MobTech袤博科技旗下专业的大数据研究咨询机构Mob研究院近日联合明源地产研究院共同发布《2022年商业地产发展白皮书》，报告从行业现状、企业概况、新兴业态和未来展望四个方面对商业地产行业进行了全景扫描，深入分析了由于疫情的影响以及消费人群和习惯的改变，2022年商业地产行业中所发生的一些新动向，并展示了企业为提升自身核心竞争力在运营管理效率方面做出的努力。

《白皮书》表示，2022年，受国内新冠肺炎疫情因素影响，我国经济下行压力明显加大，尤其是部分产业链、供应链受到冲击；部分区域接触型、聚集型特征明显的线下消费表现低迷，给实体商业经营带来挑战。从市场表现看，2022年1-9月，全国商办开发投资额同比下降11.4%，由于开发投资额的不足也导致新开工面积同比下降38.8%。虽然销售面积同比增长3.2%，但增幅已经连续6个月收窄。

分城市等级来看，2021年以来，一线城市3万方以上新开业购物中心数量为82个（约640万平方米），其中上海、深圳3万方以上新开业购物中心数量在30个左右，广州为14个，北京9个。二线城市3万方以上新开业购物中心数量为247个（近2300万平方米），其中重庆3万方以上新开业购物中心数量超20个，成都、长沙、杭州、武汉等城市在10个以上。三四线城市3万方以上新开业购物中心数量近300个（约2500万平方米），其中仅佛山3万方以上新开业购物中心数量超10个。

从客群流量上看，全国典型城市商业客流量受疫情反复影响波动较大，且不同城市的商业客流主要随着不同城市的管控政策变动；

企业现状：内外承压，商业地产企业亟需求变

《白皮书》指出，当前我国宏观经济环境和商业地产行业发展之下，商业地产企业面临着资金压力、政策压力及竞争压力等多重压力积压。资金方面，由于商业地产在发展初期主要是种资产发展，一直处于资本投入大、经营性现金流周转周期长的困扰之下，加上国家政策的逐渐收紧，土地红利期已过，融资成本逐渐升高；政策方面，受到税收、土拍政策收紧的影响，商业地产公司盈利逐渐削弱，增加运营压力；行业竞争方面，由于传统住宅市场竞争的白热化，各房企开发商由住宅地产开发商向商业地产布局与投资转变。

受到行业竞争、资金的封堵，以及政策环境的收紧，地产“寒冬”已经到来。但通过积极推进轻资产业务模式，商业地产企业走出了一条逆周期曲线。华润万象生活提出“承接好母公司优质项目资源，积极外拓抢占市场份额”，宝龙商业提出“加强商业轻资产项目拓展力度，扩展更多灵活的合作模式”，中粮大悦城提出“轻资产扩张成为重要的发展模式”。

而长三角地区正在成为商业地产企业开展轻资产项目的“主战场”。从数量上来看，长三角城市群凭借124个项目，一骑绝尘，比第二名多了近一倍。而从细分城市上看，近7成项目分布于高线级城市，而下沉市场的轻资产化程度普遍高于高线城市。

新兴业态：打破时间和空间局限，迸发出新的消费活力

《白皮书》认为，尽管疫情影响仍存，但中国消费市场具备良好的基本面，亿万人民追求美好生活的愿望和消费升级的趋势没有改变。但随着疫情的逐渐放开，以及Z世代、银发人群、养宠人群、户外运动爱好者等多元消费群体的增加，主力消费群体的消费行为、消费模式发生了深刻转变，购物中心从零售消费场所逐渐向体验空间、社交空间转变，“露营经济”、“宠物经济”、“夜经济”方兴未艾，购物中心的空间功能和经营业态均在发生改变。

由于疫情反复、经济影响导致国内旅游业向碎片化、城郊化、低预算转变。因此，露营、野采、短途休闲游等“微旅行”模式兴起，预计2022年会突破千亿大关。

露营经济的火爆在促进户外品牌进驻商场的同时，也推动了购物中心在中庭、天台等开放空间打造沉浸式的露营体验，帮助城市人群无边界的在自然中穿梭。

中国宠物行业经过二十多年的发展方兴未艾，处于快速扩张时期。作为宠物市场中的主力，犬/猫经济在2021年均大幅攀升。

而随着宠物经济的火热，越来越多的宠物业态正进入到商场里，许多购物中心也正朝着“宠物友好型”的模式升级，纷纷多维发力打造双向人宠友好空间，建立情感强链接，满足更多爱宠人士的需求。

为拉动内需，近年中央及地方纷纷出台夜间经济政策，点亮“夜间模式”，内容主要为打造夜间生活聚集区和夜间商圈，推动夜购、夜食、夜娱等多种业态的发展，挖掘国民消费潜能。

夜间客流量城市排名中一线城市上海独占鳌头，新一线城市成都跻身前五。夜间客流量商圈排名中珠江新城商圈夺得榜首，其次为长沙、成都、南京商圈。

而业态偏好中又以餐饮、零售、休闲娱乐为夜间消费的前三名，生活配套和亲子在新一线城市商圈中势均力敌。

未来趋势：数智化赋能地产全周期管理，头部企业在行动

疫情的反复让国民经济和线下商业均受到重创，而提振经济的核心就是促销费。因此随着疫情放开，作为承担促销费的主力军，商业地产无疑会进入更加激烈的存量竞争时代。在此背景下，商业地产布局数智化的重要性愈加明显，通过运用数智化为线下导流，搭建与消费者之间的强关系链路，在资源竞争环境中提升运营效率，从而强化商企的黑心竞争力。

MobTech商业地产数智化解决方案精准咬合商业地产开发全流程，为城市进入性决策、拿地评估、轻资产收并购、项目定位、租金测算、市场监测、品牌招商、项目运营、项目调改等里程碑业务节点全面赋能。

而通过搭建SaaS模式的数字化管理平台，明源云沃享能够帮助商企打破传统商铺与商场的被动管理关系，打造从前台-业务中心-数据中心的一整套解决方案，帮助商企在经营和管理上整体提升数字化水平，增强存量时代的核心竞争力。

随着疫情防控优化措施的持续落实，稳经济各项政策效应的逐步释放，各地经济复苏按下“快进键”，商场、影院、旅游景点等陆续恢复营业，城市“烟火气”降逐步回归。逆境下的商业地产还有哪些新兴可能，哪些新兴业态还有快速增长的机会，Mob研究院将持续联动行业优秀伙伴进行关注解读。

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