2026年6月25日下午，乐乎公寓清河店。乐乎公寓运营团队与行业同仁围坐长桌，以“老罗会客室”夏日专场为契机，围绕北京租赁市场的现实格局与运营实践展开深度对话。本次会议摒弃单向宣讲，以同行间坦诚交流的形式进行。

市场基本盘：存量时代的结构性分化

罗意从一组一线数据切入，梳理了北京租赁市场的整体态势。北京市常住外来人口约817万人，租赁人口约408万人，刚性需求长期存在。供给端方面，集中式公寓品牌已逾30个，在营房源约13万间，市场已步入存量主导的结构分化阶段。

“我们既是市场的参与者，也是观察者。这些数据不是来自研究报告，而是来自一线运营。”罗意指出。他展示的图表显示：100至300间体量的项目占比51%，为市场绝对主力；朝阳、海淀两区项目合计占比近半，构成“量价双高”的价值高地；保障性租赁住房逐步成为市场锚点，其对市场化房源的影响并非替代，而是定价锚定。“有产业导入、有地铁通达、有就业增量的区域，租赁需求更稳定。”罗意强调。

二、租客洞察：1964份问卷揭示的需求跃迁

会上发布了乐乎基于五家门店、1964份有效问卷的最新客户调研结果。租客关注度排序依次为：安全感、通勤距离、租金价格、装修配置。核心诉求集中于安全与通勤便利，价格与装修位列其后。

罗意指出：“不同区位等于不同产业，等于不同人群，等于不同需求。”国展店租客更关注通勤与社交，黄村店租客则更在意收纳与厨房功能。“不存在一套产品打天下的可能。”

获客渠道方面，“老带新/熟人推荐”占比31%，小红书、抖音、微博等社交平台合计占比29%。“一个朋友介绍的信任度，抵得上十个线上推广。”罗意直言。

更值得关注的是租客心智的演变。对比2023年与2025年数据，租客正从“生存型租房”转向“品质型租房”——2023年关注“能不能便宜”，2025年开始追问“空间是否合理”“收纳够不够”“社区有没有生活”。“产品升级不是锦上添花，而是生存必需。”罗意总结。

三、乐乎实践：从“管房子”到“管价值”

罗意系统介绍了乐乎“F+EPC+O”全链条资管模式。他指出，行业长期存在痛点：资金找不到好资产，资产方找不到好运营，运营方拿不到好资金。乐乎致力于在三方之间建立可信的连接。“收益率不是单一环节的胜利，而是全链条的复利。”

在投资标准上，乐乎坚持“选址逻辑+风控优先”：聚焦核心城区、产业带及地铁沿线；严格执行合规审查、交易安全、价格安全垫和退出预判。“不碰擦边球，不做高杠杆，不赌政策宽松。”罗意明确表态。

会议分享了乐乎公寓·稻香湖店的典型案例。该项目原为老厂区职工宿舍，乐乎接手后进行全面重构：运营团队在工程期提前介入，为方便行李车推行增设斜坡；在料理台靠墙一侧设置外开窗，窗外对应“乐乎咖啡区”，形成有树、有风、有外摆的茶歇空间。项目最终仅用77天实现满租，年租签约占比达98%。

资金端方面，乐乎与某主权基金共同成立注册资本金12.5亿元的合作平台，预计总投资规模约30亿元；同时与某国企背景金融机构设立专项基金，定向投资北京、上海的中资产项目。“当市场观望时，乐乎在加码；当行业收缩时，乐乎在扩张。这不是冒进，是算清楚了账。”罗意表示。

四、生态共生：行业协同与各自定位

自由交流环节，与会嘉宾围绕保障性租赁住房对市场化房源的传导效应、运营降本增效的实操经验、具体项目投资决策逻辑等议题展开深入讨论。

罗意在总结时说道：“悲观者永远正确，乐观者永远前行。租赁市场是一个慢生意，需要耐心、需要伙伴、需要对客户的真诚。乐乎愿意继续做那个认真运营的人，也希望与各位继续同行。”

此次交流会与会嘉宾畅所欲言，就行业关切问题展开了务实而深入的探讨，现场互动热烈，反响积极。未来，老罗会客室将持续搭建行业交流平台，定期举办系列活动，期待与更多同仁再次相聚。

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