近年来，物业管理服务问题可是“接诉即办”工作里的“常客”了，而“更替物业”这块硬骨头，更是基层治理里难啃的硬核关卡！北京市朝阳区来广营地区坚持党建引领，搭起“和得来”议事会，靠着大家伙儿坐下来商量，已经帮好几个小区实现了物业服务的华丽转身——从应急托管跃升到市场化舞台，初步摸索出了小区物业更替的“友好方程式”。

找变量：精准揪出物业更替的“导火索”

“换物业？那是实在没辙了，谁愿意没事找事折腾啊！”城市绿洲小区的许阿姨一语道破。这个2005年建成的商品房小区，紧邻北京会议中心，因规划缩水，实际入住才200来户，是个不折不扣的“迷你小区”。规划变更导致小区内业主产权与开发商代管产权并存，实际管理面临三大难题：面积小、户数少、公共配套设备都在小区管理范围之外。居民对开发商自持物业的管理和服务抱怨不断，业主大会表决后一度选聘出新物业公司。然而，因交接问题和成本测算争议，新物业临时变卦不来了。2024年7月底，老物业撤出，新物业爽约，小区一夜之间陷入停水停电、垃圾堆积成山的混乱境地。地区工委火速请来应急物业救场。可眼看六个月服务期将尽，小区未来何去何从？这成了北苑中街社区党委心头沉甸甸的巨石。

无独有偶，那边央产小区北苑五号院五区，因为“三供一业”移交没完成，也深陷泥潭。新街坊第二社区党委书记燕娟点破症结：产权单位责任不清、扯皮不断。三年前好不容易请来的物业公司，最终也决定撤场了。为啥撤？项目部负责人倒苦水：收缴率看似不错，有85%，居民也挺认可，可难敌收费低廉、开支庞大，连年亏本，实在撑不住才走的。虽有市属国企首华物业前来提供应急服务，然而应急期一旦结束，如何保障小区物业免于陷入管理真空状态，刻不容缓。

物业服务质量和成本这道微妙的平衡题，妥妥成了城市小区物业更替的关键“变量”，基层政府、社区和居民可都看得真真儿的。

设等式：多元协商，求解最优“答案”

物业服务的“质”和“价”怎么摆平？成了破题的核心“等式”。北苑中街社区党委书记张磊介绍，面对城市绿洲居民通过12345市民热线集中“轰炸”的换物业诉求，社区把它搬上了“和得来”议事会的台面，引导业主依法维权。跟多家物业公司一接触，现实很骨感：市场化物业都喊着要大幅提价，应急物业也拒绝按现有标准“转正”。居民们这才咂摸出味儿：“尊重市场规律”、“实现质价相符”才是解题的金钥匙。

聚焦小区户数少、面积小、功能不全这些“个性标签”，社区党委搭好议事平台，请来业主代表、物业公司和地区物管科一起“头脑风暴”。当得知部分居民愿意再给开发商物业一次整改机会，而且该物业也拍胸脯承诺提升服务时，多方开始合力寻找那个“最优解”。

而在只有72户的北苑五号院五区，居民和应急物业首华已经处出了信任感，但对“转正”后的费用和能不能长久，心里还是打鼓。经过好几轮“磨嘴皮子”，“降低企业成本”、“产权单位分担责任”这些思路渐渐浮出水面，破题的“等式”终于透出了曙光！

谋共识：同心绘就治理“共赢图”

几番协商下来，更替方案越辩越透亮。城市绿洲小区的大部分居民回归理性，觉得请回老物业可能是最优选，但又担心它的“服务力”。“和得来”议事会妙手促成“三重共识”：开发商物业诚恳致歉，承诺整改绿化和设施问题；居民代表也肯定了他们疫情期间的付出；新合同明确约定三年不动用公共维修基金。这版方案最终在业主大会高票通过！物业回归后也是真给力，半年内高效解决了屋顶天沟排水不畅、移动宽带进小区等一堆难题，赢得了居民的点赞。

北苑五号院五区那边，开了好几轮“和得来”议事会后，也端出了一份“综合破题套餐”：地区工委借力市发改委的主动精准治理项目，给小区智慧治理系统升了级；产权单位揽下了化粪池清运、生活垃圾清运等成本，遇到基础设施维修这类公共事项，大家商量着办；物业盘活周边项目人力，把服务成本降下来；小区物管会则成了沟通桥梁，紧盯服务质效，也敦促业主按时交费，提升收缴率。小区居民王阿姨笑得合不拢嘴地说，“首华物业简直太给力了，‘转正’后火速开通了24小时维修热线、加装了智能门禁，街坊邻居们的安全感噌噌往上涨！交物业费根本不用催，大家积极得很！”

来广营地区工委副书记崔晓利点出了精髓：“和得来”议事会自打成立起，就紧盯民生痛点，尤其在物业更替这事儿上，搭平台、促协商，引导各方“向前一步履职、退后一步让利”，这才凝练出物业管理的“友好方程式”。未来，就要拿着这宝贵经验，去破解更多同类难题，深化党建引领基层治理的智慧答卷！

责任编辑：kj015

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