在房地产行业的调整期里，机构对房企的评级调整已成常态。

12月3日，惠誉将合景泰富集团的长期外币发行人违约评级自'BB-'下调至'B+'，展望负面。惠誉同时将高级无抵押评级自'BB-'下调至'B+'，回收率评级为'RR4'。并将合景泰富从评级标准观察(UCO)中移除。

对此，合景泰富方面表示，公司保持现金充足，对近期需偿还的债务提前进行规划，已做好资金安排，受评级影响不大。

据了解，评级展望及具体评级的下调，并非是合景泰富的基本面发生了突发变化，只是前景随着行业预期走弱进行了同步调整。

此前惠誉将包括龙湖集团、融创中国、合景泰富在内的29家中国房地产开发商纳入评级标准观察(UCO)范围，就是因为新的或修订的标准下，前述房企评级可能发生变化，即便是投资级房企也难以幸免。

有机构人士指出，市场提出新标准如隐含性回款率及杠杆率计算方法只计入非并表合作项目债务，但不考虑这些项目的回款，对合作项目多的房企这些指标会比较弱，评分自然较低。近几年越来越多开发商利用合作开发模式分散风险，降低成本和扩大规模，新评分标准可能未能反映合作项目实际业务情况，或不可避免存在对房企经营状况的判断偏差。

像合景泰富这样近些年优质项目合作权益比有所让渡的企业，在这套更新标准下会比较吃亏。近年来，不少房企处于对项目利润率的考虑，或介入旧改，或合作拿地，意在分摊风险、保证项目利润水平。

虽然惠誉相信合景泰富有能力用自有资金偿还债务，在不需要资本市场融资情况下也有充足现金流应付未来一年短期债务。但在未来行业不稳定及融资环境受限的情况下，合景泰富的现金流也会被削弱。

因此，惠誉指出，合景泰富权益销售和杠杆率都在BB- 指标上，其中隐含回款率达到B+指标范围。

显然，是新的评分标准削弱了相关的指标，导致整体评分的下降。

在房企暴雷“排着队”的当下，合景泰富一直是积极应对债务风险的几家之一。惠誉也认为，今年以来，公司共如期兑付118亿境内公司债及6.5亿境外美元债，杠杆率已从52%下降至49%，彰显其现金流管理实力。

合景泰富也在11月初偿还了30亿元熊猫债券，彰显自身具备偿还到期债务的实力。

此外，对于将在12月17日刚性到期的25亿元公司债“15合景01”，合景泰富已提前准备好资金届时兑付；在近期与投资者的交流会中，管理层也表示，对于明年1月份到期的2.5亿美元债券，也会用9月已经融资2.58亿美元应对偿还。

明年9月到期的两只债券合计9亿美元，合景泰富方面也进行了多方面安排，目前境内外跨境资金池额度在50亿左右。其余债券的到期时间则均在一年以上。

其中，销售节奏不被影响也为合景泰富带来稳定的现金流。近期香港启德尚·珒溋、香港鸭脷洲项目的陆续交付、发售，也将释放出420亿港币的剩余可售货值，成为合景泰富境外债务偿还的有力补充。

去年合景泰富新增土地并表率93%，今年新增土地并表率100%，预计未来1-2年公司并表率显著提升。根据克尔瑞11月销售榜单，1-11月合景泰富合同销售937亿，同比去年增长3%，合景泰富表示将于12月继续推出新盘，并对明年发展充满信心，销售持续增长。

随着行业政策底已现，明年整体的销售、流动性也会有进一步的改善。像合景泰富这样95%的项目销售来自一二线城市的公司，也将会提前感受到“春江水暖”。

除了物业销售之外，合景泰富的多元化布局也在逐渐释放自身潜力。

中报显示，投资性物业方面，上半年合景泰富商场以及写字楼运营表现亮眼，租金收入达到9.01亿元，同比增长55.3%。运营半年以上的商场整体出租率达89%，客流量同比增长88%；零售额同比增长超82%。

写字楼方面，合景泰富的写字楼全面覆盖长三角城市群、粤港澳大湾区等全国重要城市经济圈，目前已开业运营9座写字楼，为集团提供稳定的租金流入。2021上半年集团写字楼整体出租率为87%。

合景泰富预期新开业的优质商业项目，包括25个商场和11个写字楼，且这些项目多位于大湾区、长三角以及成渝等经济发达地区的一线及核心二线城市。

这些运营性业务才是当下更被投资者看重的，也是被业内大佬们视为“活到下一个春天”，还能“活得好”的能力所在。这种能力也会同物业形成合力，让合景泰富这样的企业在经过当下行业困境后，走向品质成长。

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