近日,泽平宏观、自如研究院携手新华网发布《2022中国城市长租市场发展蓝皮书》(下称《蓝皮书》)。

《蓝皮书》指出,随着人口向城市群、都市圈流入,租房已成为新市民、青年人解决住房需求的主要方式。但目前我国城镇套户比提升至1.1,不少闲置的存量房,因房龄偏高、品质不足等问题,与青年人高品质租住需求之间仍存在结构性错配。发展专业化长租机构,推动住房租赁市场高质量发展,成为题中之义。

根据行业观察测算,在我国千万人口级城市中,住房租赁市场规模预估或破千亿,北京、上海、广州两千万人口级城市,其市场规模更高,预估分别可能超过2800亿、3700亿、2500亿。广阔的市场空间下,《蓝皮书》发现越来越多一线城市业主的“闲置房出租意愿或已超过买卖意愿”,53%的业主愿意选择长租机构委托出租。同时在“加快发展长租房市场”的一系列政策指导下,业内认为应尽快提升机构化长租房占比在一线城市达30%、在全国整体达15%以上。

千万级城市预估或有千亿级租房市场

近年来,住房租赁市场迎来政策利好。2021年、2022年的政府工作报告从“规范发展长租房市场”的提法,转变为“加快发展长租房市场”。党的二十大报告再次明确了“房住不炒”的定位。在2022年12月的中央经济工作会议上,再次对住房租赁市场提出新要求、新方向,进一步明确指出,支持刚性和改善性住房需求,解决好新市民、青年人等住房问题,探索长租房市场建设。

另根据七普数据,我国流动人口规模在近十年中显著增强,增长69.7%,并加速向一线、新一线大城市,以及京津冀、长三角、珠三角、成渝等超大城市群集聚。人口流入无疑推动了租房需求的增长,住建部曾统计数据,大城市中超70%的新市民、青年人租房居住。

得益于政策支持,以及流动人口支撑等因素,全国整体住房租赁市场规模持续增长。具体在人口千万级以上的城市,《蓝皮书》结合人口普查数据、租房人口占比、各城平均住房面积与平均租金水平等系列数据,测算出我国千万人口级城市的住房租赁市场规模约在900亿-1400亿,北京、上海、广州两千万人口级城市的住房租赁市场规模预估分别约2800亿、3700亿、2500亿。

租客对居住品质需求提升34%,业主出租意愿或超过买卖意愿

《蓝皮书》调查发现,在整体租房市场上,自2020年以来,城市租住群体对于“品质居住体验”的关注度提升了34%。其中,认为“房屋需要配备智能门锁等智能家居”“合租公区应有保洁服务”的租客占比,分别提升了45%和37%。

对于如何满足居住品质要求,有65%的租客表示会优先考虑“长租机构的房子”。不少租客表示,尤其在经历过疫情防控期后,机构化长租房的居住体验相对稳定,生活服务更加全面,同时APP线上找房签约的流程更加便捷。

在供给端,在“房住不炒”“稳地价、稳房价、稳预期”的主基调下,存量房价格上涨预期见顶。

《蓝皮书》调查发现,在一线、新一线城市里,分别有64%、56%的业主愿意将闲置房用于出租,以激活闲置房的使用价值,寻求存量房产的“使用性增值”。该数据均超过“继续闲置”和“适时出售”的总和,表明业主的房屋出租意愿或超过买卖意愿。

同时,这部分业主中愿意选择“长租机构委托出租”的占比达53%。其中,近5成业主表示首次委托时间会在3-5年。而在已与长租机构合作的业主中,委托出租5年以上的占比达55%。

长租机构运营是时代刚需,应尽快提高机构化占比达30%

《蓝皮书》指出,存量房由专业化长租机构成运营,成房屋出租时代的刚需。而为进一步满足租客品质居住需求、业主房屋使用性增值的目标,长租机构应具备产品化改造、专业出租、装修交付、租期服务、专业团队塑造等5方面能力,以实现对全品类房屋的全周期管理。

具体来看,长租机构通过产品化改造,使房屋内部的功能分区、空间布局、物理性能等得以更合理分配,强化房屋的适用性和居住功能。同时通过对装修各环节的数字化赋能、产业链改造,实现每套房屋的高质量、高标准、高性价比的标准化交付。

在专业出租方面,以“自如”为例,目前已实现基于自如APP的“找房-看房-签约”全流程线上化。地图找房、线上看房、101万条VR视频等数字化内容,辅助租客快速了解每套房源细节,实现平均签约周期不超过7天。同时,面向租客端的“免租房押金”“房租月付”等社会公益举措,也为更多青年人租房减轻了经济压力。

值得提出的是,自如面向业主群体推出的“无差价、无空置期、保底收益”的创新模式,已成为引领长租行业发展的标杆。该模式与业主从单纯委托出租,转向了合作共赢的伙伴关系,收益价值也从“即时价值”转向“长远价值”。

此外,《蓝皮书》认为发展专业化长租机构,也将有利于将市场上的房屋“更好的管起来”,塑造清朗的租房市场环境。

但目前,我国由长租机构运营的机构化房源占比仅5%。在业内看来,综合发达国家50%-60%的平均水平,在千亿级住房租赁市场规模下,应尽快提高机构化占比在一线城市达30%以上,全国整体达15%以上。一方面,此举将更有利于形成更加成熟的住房租赁市场体系,也便于相关部门规范市场秩序和监督管理,另一方面对承接租房需求、扩大租赁市场供给质量,推动行业长效稳定发展具有重要意义。

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