2023年，资本市场的活跃逐渐拓展到长租行业，一些长租机构被传出将要IPO的消息，比如自如就是其中一家。虽然自如官方对此消息的态度是“不予置评”，但该消息还是让人对当下的长租行业增添了些许期待。从自如或将IPO背后的估值逻辑来看，它从来不像其他长租机构一样是“二房东”，而是利用创新模式重塑了长租行业价值。

从客观角度来讲，我们应该如何判断自如的“含金量”与投资价值？抛开自如IPO传闻真假不谈，它的企业实力与品牌价值是否以及达到了可以IPO的条件？接下来，我们从以下几个角度来进行分析。

其一，是否能创造更大的社会价值。

自如从创立之初，便开创“品质生活”租住产品品类，大幅提高租住产品的附加值，带给用户卓越租住体验；2021年，自如基于原先的“省心租”模式，推出“增益租”，重塑跟业主之间的合作关系；后来，自如基于“租住”，向家服、家装等产业链上下游更细分的领域渗透......坚持多元化业务并进，自如已成为国人租房及生活服务的首选平台。

不可否认，自如作为专业化租赁企业龙头，一直试图在用商业之力做出创新应对，多次率先于行业提出新模式，为业主和租客在解决资产和住房问题上穿针引线。站在资本大门的门口，相比行业内外众多“流血上市”的企业而言，财务健康稳健、造血能力也可的自如，显然更值得被期待。

其二，是否已具备规模优势。

自如目前的房源规模已近100万间，这个体量不仅是国内最大的长租机构，在国际上同样也排在世界级序列的第一阵营。规模之下，能够将非标的房子通过标准化打造成产品。仅“规模”+“标准化”两大能力就已经能讲出不错的故事。

不过也要看到，前端的“100万间”数字背后，还需要平台方拥有强大的运营能力、管理工具等多种支撑，才能将业主和租客两端的需求、矛盾快速匹配或化解。

其三，是否存在持续成长的空间。

中国2.6亿租房人群和偌大的房产存量市场，决定了长租行业的天花板可能非常高。并且，从全球长租行业发展数据来看，目前国际上专业租赁机构化率平均为30%左右，其中美国机构化率为50%、日本机构化率为80%。而我国机构化长租房占比较仅约5%。与发达国家对比有着极大的差距。

差距则一定程度上代表着空间，这也表明自如这类头部长租机构在规模和市场占有率上还远不到天花板。随着近两年政策对长租房发展的鼓励和倾斜，长租仍有极大的市场空间。

综上所述，资本市场之所以格外关注自如IPO一事，一方面是基于对自如发展模式的信心，另一方面也是对自如带动下整条租房服务链蓄势待发的一种期待。如今，资本市场对于企业的估值逻辑和投资行为渐趋理性，像自如这种经得住经济周期考验，锚定长期的企业，自然会得到更多市场青睐。

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