“不确定时代”下，行业不断趋于成熟，也要求着投资人不断精进自身专业度。新手投资人开启自己的酒店投资之路，并非易事，需要一套切实可行的“方法论”，重新认识酒店投资行业，也更加精准地定位品牌。

作者 | May

在近十几年的发展过程中，酒店行业已悄然改变，市场在重新审视酒店产品的消费价值与投资价值，以及“不确定时代”下，市场到底需要什么样的产品。与此同时，随着酒店品牌连锁化的进程不断加快，行业不断趋于成熟，也要求着投资人不断精进自身专业度，以更谨慎的姿态入局。

在这样的大背景下，新手投资人开启自己的酒店投资之路，并非易事，想要兼顾自身情怀与酒店收益，需要一套切实可行的“方法论”，重新认识酒店投资行业，也更加精准地定位品牌。

作为2022年才开始投资酒店的新手，安徽马鞍山锦江之星酒店的投资人韩诚，怀揣着深藏了十多年的酒店梦，毅然决定辞去稳定的工作，专心做酒店。在对大大小小的品牌进行深度考察后，他最终选择了与自己结缘10年之久的锦江之星品牌。而这一品牌，也不负期待，助力他实现情怀与收益的平衡。

对于新手投资人而言，韩诚投资酒店的“方法论”，有着诸多可借鉴之处。

01、从上市公司高管到

酒店投资人背后的10年结缘

尽管酒店投资经验只有1年，但投资人韩诚对于酒店行业的关注，却已超过10年。

据韩诚介绍，这是他第一次投资酒店，也是他步入社会后的“第三份工作”，在此之前，他在体制内工作过5年，又在一家农牧上司公司做了17年与财务和投资相关的工作。

“上一份工作，我当了17年的‘背包客’，一个月有一半时间在外出差，酒店就像是我差旅途中的家。”韩诚接受采访时说道，而这，也成为了他与酒店结缘的开端。

因此，早在2010年，韩诚就对酒店行业有所关注，还早早做了市场调研。酒店投资的种子，在那个时候便已在韩诚心中种下，2022年初，受到疫情影响，整个酒店市场环境发生了巨变，韩诚的酒店投资渴望愈发强烈。他相信，机遇与风险是并存的，核酸时代会很快过去。

出于个人性格原因，韩诚并没有把酒店单纯作为一个投资来看待，而是作为自己的事业。他毅然辞去了原本的稳定工作，一心一意参与到酒店的投资与运营中。

2022年8月，韩诚与锦江之星品牌达成了合作，而这一品牌的选择，也源自投资人与品牌之间长达10年的缘分。

韩诚10多年前第一次去上海出差，住的就是锦江之星酒店。至今，他还记得进入酒店时的画面，一推开酒店门，是很清爽的酒店空间和色调映入眼帘，也因此记住了这个品牌。到了他正式开始酒店投资的时候，锦江之星的产品，已经迭代到了5.0版本，新版本又一次刷新了他对于这个品牌的认识，也让这一段“缘分”，以另一种形式延续。

今年，安徽马鞍山锦江之星作为锦江之星5.0版本的全国首店，正式开业，爬坡期较之其他酒店缩短一半。尽管这家锦江之星位置偏郊区，但与市区的同档次酒店售价相差不多，在OTA平台上，也获得了近100%的好评。

锦江之星马鞍山秀山湖公园高铁站酒店

02、新手投资人的投资方法论

近几年，对于想要入局酒店行业的新手的建议，往往围绕着两个字——“谨慎”，行业的准入门槛正在提高，但这并不意味着，新手投资人已没有入场机会。相反，有着自己投资方法论的投资人，依然能在“危”中取“机”。

韩诚表示，酒店投资要关注三个关键方面，一是物业选择，二是品牌选择，三是决定打造什么档次的酒店。这三方面把控好了，后期有品牌方和专业的团队来管理，就会轻松很多。

首先选物业

酒店物业选择的背后，包含了地理位置与物业条件两个方面。地理位置是酒店业的一个重要指标，不少资深投资人表示，位置选对了，酒店就成功了一半；物业条件除了能够决定酒店的前期投资成本之外，还决定着项目自身的品牌定位与档次。

由于自身性格喜静，韩诚在选择物业时，有自己的偏好，会对周边环境的要求特别高。他认为，自己的酒店目标客群是商旅客人，结合自身过往的差旅体验，他深知商旅客人其实是很累的，因此酒店周围环境是否喧闹、酒店氛围是否舒适是影响商旅客人选择的两大重要因素。

因此，酒店选址在马鞍山市花山区的秀山湖畔，风景极为秀丽，周边还有公园、湿地。在客房拉开窗帘，映入眼帘的就是美丽的秀山湖，即开拓视野也放松身心。而在项目周边，还有高铁站、医院、软件园、高新区、高档小区等配套，无论是客流量还是交通，都尤为可观。

在投资人的精挑细选下，项目的物业条件也非常不错。整栋物业共有21层，酒店占据了最高的19-21层，面积一共是3200平方米，有着颇为不错的视野与风景。此外，物业空间是一个回字形楼房，虽然公摊面积大了一些，但没有暗房，每个房间拉开窗帘都是一片景色。

物业建筑本身就是按照酒店的经营需求来设计的，每个房间都是独立的，因此，投资人仅需对每层楼的4个拐角进行轻度改造，即可满足经营需求，省下了不少成本。

锦江之星马鞍山秀山湖公园高铁站酒店

其次选品牌

在投资建设酒店的过程中，匹配酒店品牌是一项重要的工作，是否匹配对于投资回报率有着非常重要的影响。

韩诚在接受次方点评采访时提到，在确定物业的同时，他也考虑过不同酒店集团旗下的多个不同品牌，但最终还是被锦江之星品牌打动。

除了10年的缘分外，迭代之后的锦江之星5.0产品更年轻化、内容化，色系与功能也更契合差旅及亲子游人群。韩诚表示，这个品牌变得和他印象中不一样了，也和市面上同档次的其他酒店品牌，在产品上拉开了差距。新产品的设计理念很新颖，很符合目前消费者对于设计的需求与构想。他认为，既然锦江酒店（中国区）推出了新的产品版本，那一定会倾注大量资源用于打造这个新版本。

此外，锦江之星品牌作为国内经济型酒店的国民旅居定义者，有着27年的发展历史，品牌口碑享誉行业内外，扎实的基础给予了韩诚极大的信心。而今年锦江之星5.0的签约盛况，也进一步提升了他的信心——上半年，锦江之星5.0新签约和开业情况相当不错，年初到现在已加盟了近50家。

锦江之星马鞍山秀山湖公园高铁站酒店

最后定档次

酒店品牌与酒店档次，从某种意义上而言是同步的，选择了什么品牌，也就意味着选择了什么档次。但需要注意的是，酒店品牌的选择，或许带有个人喜好的因素，而酒店档次的选择，则需要根据项目所在的市场来决定。

韩诚表示，选择锦江之星，与马鞍山这个城市定位也有关系。三年疫情对全社会的经济影响不小，大众消费能力有所下降，而产品定位关系到价格，特别是在三四线城市，所以，需要选择一个能够让大众接受的酒店价格定位。

“我们定位的是一种大众型的，能让90%的消费者接受的项目，所以最终，我选择了锦江之星。”韩诚介绍道。

锦江之星马鞍山秀山湖公园高铁站酒店

03、锦江之星

如何赋能新手投资人？

作为锦江之星5.0版本的全国首家门店，安徽马鞍山锦江之星目前已正式营业了7个月，经过了快速的爬坡期后，目前经营状况基本已经稳定。从筹建到项目建成到试运营再到正式营业，在与锦江之星品牌沟通的过程中，韩诚表示，许多方面都超出了他的预期。锦江之星的品牌团队赋能，既助力了酒店的发展，也引领了新手投资人的成长。

与时俱进的新产品

在“不确定时代”里，品牌自身要具备与时俱进的能力，在面对不同消费趋势、不同细分赛道时，需要迭代自己的理念与产品，以适应时代的需求。

锦江之星5.0产品，主打“舒适Comfortable、热情Zealous、乐观Optimistic、朝气Youthful”的COZY理念，并以此为核心，在客房、公区等进行了“COZY化”改造。

而全新登场的品牌视觉系统，通过应用和谐现代的色彩，诠释了锦江之星焕然一新的品牌文化。琥珀金、琥珀棕、日出黄和暖砖红作为充满活力的颜色，创建出具有温度的品牌视觉语言，凸显了锦江之星的暖星概念。

作为投资人，也是酒店的第一个体验住客，韩诚对于新版本的锦江之星酒店所带来的客户体验，尤为认可。

安徽马鞍山锦江之星100%按照原产品的图纸施工，实现了产品设计效果的最大限度落地。即使是一些便于提升客户体验感的小细节，项目在进行相应改善的时候，也与品牌方进行深度沟通和确认，再进行改动。

在设计之外，锦江之星在运营上同样与时俱进。韩诚提及，在酒店刚开始的时候，锦江之星品牌领导过来交流，就和店长指出，千万不能把5.0版本的锦江之星酒店，当做之前几代产品来运营。锦江之星5.0的价格定位、投资额度，和之前是完全两个概念，如果用新的产品来套老的价格，就会出问题。

锦江之星马鞍山秀山湖公园高铁站酒店

专业的团队支持

有资深投资人曾说，产品和服务只是酒店投资基本盘，品牌管理团队是否专业才是盘活资产的关键因素。

尽管是新手投资人，但韩诚仍然深度参与了酒店项目筹建的全程，时刻关注、亲力亲为，而品牌的专业团队无论是在筹建阶段还是运营阶段，都给到了十分有力的支持，让韩诚得以边学边干，得以从“门外汉”进阶为专业的酒店投资人。

韩诚说，在筹建阶段，品牌监理单位、设计单位就多次到现场指导，提出专业建议。酒店的店长也非常资深、敬业且专业，时刻保持着与施工单位的交流，提出非常多的合理化建议并进行整改，有效的提高产品品质。

酒店刚开业不久，品牌领导来到门店考察，提出了许多运营建议，包括产品定位、如何与市场结合等内容，并给店长提出了一些要求，同样也让投资人在交流过程中获益匪浅。

强实力的品牌及集团背景

在诸多投资人的品牌考虑中，品牌及集团背景都被放在了极为优先的考量点上。背景具有优势的情况，决定了品牌能够走多远，又是否能够以品牌实力，赋能投资人，让投资人更轻松地赚钱。

锦江之星是国民旅居定义者，自1996年诞生以来，一直深受消费者喜爱，曾多次获评客户满意度大奖。如今，锦江之星品牌连锁酒店规模已超 1660家，累积服务了超1亿的消费者。

而作为锦江酒店（中国区）旗下的经典品牌，锦江之星得到了来自锦江国际集团的强大平台优势支持，实现酒店全生命周期的赋能。这其中，包括来自集团在会员、渠道以及供应链方面的支持，极大地降低了投资成本，提高投资回报率。

此外，据韩诚介绍，他正在马鞍山投资自己的第二家酒店，集团也给予了他相关的优惠政策，助力他在酒店投资的道路上，得以越走越远。

锦江之星马鞍山秀山湖公园高铁站酒店

04、写在最后

在采访最后，投资人与我们介绍了他未来的想法和计划，并确定了6个方面的规划——通过自媒体对门店进行宣传与推广；服务价值的提升增进客户体验；客户体验感收集以打磨细节；员工技能与素养不断培训与提高，强化日常运营；将安全作为一切工作的根本；持续对项目进行改善，发现问题、解决问题。

在与锦江之星品牌从结缘到共创的道路上，安徽马鞍山锦江之星酒店投资人韩诚也并非没有遇到棘手的问题，甚至是交了一些“学费”。但我们也能从他的未来构想中，看到一个投资人的成长过程。

好的品牌，能兼顾情怀与收益，能让酒店投资人得以进阶，更能让所有踩过的坑，都变成资深投资人进化路上的垫脚石。

免责声明：市场有风险，选择需谨慎！此文仅供参考，不作买卖依据。

责任编辑：kj005