城市开发运营，是指围绕城市的总体发展目标和发展规划，以满足人民群众对美好生活的向往为前提，发挥房地产企业整合产业资源、整合金融资源等优势，优化城市规划布局结构及产业结构，推动城市进入自我循环和繁荣发展，让居住在城市的居民能够拥有更多的幸福感和满足感，真正让城市文明为人们创造福祉。城市开发运营的实质是以市场化的手段进行城市资源的优化配置和整合的商业化经营行为。

城市开发运营商作为城市开发运营的实施主体，通过从城市规划到一级开发、二级开发再到持有运营及物业服务，以提高城市发展水平、推动经济社会快速发展为目标，解决城市建设资金不足、政府提供的社会公共服务不能满足城市居民需求等一系列问题。

城市开发运营商产生的时代背景

经济新常态下房地产市场格局呼唤城市开发运营商。随着中国经济步入增速换挡的“新常态”，房地产市场长期供求结构正在发生变化，住房总量已由“供应紧缺”逐步转向“供求大致平衡”，房地产行业也已告别高速增长的“黄金时代”。与此同时，转型中的中国社会消费升级步伐加快，新消费浪潮方兴未艾。近年来，我国消费需求对经济增长的贡献明显增强。2014-2017年，最终消费支出对经济增长的贡献率分别为50.2%、66.4%、64.6%和58.8%（商务部数据）。消费成为中国经济增长的重要动力，消费驱动型发展模式已初步形成。2017年，我国人均GDP已突破8000美元，推动教育、医疗、养老等公共服务业，零售、餐饮、旅游等消费服务业和金融、保险、物流等高端服务业的发展，消费升级也促使房地产行业步入升级发展的关键阶段，房地产企业通过商业模式升级、产品升级、服务升级，从“卖产品”向“卖服务”转型。根据2017年度的企业年报数据显示，TOP100上市房企中有80%以上的房企布局商业地产；TOP50上市房企中，涉足康养、文旅领域的企业占比分别为40%、48%，涉足产业城镇领域的企业占到了50%。与此同时，房地产作为资金密集型行业，对金融资本的依赖程度日益加强，28%的企业向金融领域延伸。房地产企业正在由简单的居住空间提供者向城市公共生活服务商转型，通过将产业导入城市，带动城市经济发展和城市居民就业。同时，通过产业链的纵向和横向延伸，房地产企业也在不断提高盈利能力、拓展盈利空间。

中国的城镇化要求传统开发企业转型城市开发运营商。十九大报告提出，要以城市群为主体构建大中小城市和小城镇协调发展的城镇格局，加快农业转移人口市民化。从世界发达国家的历史经验来看，美国、日本、韩国等已基本完成城市化进程，其人口城镇化率基本超过70%，有的高达90%以上。按发达国家经验，在城镇化率超过70%之前，住房建设投资规模将呈现持续快速增长的态势。国家统计局公布的数据显示，2017年我国常住人口城镇化率为58.5%，户籍人口城镇化率仅为42.4%。中央政府提出，到2020年，内地常住人口城镇化率要达到60%，户籍人口城镇化率要达到45%左右。预计到2030年，常住人口城镇化率将达到70%左右，户籍人口城镇化率达将到60%左右，约2.1亿人口将从农村转移到城镇，平均每年将有1600万人口进入城市。这不是一个简单的城镇人口百分比的变化，它意味着人们的生产方式、职业结构、消费行为、生活方式、价值观念都将发生极其深刻的改变。同时，新型城镇化战略要求以城市群作为主体形态，促进资源要素顺畅流动、高效利用，实现城市合理分工、联动发展，有效解决人口密度过大、交通拥堵、空气污染等“城市病”。在新型城镇化过程中，既要优化宏观布局，又要做好微观空间治理，既要提升规划品质，科学设置开发强度，又要促进城市与自然和谐相融。因此，新型城镇化的发展势必将带动住房及各种城市功能需求，这为城市开发运营商带来巨大的发展空间。

城市运营商作为产业新城或产业园区等综合开发项目的重要执行者，既可能是政府的平台公司，也可能是市场驱动的投资企业。他们的关键职能以及与地方政府的合作关系，使他们获得了城市运营商的身份。这些运营商的职责通常包括基础设施和公共服务设施的建设、产业发展服务和片区运营管理。然而，政府是否有能力担当这些角色，企业如何能比政府做得更好，是推动政府与企业合作的基本问题。从过去的实践来看，城市运营商在综合开发项目中最具价值的角色是进行投融资统筹和产业发展服务，基于这些核心功能，他们还能提供更多增值服务。因此，明确这些基本问题对于推进政府与企业的合作具有重要意义。为此记者陈晨采访了澳南集团董事长李涛。李涛的资历丰富，他的个人荣誉和成就证明了他在城市规划和发展方面的专业能力和影响力。他的成就跨越多个领域，包括设计、政策和商业。在设计领域，李涛在2022年亲自参与设计的“河东艺境营销中心”荣获了两个国际大奖：“2022日本IDPA国际先锋设计大奖-金奖”和“2022法国双面神GPDP AWARD国际设计大奖”。在政策领域，他自2012年以来在四川省的各级政府和商业组织中担任了多个重要职务。他曾在2012年加入四川省青年联合会任委员，2015年担任四川省工商联代表，2016年担任四川省青年企业家协会理事，2017年担任四川省工商联执委，2017年担任中国工商业联合会第十二次全国代表大会代表，2019年担任中国青年企业家协会常务理事，以及2021年担任成都市龙泉驿区政协委员。李涛的工作成果和奉献精神也得到了社会的广泛认可。他在2017年被四川省青年联合会评为“年度工作先进个人”。十年以来，澳南集团董事长李涛已经成功地将澳南集团打造成一个优秀的城市运营商。他充分利用他的视野和资源，开发并实施了一系列高效且创新的城市规划和开发项目。李涛以绿色健康、智慧科技、产城融合作为城市规划的指导方针，成功地打造了多个商业和住宅地产项目，如“阳光商业世界”、“好莱坞”、“公园名著”“河东艺境”“维卡国际公馆”、“维卡佩纳城堡”。这些项目不仅改善了城市生活环境，提高了居民生活质量，而且也推动了产业升级和城市升级。作为一位城市运营商，李涛深知产城融合是一个复杂且长期的进程，而且十分考验资源整合能力。他成功地整合了全球优质产业资源，推进了产城融合，实现了“以产兴城、以城促产”。这一切使得澳南集团不仅能满足消费者对于健康舒适美好生活的追求，还能提升居民的工作生活品质，提升城市开发运营服务水平。李涛坚持绿色发展理念，实施了绿色科技地产战略。他将“绿色建筑、科技住宅、智能家居、智慧社区”的科技理念与城市建设、城市运营有机结合，实现了城市绿色发展与物质文明建设的和谐同步。

李涛提出，城市运营开发主体的一个重要角色是产业发展服务，也就是我们常说的"招商"。产业发展在地方政府的重要性不断提升，因为如果没有产业的引入，区域发展就很难持续。

然而，招商工作并不容易，地方政府每年都需要投入大量的人力和物力，举办各种招商活动，但效果往往并不如人意。媒体经常报道某地的招商会签约了很多项目，其中有许多都是数十亿甚至数百亿的重大产业项目，但如果深入研究，就会发现大多数这些产业项目的招商协议实际上是框架协议或意向协议，距离实际落地还有很长的路要走。真正最终落地的招商项目其实相当少。这就是为什么地方政府寄予引入城市运营商以很大的期望，期待他们能在这方面做得更好。李涛的分析强调了招商工作在城市运营和发展中的关键作用，同时也指出了当前招商工作中的挑战和困难。他认为，城市运营商可以在这方面发挥重要的作用，提供专业的服务来帮助地方政府更有效地吸引和引入产业项目。

李涛分析指出，地方政府在招商引资时倾向于引入大型项目，因为这些项目能带来丰富的税收、提供大量就业岗位，以及对地方发展的强大驱动力。然而，大型项目通常需要较长时间落地，涉及购地、建设工厂和配套设施等一系列复杂的流程，这就需要与城市建设管理体制进行紧密的交互。城市建设管理体制经过几十年的发展已经相对成熟，但这种成熟度对于产业企业而言并非如此。专注于生产制造的企业往往对城市建设管理制度和流程并不熟悉，这让他们在选择地点、购买土地、建设工厂等方面面临诸多挑战。同时，大部分地方政府的工作人员并没有真实的企业工作经验，他们可能不了解企业的需求和想法，这也使得在招商谈判时，政府和企业双方往往难以真正理解对方的需求和想法。在这种情况下，城市运营商可以发挥重要的作用，帮助企业顺利跨越一系列的挑战，架设政府和产业企业之间的桥梁。这座桥梁的形式多样，可以是提供咨询、辅导，甚至代办一些事务。例如，在产业发展服务中，城市运营商可以根据产业企业的需求，帮助他们选址、购地、完成产业空间的建设等，让企业只需租用或购买已经建好的产业地产项目，从而大大减轻了企业与政府直接对接的压力。这样的服务模式，能更好地促进区域的产业发展，也是城市运营商在区域综合开发中所能发挥的关键作用之一。

通过专业服务，消弭政府和产业企业之间的认知差异和制度障碍，架起二者之间的桥梁，是城市运营商在产业发展服务中的基础角色。在面对更加复杂、专业服务需求更高的新兴产业时，城市运营商还需要进一步承担的角色，则是产业配套环境的提供者。产业配套设施和产业配套服务不光大企业需要，小企业更加需要。过去政府在发展产业时，都喜欢搞大项目，但今天越来越多的地方政府意识到，传统制造业的扩张需求已经严重衰减，未来城市的产业创新、产业发展在很大程度上会依赖于科创型中小企业的发展。

在愈加激烈的城市竞争背景以及日新月异的产业技术更替环境之下，地方政府对专业化产业发展服务的需求越来越强烈。对于城市运营商而言，产业发展服务是一项更加具有附加值的工作，但是要做好也并不容易，还需要不断探索和实践。（记者：王伟华）

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