百瑞纪刘海文：存量资产活化的黄金赛道与租赁住房破局之道

2025-07-01 18:23:34 来源：看点时报

小大

6月26日，由维C传媒主办的第八届“寓言·未来”中国住房租赁产业高峰论坛今日在广州圆满落下帷幕。本次论坛汇聚了众多行业领袖与精英，共同探讨住房租赁产业的现状与未来。百瑞纪集团副总裁刘海文作为特邀嘉宾，发表了题为“焕活存量资产，租赁住房的破局进化之道”的主题演讲，并参与了圆桌论坛，为与会者带来了深刻的行业洞察与前沿思考。

住房租赁行业的跌宕起伏与百瑞纪的变革之路

刘海文首先回顾了过去十年里住房租赁行业的动荡历程。他指出，百瑞纪集团在这十年间经历了显著的变革，从业务策略、客户类型、产品体系、运营模式到经营的资产，几乎每两三年都有新的调整与创新。特别是在深圳市场，百瑞纪集团从2015年至2018年主要聚焦于中小型、低价值的非标资产改造，成功将其转化为标准化的窝趣轻社区产品。随着行业发展的迅猛，集团开始涉足存量公寓的托管业务，进一步丰富了产品线。

租赁住房：存量资产的重要活化路径

在主题演讲中，刘海文强调了租赁住房在存量资产活化中的重要地位。他指出，随着房地产市场的变化与居住需求的结构性转变，租赁住房需求总量大、单个项目规模大，行业已进入成熟规范阶段。同时，城市新青年消费观的转变以及“房住不炒”政策的实施，使得租赁住房市场迎来了新的发展机遇。他以长沙某地产商业公寓项目为例，展示了租赁住房项目如何通过稳定收益实现资产估值的金融逻辑。

该项目售价曾经从最高9100元/㎡跌到6000多元/㎡仍面临销售困境，开发商申请改为保租房，纳保面积48800㎡，户型以27-58㎡为主，一共1272套房。在百瑞纪团队经营一年后的数据是，租金均价43元/㎡/月，出租率约90%，运营成本7.2/㎡/月，租金净收益31.5/㎡/月（即378元/年），如果按照Cap Rate5%，项目估值为7560元/㎡，如果按照Cap Rate6%，项目估值为6300元/㎡，而且经营业绩还处在上升势头。

实战案例分享：从城中村到大型租赁社区

刘海文还分享了百瑞纪集团在城中村改造与大型租赁社区建设方面的成功案例。横岗大运AI小镇项目便是其中之一。该项目总建筑面积近60万平方米，原建筑规划不统一、物业状况参差不齐。通过引入城市家和窝趣公寓两大品牌，成功盘活了约15万平方米的商业配套与租住住房面积，最多提供4000多套不同户型的租赁住房，并引入品牌餐饮、连锁商店、健身等配套设施，成为了一个满足15000人的年轻活力的大型租赁社区，共同达到一个服务产业、服务企业、服务人才的目标。

随着保障性租赁住房政策推进，百瑞纪集团参与广州城市更新与保租房共建的标准制定，探索“拆迁+保租房”新模式。

百瑞纪的业务战略：运营与资管双轮驱动

刘海文透露，百瑞纪从去年开始将运营与资管双轮驱动作为业务战略的核心。他强调，强品牌资管模式需要解决六大能力：获取优质项目的能力、专业评估研判的能力、数字化系统能力、产品研发能力、项目建设能力和精细化运营能力。通过项目研判破局、弹性建筑空间设计、运营整体规划以及精细化运营等手段，百瑞纪集团成功助力多个存量资产项目实现了价值的稳定和增长。

他特别提到了一项服务知名不动产基金的项目案例，通过四大环节的改造与管理提升，成功将该基金在华南区物流园配套宿舍的NOI率从接近0提升到了接近3%。这一成果不仅为基金方带来了净增加的利润，也充分展示了百瑞纪在存量资产管理与运营方面的专业实力。

刘海文：存量资产突围需关注三大方面

此外，在圆桌论坛上，刘海文围绕“存量资产突围面临的暗礁与对策”主题，分享了其丰富的行业经验和独到见解。他指出，在存量资产的突破过程中，从业者需重点关注三个方面：预期或趋势的判断、经营策略以及合规性风险。

预期与趋势判断：刘海文提到，当前市场环境已发生显著变化，过去三年间，行业很多项目的净收益出现了10%-20%的下滑，个别项目甚至下滑30%。他强调，尽管市场预期趋于理性，但并不意味着投资机会消失。从业者需辩证看待市场变化，通过灵活的经营策略来应对。

经营策略：针对经营策略，刘海文分享了百瑞纪的成功经验。包括在重资产模式下，由于投资收益公式的分母是不动产价格，可以有效降低市场租金波动对资产经营的根本性风险。同时，在轻资产方面，百瑞纪集团采用浮动租金或分成方式与资产方合作，共同面对市场的不确定性。他特别指出，固定包租和轻包租模式因其承受力脆弱，未来可能难以持续。

合规性风险：刘海文强调，从业者需关注资产的产权清晰度、租赁链条的闭合性以及潜在的债务风险。他建议从业者在做存量资产时，需具备全面的金融、法务和会计审核知识，或寻求专业住房租赁团队的协作与强强联合。

百瑞纪集团荣获多项大奖加冕

最后，在此次大会上还举行了2025年中国住房租赁广厦奖颁奖典礼，百瑞纪集团及其项目获得了多项殊荣，进一步彰显了其在住房租赁行业的领先地位。百瑞纪集团创始人兼CEO刘辉荣获“年度行业领军人物”，这一奖项不仅是对刘辉个人卓越领导力的认可，更是对百瑞纪集团整体实力的肯定。

同时，百瑞纪集团荣获“基业长青年度典范企业”，这一荣誉充分展示企业在推动住房租赁行业可持续发展方面的杰出贡献。此外，窝趣长沙尖山湖公寓荣获“全国大型租赁社区标杆案例·年度城市新地标”，窝趣公寓荣获“全国集中式品牌居住价值灯塔奖”，这两个奖项进一步凸显了百瑞纪品牌及产品在租赁住房领域的创新能力和行业影响力。