9月20日，深圳赛迪方略咨询顾问有限公司发布《深圳市制造业迁移全景报告》，分析总结了近10年深圳制造业迁移的情况。

《报告》指出，深圳市制造业外迁企业所属行业主要是电气机械和器材制造业、计算机、通信和其他电子设备制造业。传统制造业呈加速外迁趋势，2017年深圳市迁出463家，2021年激增至4344家，4年间增长了10倍。在整体迁移的企业当中，有95.6%的企业注册资本超千万元，其中注册资本在5000万元至1亿元的企业占比75%。由此可见，外迁的制造业多数是大中型企业。

《报告》认为，深圳市制造业企业迁移主要有5个方面的原因：产业转型升级，生产要素成本上升，土地资源紧缺，产业集群建设，扩张市场需要。同时，制造业外迁对深圳有着非常重大的意义。一方面，企业迁移助推了深圳市内传统工业大区产业结构升级。另一方面，企业迁移大大减轻了部分城区土地、环境压力。

外迁企业的效果是显著的。对宝安、南山、龙岗等传统工业大区而言，迁出部分中低端制造业，有助于盘活现有存量土地，提升亩均产出，舒缓辖区土地、环境压力。目前，南山区已成为科产教深度融合的高新技术产业集聚区，形成数字软件、通信、创意设计等支柱产业。宝安区产业由生产制造逐步转向“创新+制造”，智能化、数字化水平明显提升，激光、机器人、新一代信息技术等产业逐渐构成经济新增长点。

制造业外迁属于“腾笼换鸟”的政策之一。然而要完成产业升级重组的换鸟动作，有时候仅仅腾笼是不够的。因为新的产业或者产业集群规划建设，适配的产业园、技术、人才、资本缺一不可。尤其是产业园，制造业外迁留下的厂房设施，并不一定适配新兴的产业。这就涉及到产业园的同步升级改造，也就是进行换笼的操作。

一些陈旧的、基础设施不能满足需求的产业园区，很有可能被空置下来。对于土地原本就紧缺的城市来说，这是一种浪费，而对于开发商来说，则意味着资产贬值。

如何让这些产业园重新焕发生机？这里就不得不提城市产业升级发展离不开的一个群体：产业运营商。以深圳厚德联行为例，厚德联行物业运营(深圳)有限公司是国内首批专注于产办资产运营的服务型公司，发展至今，拥有近千人成熟且经验丰富的精英管理团队，并打造产业咨询策划、园区建设规划、产业招商策划、园区整体运营、一站式经营服务、资产增值服务6大核心业务板块赋能业主方。

截至目前，厚德联行在运营管理的面积超过300万平方米，服务项目逾60个，服务了顺丰集团、龙湖地产、深圳广电、深圳高速等50000多家的中小企业客户。其中，重点打造的“1970科技小镇”，“青年梦工场”获得“深圳市投资推广重点园区”荣誉称号。

厚德联行始终肩负“让空间资产增值”的使命，坚持以”客户为中心，用心做服务”的价值观，致力于成为资产与企业可信赖的价值共生伙伴，为产业园升级、城市更新注入动力。

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