根据仲量联行最新数据，今年1月至6月亚太区酒店交易总额达68亿美元，投资同比增长33.0%，较2019年增长11.9%，也表明亚太地区酒店行业的资本配置已恢复到疫情前水平，其中中国上半年酒店成交额约为70亿人民币，预计2022年，中国酒店交易总额将达到约135亿人民币。业内人士认为市场交易的激增，主要得益于机构投资者寻求更有效的资本部署，增加对资产包的投资力度。在此背景下，酒店市场进入新一轮资本博弈战。

2022年7月28日，在迈点研究院、迈居联合迈点网等数百家媒体举办的2022年中国旅游住宿业MBI品牌与投资峰会上，仲量联行大中华区酒店及旅游地产事业部董事总经理周涛的主持的圆桌论坛，中饭协酒店资产管理专委会常务副理事长夏国跃、尚美数智科技集团CEO马博、华住酒店集团开发高级副总裁黄慧星、杭州黄龙饭店总经理程翔共同探讨酒店的资产管理故事。

1、酒店的“时空”价值

提及酒店的价值，周涛认为酒店的每一块钱ADR都可能与资本市场中几十亿的金额产生联系。这也意味着酒店的资产价值与酒店收益能力息息相关，如今越来越多的酒店开始通过业态融合和产业结合提升营收能力，从而提升酒店的资产价值。作为杭州黄龙饭店总经理，程翔表示现在杭州黄龙饭店的营收模型正在出现变化，传统的客房+餐饮+宴会的收入比例正在逐年下降，外延产品的收入比例却在不断提升。杭州黄龙饭店在经营方式上做了多种创新，比如在公区引入艺术长廊以及联名店等等，进一步增加了酒店的坪效。“其背后的逻辑就是用更商业的角度看待酒店的经营。”程翔强调。

周涛表示未来酒店的概念，就是要把非直接盈利面积变成让客户感知的场景，同时，酒店中的任何空间都可以乘以时间因素，这就是酒店的时空价值。

夏国跃也同样认同这一观点，其结合自身在开发艺术酒店的经验，认为酒店的真正生意不是卖一个房间、一顿饭、一个会议，而是卖酒店的时间和空间，如艺术酒店中，酒店很多产品都是可以和艺术产生交互并产生收益。“我对酒店投资收益的概念就是时间乘以空间的收益。”夏国跃强调。

2、坪效和人效，酒店资产管理的核心

有了更好的收益就一定能做好酒店的资产管理吗？黄慧星认为任何资产都要考虑投融建管退的资产管理流程，因此在酒店投资层面，就更要考虑业务的多元化、空间的多元化等，简单来说就是酒店的每个空间都能做到极致的坪效和人效。其以华住集团旗下酒店品牌与咖啡品牌、酒饮品牌结合为案例，展示了华住集团在酒店坪效和人效提升层面取得的成功。

与此同时，黄慧星也同样表示，华住集团自身的集团优势也在酒店资产管理过程中提供了巨大的帮助。“从本质上来说，华住集团是一个科技公司。”黄慧星强调，其是品牌、技术和流量三位一体的“合金体”。首先品牌先行，在产品打造和产品迭代过程中，为酒店投资人带来更好的商业模型，让品牌与物业更好的结合。其次是在技术层面，华住集团目前已经实现了全部业务流程的数字化，能够使得酒店从前台预定、选房到后期运营等多个场景实现科技化运营，提升经营管理效率。最后在流量层面，目前华住集团可以为加盟业主或门店输送65%左右的会员，推动酒店提升营收。

3、存量和下沉市场，酒店的下个掘金地

实际上，无论是前文提及的对酒店“时空”价值的探索，还是对酒店资产管理的挖掘，其仍然是以酒店市场开发为基础。可以看到的是，疫情三年产业持续出清，不少城市的物业资金也处于下行阶段，同时也有很多好的物业回归市场，新一代投资人不断出现，存量市场的红利也逐渐显现。

黄慧星对此表示认可，其认为从目前中国酒店业的格局来看，酒店增量市场的增速正在不断放缓，存量市场的挖掘越来越成为酒店市场中的主力投资点。华住集团目前的签约项目也更聚焦于存量翻牌，其中下沉市场的存量翻牌更受青睐。

迈点注意到，下沉市场也逐渐取代一二线城市，成为酒店投资人青睐的市场。作为深耕下沉市场数十年的尚美数智科技集团，其在下沉市场有着丰富的经验。尚美数智科技集团CEO马博认为下沉市场是高度分散的，而尚美数智对下沉市场的挖掘则得益于三大中台能力。首先是设计，其匹配的是下沉市场消费者对住宿多变的消费需求，简单来说就是通过设计把酒店房的概念重构，用百变多样的酒店房间供给消费者；其次是智能。一方面由于下沉市场的高度分散性，尚美数智采取门店经营在线化、员工在线化等进行酒店经营，以及提升酒店管理效率，简单来说就是通过数字化平台链接，重构生产关系。最后是会员。尚美数智通过会员重构和用户的关系，在做产品做用户体验的时候就有了种子用户，通过CtoB的方式重构产品形态。

在圆桌对谈的最后，周涛回归话题的核心，即探索酒店产业与资本市场的关系。马博认为资本的态度是产业的风向标，其本质是追求高回报，而今天资本看的是产业的确定性，将安全感放在乐前面。在此背景下，高质量增长的酒旅产业也在吸引着越来越多资本的目光。因此未来酒旅行业一定会有更多的上市公司，更多的ABS，更多的因酒店效率提升而产生的投资并购行为。

夏国跃也认为在市场蓬勃发展和投资回归理性的当下，从今年开始，未来五年的时间里酒店行业一定会看到更多的机会，而对于酒店业来说，更应该知道自己在“什么样的海洋中游泳”，要借助专业的力量不断提升自己，抓住运营管理的红利和资产管理的红利，真正挖掘中国酒店业的价值。

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