是不是所有的房子未来都会增值?

放在过去黄金时代，答案可能是：会。但现在就不一定了。

过去很长一段时间里，特价房、工抵房等促销信号密集撩拨着购房者的神经，在三道红线政策压力下，不少开发商为了快速回笼现金，不得不采取以价换量。市场上眼花缭乱的低价优惠，一度会让购房者误以为能“捡漏”到好房子。

其实不然。尤其在房住不炒的大背景下，单纯从价格因素考虑的购房逻辑已经行不通了。

站在楼市的下一个周期，未来什么样的房子才会拥有增长空间?

1、坐拥不可复制的自然资源;

2、地段优势，由市中心向外扩散;

3、城市级核心商业;

4、交通优势，地铁上盖、TOD。

在昆明，滇池畔占据了绝佳的自然优势，周边物业价格高居不下。而枢纽曜城，除了滇池自然资源以外，其它三个增值因素全部命中。这样的核心优势，放眼全昆明，都实属罕见。

不是所有房子都“扛打”

“扛打”，最常用于形容明星即使在没有滤镜护体、没有美颜加持的情况下，仍然拥有令人惊叹的外表。

用同样的思维类比楼市，所谓“扛打”的房子一定是忽略宏伟规划大饼、忘记精修效果图、屏蔽天花乱坠的信息噪音之后，真正回归居住属性和保值性的产品。

昆明各板块4月成交涨幅

根据克而瑞数据，4月，在昆明主城53个板块中，住宅成交均价环比上涨的仅有23个，占比不到5成。涨幅较大的板块包括松华坝板块、世博板块等，而翠湖板块和滇池板块则分别以27525元/平米和24249元/平米的的住宅成交均价排名主城各板块前列。

湖景、山林这些象征着城市级IP的自然景观，也印证了前文“坐拥不可复制的自然资源”的项目，确实打开了房价上升的通道，但动辄500万的准入门槛并不是大部分购房者能接受的。

站在一个普通购房者角度，排除高昂门槛的自然资源因素，什么样的项目更值得关注?

我们分析了去年年中密集推特价房源的30个楼盘，发现大部分都位于城市核心区外，周边地铁、商业等成熟生活配套较少，而二环内地铁沿线项目几乎不在降价之列。刚刚过去的5月前两周，昆明楼市整体成交热度向核心区域收缩的趋势十分明显。

市场数据端口不断作证，片区分化、产品分化的势头非常强劲。这也对购房者的置业选择形成了借鉴意义：选择居住价值更高和保值性更佳的项目，或许更能面对未来不可预知的市场变量。

都说“美人在骨不在皮”，城市核心地段、高能级商业、地铁沿线尤其TOD交通优势，就是好房子的“骨相”。放眼昆明市场，能同时满足这三个关键增值条件的项目少之又少，枢纽曜城就是其中之一。

新周期下的置业新逻辑

在逆势而上的大环境下，总有破冰者脱颖而出。即使市场环境低迷，但拒绝“躺平”的枢纽曜城，在飞机场、火车站、地铁、三大核心商圈、200+公交站台、高速路等多平台实力刷屏，仍吸引了高达千余批的到访购房者，无形中注入一波强劲的市场信心。

从枢纽曜城的硬核价值中，我们看到了昆明楼市江湖的生命力：

1、城市中心地段，踩上城市“中优”发展线。

在昆明十四五规划中，“中优”将“促进老城区功能疏解、风貌提升，推动城市品质化、功能现代化、业态高端化”，围绕“中优”规划的发展路线不变，未来更多利好因素大概率也会叠加在这一方向上。

循着城市发展规划走，也是越来越多的昆明购房者的基本置业逻辑。枢纽曜城所处的城市中心地带面积仅占全昆明的3%，却拥有占比约45%的商业、52%的知名中小学、25%的地铁站和72%的三甲医院，相当于全市交通、医疗、教育、商业等近半的资源。

高度完善的顶级资源，直接反映在成熟的基础配套和居住氛围。而不论是美国社会学家“同心圆”理论，还是德国城市地理学家“中心地理论”都指出，吸纳了城市最顶级资源的市中心土地价值最高，并按照均匀半径向中心外围递减。

2、商业“头部玩家”助阵，昆明首座协信“星光时代广场”重塑城市商业格局。

尽管市中心房子的增值潜力远超其他片区，但并不是所有拥有优质地段的项目都能始终占据价值高地。

枢纽曜城规划约11.6万方商业中心，引入昆明首座协信商业星光系中高端时尚购物中心“星光时代广场”，以双核心引擎驱动，打造了一站畅享的吃喝游玩乐购空间。除此之外，还有10078平米的下沉式地铁商业，形成了一个工作、商业、文化、教育、居住、出行等为一体的复合型全能生活圈。

星光时代广场效果图

不同于千篇一律的社区型商业，作为中国最具影响力商业地产运营商之一，协信星光商业进入昆明，将结合城市特性、人口结构、消费习惯等情况，打造昆明全新潮玩基地，形成TOD核心+主题场景商业的全新双核驱动力。不难想象，住在枢纽曜城，主题场景沉浸式商业不仅将让生活环境勃勃生机，也将聚集超人气的巨大流量，成为提升物业升值的关键撬动点。

3、TOD赋能，市中心+TOD迸发无限可能。

作为昆明首个真正意义上的TOD项目，在始终向上的风口市中心板块，拥有TOD加持，无疑能发挥最大的中心价值效应。

一座市中心的TOD能带来什么?对于住在这里的人们来说，最直观的莫过于时间效率的加强，已通车的地铁4、6号线和多达50余条的公交先炉足以轻松畅达昆明城市各个角落，而30分钟内到达昆明长水机场和高铁南站也意味着畅达全国各地，乃至全世界并不是件难事。

再深入一点，枢纽曜城将住宅、商业、交通、公园都浓缩为一个有机组合，城市最精华的配套就在家门口，即使要出行，也能以最低的时间成本获得最优解决方案。更别提在“自贸区效应”的带动下，枢纽曜城这片城市热土，将吸引更多具备价值投资眼光的群体关注，从而刺激产业升级、城市更新。

如果说滇池、翠湖是昆明不可复制的自然资源，那枢纽曜城也用市中心核心区位+协信星光商业+TOD王炸加持等硬核实力，演绎出一个无可比拟的保值升值的首选稀缺优质资产。

理性市场下的出圈奥秘

经济学家马光远曾提出三个20%的理论：未来中国只有20%的开发商会活下来、只有20%的城市房价有上涨空间、城市中只有20%的房子有投资价值。

关乎房价上升空间的“扛打”属性，枢纽曜城几乎全部命中，而上客量远超1000批，也用事实证明着，当市场回归理性，购房者也难以削减对于好项目的热情。

除了区位优势、商业助力、TOD加持，枢纽曜城一路长红的基底，也离不开承担品质居住体验的项目规划。

无边际泳池效果图

总建面60万方的枢纽曜城规划4栋住宅、1栋平层公寓、1栋LOFT公寓、1栋高端甲级写字楼，星光时代广场、五星级酒店、空中无边际泳池、约1.6万方空中商业带、AGV自动导引停车系统将极大助力片区的更新重生。

项目住宅效果图

两河环绕，双公园在侧，项目内部还规划小区公园，不仅享有绝佳的观景视野，也能满足对繁华生活和静谧环境随机切换的全部想象。

更重要的是，枢纽曜城户型面积区间从74至189平米，选择范围更大、辐射需求更广，不论是刚需还是改善都能满足。

纵观昆明全城，诸如枢纽曜城这样，能同时兼具居住属性和价值属性的抗跌“扛打”项目，可谓凤毛麟角。

免责声明：市场有风险，选择需谨慎!此文仅供参考，不作买卖依据。

责任编辑：kj005