20.7亿的销售额，让“三位一体”的低密洋房项目宸悦国际，成为北京楼市新明星。背后释放的信号是：楼市的聪明购房人正式入场了。

当年，在格雷厄姆代表作《聪明的投资者》激励下，19岁的巴菲特幡然醒悟，开始迈上价值投资之路，成就了驰骋全球资本界数十年的“股神”。

与巴菲特理念相通，在地产黑铁新时代，中国楼市的聪明人也对长期价值判断的三要素更加坚信——「价值地段＋优质产品＋合理价格」。

如今，从中央到地方陆续吹起了“楼市暖风”，特别是“金九”以来，京城楼市人气旺盛的景象，已不是个例，买房人正大规模进场。

最具代表性的楼盘，无疑是位于北京昌平北七家板块的宸悦国际，9月25日开盘仅一天时间，火速热销20.7亿，用惊艳的数据，上演了聪明购房人与科创板块之间的超级化学反应。

宸悦国际首开现场图

楼市资本论看来，光亮的数字背后，是宸悦国际集科创产业高地、稀缺真洋房和超高性价比产品“三位一体”硬核价值的体现。

对于北京楼市的“聪明人”来说，不论何时，只要坚持地段、品质、性价比这三点，就能拨开云雾，看到真相。

【一】三位一体之：科创产业高地

楼市价值的差异化首要因素就是板块能量。

而板块真正价值来源于产业，只有高价值产业与高质人才的持续集聚，才能撑起价值的天花板。因而，在产业高成长和内生需求旺盛的区域置业，就成为聪明买房人的第一选择。

楼市资本论发现，京北“科创+互联网企业”大规模云集，带来源源不断的内生购买力，已成为京城楼市引以为傲的“压舱石”。

身处北五环中轴上的宸悦国际，身处未来科学城核心区与中关村科学城、望京三大科技板块交汇的核心位置，区位魅力显而易见。

1、科创价值高地

数据显示，宸悦国际所在区域的未来科学城已入驻包括国家电网、中国海油、华能集团等15家央企，及国家高新企业超2000家，相邻的中关村科学城更是拥有国家级高新技术企业多达10600余家。

楼市资本论了解到，就在8月26日，昌平区政府发文强调，将进一步做大做强未来科学城。到了9月17日，2022全球能源转型高层论坛在未来科学城“能源谷”开幕，18个能源领域项目集中签约。作为北京国际科创中心枢纽型主平台的昌平区，愈发体现举足轻重的发展潜力。

2、内需源泉

雄厚的产业基础，同样是区域源源不断的内需源泉。产学研一体化布局和较高的薪资待遇，将持续吸引大批高素质专业化创新人才不断汇集，助力区域科创企业数量和从业人员数量的滚雪球式递增。

2021年北京科创人员的月平均工资中位数已达1.8万元。其中，科创从业人员中21-40岁的青年人占比超过80%。这样的年龄结构，不但为区域房价带来支撑，更为未来区域资产储备了足够深厚的人力资源。

3、交通要道

好消息是，北清路正在施工改造为城市快速路，架设高架桥，打造标准双向六车道，穿越海淀、昌平两区的快速通道。一期工程预计2024年9月份建成通车，实现两区19公里主路无红绿灯一路畅行，出行效率翻倍提升。

北侧所临的定泗路，启动拓宽工程，建成之后将极大提升东西向穿行效率，还可经机场北线，直接到达首都国际机场。而经东侧的立汤路，连接起北五环、北四环，顺畅通达中关村、望京、奥林匹克森林公园及市中心等地。

在亚布力智库专家武亮看来，低密大盘宸悦国际与未来科学城组成生活+工作的“强强CP”，为区域内大规模的科创人员提供了安家、改善的超值选择，升值潜力非常具有优势。

【二】三位一体之：稀缺“真洋房”

在后疫情时代，洋房已经成为人们在都市珍贵的土地资源和舒适的居住体验之间，寻找美好生活状态的一种极致平衡。

如果说高层是城市的记叙文，是用钢筋水泥堆砌起来的城市故事，那么洋房就是城市的散文诗，春夏秋冬都充满着诗情画意，流传着文艺气韵。

1、容积率1.6，无配建的“真洋房”

正所谓，可以洋房，何必高层。在这个背景下，宸悦国际整盘规划为稀缺的5-6层洋房产品，无疑就是瞄准了实现洋房梦的购房人，给他们一个绝佳的置业机会。

好产品，往往也是稀缺的。根据统计数据显示，2022年1-8月昌平区住宅新增供应6987套，其中洋房只有1775套（含共有产权房1061套），仅占区域供应总量的25.4%（不含共有产权房占比为10.2%）。事实上，不仅在昌平，在整个北京，洋房也在越来越受到刚需刚改人群的青睐，这反过来又在增加宸悦国际的内在价值。

同时，宸悦国际1.6的超低容积率非常吸睛。2022年北京一二三批次集中供地，共拍出49宗宅地，容积率在1.6以下，且位于六环内的只有6宗地，而在昌平仅有宸悦国际这一个项目。

楼市资本论了解到，宸悦国际还没有任何其他配建，全部为低密度纯商品房洋房产品，保障了客户圈层的纯粹性和居住品质的宜居性。

2、神级户型打造区域天花板

对于好的产品而言，好的户型也尤为关键。宸悦国际正是凭借自身卓越的户型设计，俘获了众多购房者的芳心。

宸悦国际户型示意

从建面约57㎡一居，到138㎡四居，以及南北通透、一梯两户，宸悦国际的户型最大化满足从刚需到刚改的主流需求。

建面约58㎡的一室两厅一卫户型，以及建面约74㎡的两室两厅一卫户型，均是南北通透、全明格局设计。尤其是74㎡的还打造有LDK一体化空间，南向客厅和主卧都配有飘窗，客厅和主卧之间还可扩展成面宽约6.4米的宽幕巨厅，小中见大，非常适合正处于事业上升期，积蓄有限但收入颇丰的高科技企业新人。

展示样板间参观实景图

对于步入而立之年的科创人员来说，推荐94㎡的三居户型，其LDK一体化空间面积约30㎡，赋予家庭成员间最广阔舒适的交流空间。北向双卧可实现两居、三居灵活切换，南向客/卧双面宽约7.4米，可联通一体，实现多重变幻。既能满足父母到来时的临时居住，也能在未来迎接二孩，留出成长空间。

121㎡展示样板间实景图

而作为项目的改善产品，建面约121㎡四室两厅两卫将南向面宽延伸到10.5米，270°全明采光让整个居室通透无比，主卧配备独立衣帽间和卫生间，主卫秉持奢华酒店的“四件套”设计理念，可同时配备浴缸及淋浴，既能让家人享受更好的生活，也是对自己的犒劳。

在楼市资本论看来，在稀缺的超低容积率洋房之外，通过多种空间的灵动组合，能在一套房间里满足二人世界、三口之家、二孩家庭、三代同堂等不同家庭结构的不同居住需求，宸悦国际的户型设计刷新了人居空间体验，真正成为北京住宅产品力的新标杆。

【三】三位一体之：超高性价比

从资产价值的角度看，房子不一定“大就是好”，也不一定“贵就是好”，在区位合适、产品优秀之外，还有超高性价比，才是“聪明人”眼里真正的好房子。

楼市资本论发现，宸悦国际在得房率、低总价/单价以及交付保障方面，体现出超高的性价比。

1、社区平均得房率超80%

宸悦国际有着平均高达80%的得房率，户型建面越大的得房率也越高，最高可达83%以上，相比同区域市场上在售高层住宅平均74%左右的得房率，高出近10个百分点。特别是其户型全部方正舒适，也能最大限度的提高空间利用率，让业主们尽享宜居生活品质。

2、低单价&低总价

宸悦国际销售指导价为5.4万元/㎡，据悉此次首开开发商做了大手笔的让利，成交均价5万元/㎡左右，对比周边未来科学城西区新房售价普遍在6万/㎡以上，低单价的优势十分明显。而据此计算，其57平米的一居，总价仅290万出头，对刚需购房人非常友好。与此同时，74平米的两居户型，也在普宅范畴，十分有利于购房人贷款置业。

宸悦国际坐拥“低单价/低总价+更大实得面积”超强竞争力，因此初一亮相便万众瞩目，便让购房人欢欣鼓舞。

3、双央企开发商保障

巴菲特喜欢说的2个投资准则是：第一条是不要赔钱；第二条是永远不要忘掉第一条。是的，资产的安全性对于当下买房及其重要。

因此，像宸悦国际这种由本身现金流储备更健康、工期更加稳定的双央企开发商，中国铁建地产和大悦城控股联手打造的纯新盘，自然拥有更高的安全保障，是当下市场中“信用评级”极高的硬通货，最受青睐。

楼市资本论看来，资本注定回报率高的地方流动，这是经济规律中的“万有引力”定律，也是长久以来一直见效的投资法则。宸悦国际的超高性价比即是其资产价格明显低于内在价值的体现，也蕴含着资产未来升值的可靠性。

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