节后首周，中证Reits（收盘）指数报收1060.27点，单周涨幅2.20%，跑赢主要股票和债券宽基指数。和合资管指出，节前，20单公募Reits披露了2022年四季度报告。经营情况方面受疫情扰动尽管整体承压，但业绩分化中多数项目表现符合预期。伴随节后经济超预期修复，疫情对于Reits产品的底层资产项目压制有所减弱，市场对今年公募Reits行情较为看好，由此带动了市场情绪回暖。

分项目类型看，物流仓储以及保障性租房项目两个板块2022年四季度运营整体平稳，全年可供分配均好于预期。其中，物流仓储板块仓储项目平均出租率为96.6%，与三季度基本持平，2022年全年可供分配均小幅超出管理人2022年预测值，平均达成率为106.3%；保障性租房项目于2022年8月上市，华夏北京保障房、中金厦门安居、红土创新深圳安居3单保租房项目自上市以来首次发布业绩公告，四季度经营表现整体稳健，平均达成率为114.0%。

其他项目中，产业园区、环保类、能源类以及高速公路项目均受到疫情以及宏观经济不同程度的影响，2022年四季度经营业绩表现不佳，其中尤以高速公路项目受影响最为严重。2022年全年，产业园、环保类、能源类项目的全年可供分配金额目标均实现达标，平均完成率分别116.3%、117.35%和118.9%，但高速公路项目完成率仅在70%到90%之间。

和合资管分析，虽然“新十条”于去年12月上旬发布，但发布前期各地区间流动性限制较大，而在发布后的刚开始，受感染快速传播影响，各地高速公路车流量同样很难快速起步，因此整个四季度业绩相关项目的营业利润均有下降。

不过，展望2023年，和合资管认为，当前，疫情层面对于Reits底层资产业绩的压制已经出现阶段性减弱，结合国内疫情防控政策的大幅优化以及春节期间的数据表现，各类型Reits底层资产在量价两方面均存在一定修复空间，在前期较大的压制之下，高速公路项目的修复斜率或将更为明显。

此外，政策层面上，近日，证监会召开2023年系统工作会议，会议明确提到，要大力推进公募Reits的常态化发行。而近期多省市也发布了支持Reits发行的配套文件。过去一年，Reits市场涌现出保障性租赁住房、光伏新能源等新兴项目，而在2月8日，首单民企仓储物流公募Reits也正式上市，全市场Reits产品数量正式扩容至25只。和合资管认为，伴随Reits产品在一级市场的不断扩容，宏观环境持续向好之下，2023年，二级市场方面也将出现市场交投活跃提升的局面。

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