摘要：

当前商业地产市场呈现显著 “冰火分化”：凯德中国信托基金零售物业出租率达 98.2%，成都龙潭水乡公园商业街区空置率却高达 70%。这种差异的核心症结之一，是 “高租金与业态承载力” 的严重错配 —— 一线城市餐饮租金占营收 40%、三线城市商业街空置率破 28%、文旅项目空置率超 40%，均与不合理的租金模式直接相关。本文通过商业综合体、商业街、文旅项目的全域空置数据，剖析租金成本错配、试错成本高企两大核心问题，梳理租赁模式从 “单一收租” 到 “风险共担” 的进化路径，并针对传统零售、餐饮、教培、文旅四大业态给出适配租金方案，以华夏金茂 REIT、成都宽窄巷子等案例，论证 “租金模式改革是破解高空置的关键抓手”。

一、主流市场空置率数据：分化加剧，高租金下的全域危机

（一）商业综合体：头部企业的 “冰火两重天”

万达与吾悦广场的运营差异，成为商业综合体 “租金适配与否” 的典型样本。2024 年，万达广场平均空置率升至9.8% ，租金收益率从 5.2% 跌至 3.8%，部分项目因保底租金无法覆盖运营成本（如某二线城市万达项目，餐饮保底租金达 120 元 /㎡/ 月，远超商户承受力），被迫出售 11 个跨线城市项目；与之形成强烈对比的是，截至 2024 年末，吾悦广场整体出租率稳定在97.7% ，全国 173 座已开业广场中，三四线城市项目（如江苏盐城吾悦）通过 “低保底 + 分成”，让商户租金压力下降 30%，持续贡献稳定收益。

凯德集团的表现更具标杆性：旗下凯德 MALL・西直门实现满租，凯德广场・诺和木勒、凯德广场・学府等项目出租率均超99% ，其 “基础租金 + 服务分成” 的模式，使化妆品品牌租金占营收比控制在 22%-25%，远低于行业 30% 的平均水平，成为对抗空置的核心能力。

但行业整体仍不容乐观：2025 年一线城市购物中心平均空置率约7.3% ，新一线城市呈现两极分化 —— 杭州、南京等城市因租金灵活（如杭州某商场服饰区采用 “阶梯分成”）低于 5%，青岛、西安因固守固定租金超 10%，天津更是高达13% 。

（二）商业街与底商：从 “黄金地段” 到 “全域空置”

相比商业综合体的头部分化，商业街与底商的空置危机更具 “全域性”，且与租金刚性直接相关。北京金融街、上海南京路等传统黄金地段，首层租金同比下滑10% 以上（如上海南京路某 100㎡商铺，租金从 8 万元 / 月降至 7.2 万元 / 月），业主不得不以 “网红餐饮 + 快闪店” 填补空铺，甚至将大面积商铺切割为 20-30㎡小单元招租，仍难掩空置压力。

二线城市的情况同样严峻：佛山、昆明核心商业街空置率连续五年超13% ，部分运营超 10 年的老旧商场（如佛山某商业街），因租金未随客流下降调整，出租率已不足 60%；三线及以下城市更是 “重灾区”，平均空置率突破28% ，山东某县级市 2024 年新开业的商业步行街，因初期租金定在 60 元 /㎡/ 月（远超当地商户 50 元 /㎡的承受上限），空置率直接达 42%，大量商铺开业 3 个月便因客流不足闭店。

人口外流与过度开发的矛盾下，不少三四线城市的商业街沦为 “鬼城”—— 开发商为快速回血，甚至将商铺改建为仓库或长租公寓，彻底背离商业地产的本质属性。

（三）文旅项目：最高空置率背后的 “租金陷阱”

文旅项目是空置率最高的细分领域，核心问题是 “固定高租金” 与 “文旅培育周期长” 的根本冲突。浙江诸暨 “龙太子欢乐谷” 开业仅 3 年，因租金高达 80 元 /㎡/ 月（周边同类型项目仅 40-50 元 /㎡），商户无力承担，空置率便飙至70% ，最终关门歇业，2024 年项目资产直接流拍；湖南某按 5A 级标准打造的古城项目，计划总投资 75 亿元，已建成区域却大面积闲置，未销售面积达95% ，100 多栋房屋至今未完成扫尾工程，根源在于开发商将商铺租金定在 120 元 /㎡/ 月，忽视文旅项目 “1-3 年培育期” 的特性。

另一江苏童话神话乐园项目更具警示意义：虽经国际团队规划，测算日均客流 1.2 万人次即可盈亏平衡，但因开发企业 “爆雷” 后仍坚持固定租金（65 元 /㎡/ 月），项目闲置多年，实际客流长期不足 2000 人次 / 日，商业街区空置率超40% 。这些案例印证了一个核心：文旅商业的核心是 “内容运营”，而非 “空间出租”，高租金与低客流的矛盾，终将导致资产闲置。

二、高空置率的核心症结：高租金引发的恶性循环

（一）租金成本错配：商户生存的 “致命枷锁”

商户的核心压力，源于 “租金成本” 与 “营收能力” 的严重错配。餐饮业态首当其冲：一线城市购物中心的餐饮商户，租金占营收比例普遍超25% ，上海陆家嘴、北京国贸等黄金地段更是高达40% （如上海陆家嘴某火锅品牌，月营收 50 万元，租金需支付 20 万元），而同期餐饮行业平均净利润率仅为 8%-12%，不少商户 “赚的钱不够交租”。

这种失衡直接导致高置换率：某新一线城市吾悦广场的餐饮区，一年内有 12 家店铺撤店，其中开业不足一年的占 8 家，闭店原因均指向 “租金压力超出营收承载能力”—— 如该广场某轻食品牌，月租金 3.5 万元，月营收仅 8 万元，扣除成本后每月亏损 1.2 万元，最终被迫闭店。

服饰类零售同样深陷困境：某二线城市万达广场的服饰区空置率达15% ，远超整体商场 9.8% 的平均水平。背后是 “线上分流 + 线下高租” 的双重挤压 ——2025 年 1-2 月，限额以上品牌专卖店零售额同比下降 0.8%，而线上服饰零售增速达 12.3%，线下门店若无法用高租金换取高客流（如该万达服饰区某品牌，月租金 2.8 万元，月客流仅 500 人次，坪效不足 300 元 /㎡），闭店便成为必然。

教培行业的遭遇更具代表性：“双减” 政策叠加租金压力下，某三线城市商业综合体的教培楼层空置率从 2023 年的 10% 飙升至 2025 年的45% ，多数空铺因 “租金谈判无果” 长期闲置 —— 如该综合体某早教机构，原租金 1.5 万元 / 月，客流下降后申请降至 1 万元 / 月遭拒，最终闭店，空铺至今未租出。这一现象可通过 “渠道权力理论” 解释：当管理方掌握商业空间的绝对主导权，租金定价会脱离商户实际经营能力，形成 “空置率上升→剩余商户租金上涨→更多商户闭店→空置率进一步上升” 的恶性循环。

其实以上的撤铺，如果业主方能针对性的降租让商户自救，100%的商户会选择至少再坚持6个月，毕竟硬装修投入已经是沉没成本了。

（二）试错成本高企：商业创新的 “隐形杀手”

高租金不仅挤压生存空间，更扼杀商业创新 —— 过高的试错成本，让商户被迫选择 “保守业态”，陷入同质化内卷。传统零售企业若想尝试 “体验式零售”“主题集合店”，仅前期装修 + 首年租金便需 50 万 - 200 万元（如某二线城市商场 “亲子集合店”，装修 30 万元 + 首年租金 24 万元，总投入 54 万元），而新业态的盈利周期通常需 1-2 年，中小商户因 “怕亏损” 不敢尝试。

这种 “高投入 + 长周期” 的特性，让多数中小商户选择 “稳赚不赔” 的奶茶店、火锅店，进一步加剧同质化竞争，形成 “开业即内卷，内卷即闭店” 的死循环。如某三线城市商业街，100 米内有 8 家奶茶店，因客源分流，6 家在开业半年内闭店，空铺又因租金未降，长期无人接手。

文旅项目的悲剧更是 “试错成本过高” 的典型：浙江诸暨 “龙太子欢乐谷”、湖南某古城项目等，本质都是 “固定租金模式” 与 “文旅长期培育需求” 的冲突 —— 开发商为覆盖土地、建设成本，不得不定高租金；而文旅项目需 1-3 年培育客流，短期内无法承担成本，最终陷入 “开业即衰退” 的怪圈。正如某文旅分析师所言：“当文旅商业的租金回报率要求超 8%，而实际客流仅能支撑 3%-5% 时，空置是必然结果”。

三、租赁模式的进化：从 “单一收租” 到 “风险共担”

（一）模式迭代：告别固定租金，转向利益共享

纯租金模式的式微已成为行业共识。在市场繁荣期，固定租金尚可维持，但消费疲软周期下，它会成为商户的 “不可承受之重”，最终推高空置率。优客工场的 “灵活租赁” 实践提供了新思路 —— 通过短期租赁、共享空间、定制化方案，满足企业灵活需求，这种 “轻资产 + 服务化” 的逻辑，正被商业地产借鉴。

凯德集团的 “租金 + 服务” 模式颇具标杆性：其旗下凯德中国信托基金（CLCT）管理的 9 个零售物业，不仅收取基础租金（如北京凯德 MALL・西直门服饰区基础租金 80 元 /㎡/ 月），还通过数字化运营（如会员精准推送）、客户引流（如联合支付宝做 “支付即积分”）等增值服务获取 3%-5% 的销售额分成，最终实现98.2% 的高出租率；吾悦广场在三四线城市的 “保底租金 + 超额分成” 模式同样有效，如韶关吾悦广场，对餐饮商户设保底租金 50 元 /㎡/ 月，当销售额超 3 万元 /㎡/ 年时，超额部分按 8% 分成，通过派驻运营团队协助商户做 “周末亲子活动”，出租率稳定在97.7% 。这些案例印证了一个趋势：租赁模式的核心，正从 “单一收租” 转向 “风险共担、利益共享”。

（二）地域差异：从 “一刀切” 到 “动态适配”

不同城市能级的消费力差异，决定了租赁模式需 “因地制宜”。一线城市已进入 “精细化运营时代”，北京、上海的成熟商业体普遍采用 “基础租金 + 销售额分成 + 品牌溢价” 的三维模式 —— 上海恒隆广场对化妆品品牌收取 25% 的基础扣点，同时设置阶梯分成：当月销售额超 5000 万元时，费率降至 22%，这种 “业绩越好、成本越低” 的设计，有效激励品牌方提升销售（如该广场某美妆品牌，通过分成调整，月销售额从 4800 万元升至 5500 万元）。

三四线城市则更需 “培育型模式”：吾悦广场在新开业项目中，前两年给予商户 30%-50% 的租金减免（如江苏盐城吾悦广场，首年租金减免 50%，次年减免 30%），同时派驻专职运营团队，提供从开店筹备（如协助办理营业执照）到日常经营（如做节日促销策划）的全流程支持；待客流稳定（日均客流超 8000 人次）后，再逐步提高租金或实施分成。这种 “短期让渡利益，长期锁定收益” 的思路，虽降低了前期利润，却保障了 97% 以上的长期出租率 —— 如湖北荆州吾悦广场，开业第三年出租率仍达 97.5%，远高于当地同行 90% 的平均水平。

（三）时代变迁：从 “运营驱动” 到 “资本 + 科技双轮驱动”

消费类 REITs 的发展，正在重塑租赁模式的底层逻辑。2024 年，华夏金茂购物中心 REIT（基金代码：508017）等多只产品上市，其底层资产长沙览秀城设计了 “客流联动租金” 机制：当日均客流低于 1.5 万人次时，自动启动 15% 租金减免（如某餐饮商户月租金 2 万元，客流不足时仅需支付 1.7 万元），这种风险共担设计，使其 2024 年二季度出租率攀升至99.03% ，商户续约率从 85% 升至 92%。

智能化技术则让 “动态租金” 成为可能。广州正佳广场通过 BI 系统分析餐饮商户 “午低晚高” 的客流规律（午市客流约 2000 人次，晚市约 5000 人次），推出 “午市 80 元 /㎡/ 月保底租金 + 晚市 15% 销售额分成”，使餐饮区坪效提升23% （从 1.2 万元 /㎡/ 年升至 1.48 万元 /㎡/ 年）；凯德广场・云尚更联动支付宝试点 “支付即积分” 设备，帮商户实现 “线下消费→线上复购”（如顾客线下消费后，线上领券下次到店可用），商户销售额平均增长 18%，管理方则通过分成获得额外收益，形成 “赋能 - 增收 - 共赢” 的闭环。资本工具解决 “长期收益稳定性”，科技工具解决 “短期运营精准性”，二者结合让租赁模式更具抗风险能力。

四、招商困境的业态维度解析：用 “适配租金模式” 破局

不同业态的招商困境，本质是 “传统固定租金模式与业态特性不匹配” 的结果。结合前文的租赁改革方案，可针对各业态痛点精准破局：

（一）传统零售（化妆品 / 服饰）：用 “阶梯分成 + 体验赋能” 破 “线上替代”

痛点：线下体验不足、成本压力大，受线上分流严重。2025 年 1-2 月，限额以上品牌专卖店零售额同比下降 0.8%，但上海恒隆广场化妆品区仍保持98% 出租率，核心是套用 “项目成熟期模式”：

分成设计：基础扣点 25%，月销售额超 5000 万时费率降至 22%，激励品牌提升业绩 —— 如该广场某国际美妆品牌，调整后月销售额从 4900 万元升至 5600 万元，实际费率降至 21.8%；

体验赋能：提供 “专柜数字化改造补贴”（单柜最高 5 万元），帮品牌实现 “线下试妆 + 线上下单”（如顾客线下试色后，可线上小程序下单邮寄到家），坪效提升 35%（从 8 万元 /㎡/ 年升至 10.8 万元 /㎡/ 年）。

这种 “业绩与成本挂钩” 的设计，精准匹配了传统零售 “需体验引流、盼业绩增长” 的需求。

（二）餐饮：用 “时段差异化租金 + 客流匹配” 破 “高置换率”

痛点：租金刚性强、客流时段波动大，闲时亏、忙时薄利。餐饮业态 30% 的高置换率（数据来源：中国烹饪协会 2024 报告），可通过 “餐饮专属模式” 破解 —— 广州正佳广场的实践核心：

租金分层：午市低租金（80 元 /㎡/ 月）+ 晚市高分成（15%），适配 “午低晚高” 的客流规律 —— 如该广场某轻食品牌，午市租金成本下降 40%，晚市虽需分成，但因客流大（晚市营收占比 70%），整体成本占比从 35% 降至 28%；

客流匹配：通过 BI 系统将 “午市轻食套餐”（如 25 元单人餐）推送给周边写字楼白领，“晚市火锅套餐”（如 298 元家庭餐）推送给小区家庭，使餐饮区续约率从 60% 升至 82%。

按客流高峰调整成本，解决了餐饮 “闲时付租亏、忙时利润薄” 的核心痛点。

（三）教培 / 家居：用 “培育期补贴 + 业态转型” 破 “需求萎缩”

1. 教培业态：从 “单一培训” 到 “亲子聚合”

痛点：政策限制 + 租金压力，需求大幅萎缩。某三线城市综合体的破局思路：

业态转型：将教培楼层（原面积 5000㎡）改造为 “亲子体验中心”，引入儿童游乐（占比 40%）、早教（占比 30%）、亲子餐饮（占比 30%）等业态；

租赁方案：前 2 年给予 30% 租金减免（培育期补贴），如儿童游乐商户首年租金从 100 元 /㎡/ 月降至 70 元 /㎡/ 月，第三年起实行 “低保底（100 元 /㎡/ 月）+8% 营收分成”；

效果：空铺 3 个月内全部租满，家庭客群占比从改造前的 20% 提升至 65%，周末日均客流从 1200 人次升至 3500 人次。

2. 家居业态：从 “线下展示” 到 “线上 + 线下联动”

痛点：大宗消费延迟，线上分流严重。红星美凯龙的解决方案：

租赁设计：50 元 /㎡/ 月基础租金（比传统模式低 40%）+5% 线上成交分成（如顾客线上咨询、线下成交，也计入分成），降低商户固定成本；

引流赋能：每月开展 2 场 “抖音家居直播培训”，帮商户打造 “设计师 IP”（如教商户拍摄 “家居改造案例” 短视频），实现 “线上询单 + 线下成交”；

效果：空置率从 22% 下降至 10%，线上引流占比从 15% 提升至 40%，某家居品牌通过直播，月成交从 15 单升至 38 单。

（四）文旅：用 “低租金 + 内容分成” 破 “运营失衡”

痛点：培育周期长、内容运营弱，高租金无法匹配低客流。文旅项目 40% 的空置率（数据来源：江苏省发改委 2024 重点项目评估报告），可借鉴成都宽窄巷子的 “文旅专属模式”：

低固定成本：基础租金仅 50 元 /㎡/ 月（远低于同地段商业体 150 元 /㎡/ 月的水平），缓解商户前期压力 —— 如该街区某非遗手作商户，月租金从 1.5 万元降至 0.5 万元，成本压力大减；

共享内容红利：收取 8% 营收分成，同时由管理方统一运营 “非遗文化展”（如端午粽子制作体验）、“民俗活动”（如春节庙会），将日均客流提升至 3 万人次；

效果：商户存活周期超 5 年，远高于行业平均 2 年的水平，街区出租率长期稳定在 95% 以上，成为文旅商业的标杆。

这种 “低固定成本 + 内容共担” 的模式，精准解决了文旅 “培育期长、需内容引流” 的特性。

五、结论：租金模式改革是破局的核心抓手

2025 年的商业地产市场已清晰证明：纯租金模式的时代正在落幕，高租金带来的 “成本压力 - 商户闭店 - 空置率上升” 恶性循环，唯有通过租金模式改革才能打破。从凯德的 “租金 + 服务” 到华夏金茂 REIT 的 “客流联动租金”，从上海恒隆广场的 “阶梯分成” 到成都宽窄巷子的 “低租 + 分成”，所有成功案例都指向一个核心 —— 让商业体与商户从 “利益对立” 转向 “风险共担、利益共享”。

未来的商业地产，租金不再是 “一刀切的固定金额”，而是 “与客流、业绩、城市能级动态适配的灵活方案”。当管理方放下 “唯租金论”，真正从商户视角出发设计租金模式，才能破解高空置困局，实现商业体与商户的长期共赢。

作者简介：刘磊，资深商业地产资产管理专家，拥有 16 年商业招商、运营、资产处置全链条实战经验，现任职花样年控股上海分公司资产管理部总监、东台项目总经理。历任红星美凯龙、弘阳商业、泸州西南商贸城等企业核心管理岗位，擅长复杂项目攻坚、多业权矛盾化解及招商运营体系搭建，实战成果覆盖 3 万㎡街区至 130 万㎡商贸城等多业态项目。

其职业生涯屡破行业难题：在红星美凯龙主导丽水 5 万㎡Mall 及 3 万㎡街区招商，实现 100% 开业率；弘阳芜湖项目招商率不足 50% 时临危受命，4 个月将出租率从 10% 提升至 70%；泸州西南商贸城（130 万㎡，7000 + 商户、1.7 万 + 业主）任职期间，建立商户 / 业主分级服务体系，化解 5 次群体性事件，业主委托率超 85%，出租率稳定在 90% 以上，收益年增超 8%。

责任编辑：kj015

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