9月17日，麦田携手BRTV《第一房产》栏目组，在麦田总部开展了二手房公益讲座。北京麦田首席分析师赵红娟、回龙观大区国风美唐区域经理刘建东、望京东大区望京南区域经理张方作为分享嘉宾，为有房产需求的观众分析了新房和二手房到底该如何选、买房中可能遇到的风险以及如何避坑、热门板块中的楼盘该如何选等普遍关心的问题。以下为本次二手房大讲堂重点分享的内容。

一、新房和二手房优劣势分别是什么？

无论是新房还是二手房，其优劣势主要表现在房屋本身、交付时间、交付风险、周边配套、交易流程五个维度。

从房屋本身来说，当下新房室内设计新潮、户型设计相对合理，比如宽敞的客厅、充足的壁橱、主客分用的洗手间等人性化的设置，且现在的新房大部分都拥有更好的能源系统，在环保节能优于二手房很多。与新潮产品设计相对应的，当下大部分新房的公摊只有75%左右，而同等面积的新房，一般公摊会达到85%以上，但二手房大多房龄较老，甚至有些二手房的户型老旧，不够人性化，也可能不符合现代人的审美。

从交付时间来说，新房大多都是期房，有2-3年的建房周期，而且从交房到房本下来也需要2年左右，这就导致新房的变现时间相对长一些，特别是一些特殊的房产类型，如限竞房，一般都要求满五年以后才能出售。如此一叠加，一套新房想要再次出售，差不多中间已经过了10年。二手房都是现房，从购房意向达成到拿到房本少则一个月，多则半年，且拿到房本后就能再次出售，变现周期明显更短。

从交付风险来说，新房购房者只能看到开发商提供的样板房，不排除交房入住后可能会出现房屋的某些细节方面与开发商最初承诺的不相符合。此外，期房会存在“烂尾”的风险。二手房所见即所得，交易成功后就可以直接入住。而且二手房经过了前任房主的使用，房子如果存在问题大多已经暴露出来，在看房选房时很容易发现，如漏水，地面塌陷等等。

值得一提的是，针对购房新房时如何避免烂尾，消费者可以从以下几个方面入手：一是检查开发商的“五证”是否齐全。二是综合考察开发商的实力、信誉。三是优先选购现房。如果买了新房，收房时也一定要注意检查“三书一证一表”。

从周边配套来说，新楼盘大都地理位置相对较远且配套设施不够完善，而二手房在周边配套上有着明显的优势，大多是成熟的小区，经过多年建设，周边的地铁、商超、学校、医院都配套设施比较齐全。

从交易流程来说，二手房交易流程非常复杂，从购房者产生购房意向到最终完成物业交割，中间会涉及信息搜寻、研究比选、选择服务机构和人员、实地看房、洽谈签约、贷款、税费缴纳、产权过户、物业交接等10余个核心环节，需要和房管局、评估机构、银行、公积金中心、税务机构、物业公司等10余个部门打交道。不同的付款方式和手续完备程度会对交易周期产生较大影响，其周期一般在3-8个月不等。而且还可能存在诸如卖方隐瞒房屋自身缺陷、临时提价、一房多卖等风险，再加上楼市政策频出，为二手房交易增加了不确定风险。新房相比二手房交易过程更简单些，交易流程效率高。

小结：新房和二手房都各有优劣势，如果结婚着急入住、孩子上学、对周边配套要求高、3年内考虑变现，同时担心期房风险且没有新房情结，就比较适合买二手房，反之则可以考虑新房，但无论选新房还是二手房，都需要结合个人需求。

二、新房和二手房购房成本差距有哪些？

新房和二手房的购房成本主要由首付、贷款、中介费、税费四个部分组成，二者在这四个部分有着明显的差异。

首付：新房一般是按照房屋总价乘以对应的首付比例，来计算首付款，而二手房实际操作中评估值为成交价的约九成，同样的房价，二手房首付款更高！

贷款：新房通常可以贷满25年，而二手房的贷款年限则需要遵循“房龄+贷款年限＜65年”的原则，且房龄超40年的，则不能贷满２５年，这也就会导致同等条件下月供增加。

中介费：新房没有中介费，北京中介费标准为2.7%。

税费：新房只有契税和诸如印花税、房本登记费、房本费等小税，在北京无论是新房还是二手房契税都执行同一标准。印花税一般由双方共同缴纳，房地产印花税的税率有两种：第一种是比例税率，适用于房地产产权转移书据，税率为0．05%；第二种是定额税率，适用于房地产权利证书，包括房屋产权证和土地使用证，税率为每件5元。房屋登记费为80元，房本费10元。相对于其他税种的费用占比，这些小税在整个购房成本中，几乎可以忽略不计。

二手房在这以上两项税费之外，多了增值税及增值税附加税和个人所得税。

通常情况下，会将增值税和增值税附加税合并计算，税率为5.3%、5.25%、5.15%①满两年（含两年）普通住宅，免征增值税及增值税附加税，②满两年非普通住宅：差额（计税价-原值）×税率；③不满两年非普：全额（计税价）×税率。

针对个人所得税，①满五年唯一住房免征个税，②满五年不唯一及不满五年：提供原值或税务机关查到原值：个税=（计税价-原值-合理费用）×20%；税务机关通过税收征管、房屋登记系统也无法核实购房原值且纳税人也不能提供原始契税票或契税核定通知书得：个税=计税价×1%；

小结：新房和二手房的购房成本不尽相同，消费者需对各个税种加以了解，具体的税费缴纳，可通过专业的房产机构和经纪人进行了解，同时自身的购买能力综合考量。

三、如何安全高效买到合适的房子？

1、置换客群如何操作？

目前房产交易市场上，有70%为置换客户，有的是以小换大、有的为了孩子上学，有的想从郊区换到城区，也有的想从城区的老破小换到郊区的远大新，但到底是先买后卖还是先卖后买，需要看准市场走势。

当市场低迷时，先卖再买：先卖后买，自己的房子有可能卖出一个次高的价格，买入的房子有可能处在一个更低价格；

市场平稳，都可以：不管是先买或是先卖，房价都不会有大的波动；

市场火爆，先买后卖 ：避免卖了现有的房子，房价上涨，买不到房。在出售旧房子时，尽快选择好新的房子，并与新房的业主沟通好各项事宜，缩短时间差。

除此之外，购房者一定要结合自身房屋情况如位置、总价等房屋是否好卖等进行综合考量。

2、如何让你的房子高效且以合理的价格卖出去？

首先要主动挖掘房屋卖点。通过保洁、粉刷等措施美化房屋的形象，挖掘房源故事，解读其独特的亮点；其次，为房屋合理定价，多多了解同类房源成交价和挂牌价；最后，多渠道展示推广房子，如制作精美的视频、图文，也可以通过室内直播讲解房源。

3、在房产交易中如何避坑？

房产作为大宗交易，周期长、环节多且容易出现各种问题影响交易的顺利进行，为了预知可能出现的问题并进行有效规避，可以对交易中的关键节点进行把控。

第一阶段：看房选房

在互联网和大数据高度发展的今天，消费者获取信息的途径不断扩展，接收的信息爆炸式增长，对信息真伪的甄别难度也随之提高。信息的泛滥使得消费者处理信息的成本巨大，由此带来房源选择焦虑，同时网络房源不全，最终导致消费者找不到合适的房子。面对以上问题，消费者首先要知晓自身购房能力，分层次对家庭的购房诉求进行排序，在此基础上，根据实际条件对众多诉求进行分析和筛选，最终确定购房核心需求。此外，还需要对目标商圈楼盘进行比选，多探盘、多看房。最好能够找专业经纪人制定购房计划。

第二阶段：合同签约

在合同签约过程中，往往很多购房者因为购房资格、房屋权属、资金支付和合同不清晰导致购房不顺。在这种情况下，可以找专业的人核验购房资格，签约前进行确权，权属人需全部签字，针对诸如定金、首付款、物业保证金、户口保证金等一定要核实是否进行四方监管，确保资金安全。对于定金的数额也需由当事人约定，但不得超过主合同标的额的20%。此外，建议针对合同签约，为了保障自身权益，最好通过书面合同、拍照、录音等形式综合留档，避免事后否认。

第三阶段：贷款

有不少的购房者，因为这样那样的原因出现银行拒签，贷不下来的问题，针对此情，如果已经交了首付，贷款没批下来，先搞清楚原因再采取补救措施。如果因为资料准备不齐被拒贷的，通常情况下资料准备齐全后，可以再次申请；如果问题出在自己身上，比如征信、流水、负债等有问题，可以尝试调整首付比例，增加首付款，减少贷款申请的金额，将资料准备齐全后再次申请。如果实在不满足当下银行的贷款要求，可以尝试换一家。

第四阶段：缴税过户

房产交易税种多，费用比例各有要求，到底每项税该交多少钱，一旦材料不全也会影响税费的计算，常有客户因此犯迷糊。想要缴税不迷糊，购房者一定要提前准备相关资料，一方面咨询专业房产经纪人顾问，另一方面通过中介机构进行税费精算，避免不必要的损失。

第五阶段：物业交割

根据麦田客服部门统计，2021年因为交房、费用物品未核实清楚，产生诸如原业主欠费、家具家电和约定不一致、原业主户口未迁出、车位\仓储等问题的客诉纠纷占比达13.1%，为了规避这一环节的风险，购房者一定要明确物业交割费用类别，具体费用包括物业管理费、水费、电费、有线电视费、燃气费、供暖费、电话费、车位管理费、能源费等，同时一定要预留相关保证金，防患于未然。

总的来说，房产交易一定要找专业经纪人，在节省时间和精力成本、快速匹配需求的同时，帮助规避风险。

免责声明：市场有风险，选择需谨慎！此文仅供参考，不作买卖依据。

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