在行业大变革的背景下，房地产基金如何推动自我升级、业务转型来寻求变革？

白若凌本刊记者

稳盛投资，房地产基金的行业老兵，作为金地集团“一体两翼”战略中金融侧翼的重要载体，依托金地集团的强大平台及稳盛投资的核心竞争力，多年来在地产金融领域始终保持着稳健增长和业界认可，也充分体着金地集团多元化布局的雄厚实力。

在当前房地产不确定性加强的背景下，对于房地产基金而言充满了挑战。近日，稳盛投资总裁许亚峰表示，过去规模扩张、运用高杠杆的发展模式正在退出历史舞台，企业应该专注修炼内功，培养自身的投资能力和经营能力，挖掘自身内在的潜力，通过管理提升效益，从而推动整体的发展质量。

“三道红线”下的房地产投资

从“三道红线”的颁布，到去年供地政策“两集中”的试点，无疑都是在加强对房企投、融资端的调控力度。

“不论是‘集中供地’、‘三道红线’，还是其他调控政策的发布，政府都是希望防止行业盲目的发展。”稳盛投资总裁许亚峰表示，对于企业而言，自身要去控制过快发展的冲动，保持稳健发展的战略方针。

过快的规模扩张、持续运用高杠杆的发展模式在现有的大环境下，正在渐渐退出历史舞台。在稳盛投资的经营理念里，企业应该专注修炼内功，培养自身的投资能力和经营能力，挖掘自身内在的潜力，通过管理提升效益，从而推动整体的发展质量。

目前，从整个房地产行业来看，在资金端、项目端、政策端都面临比较大的压力，并且挑战重重。这样的行业大环境下，促使行业相关企业纷纷进行自我升级、业务转型来寻求转变。而稳盛投资将外部的压力视为进行自我迭代的动力，对未来的业务布局不单单是做住宅投资，还要加大在城市更新领域，包括产业园、长租公寓、社区商业等持有类项目的投入力度。

以往行业普遍认为此类项目周期较长，短期回报较低，操作较为困难。但在稳盛投资看来这是一个充满机遇的新的发展路径，稳盛投资正通过此类项目，用长期的资金，做长期的项目，实现持续、稳定的投资回报。

从国际资本角度出发，像美国、香港、新加坡、日本等国际成熟的资本市场，更多是依靠持有类资产的有效组合来达到较高的项目体量与规模效应，与资本市场进行良性互动和健康发展，这也为中国房地产私募基金提供了良好的借鉴意义。

根据稳盛投资的判断，未来将有一些国际性的公募私募基金，包括久期比较长的养老基金、捐赠基金等，可能会进入与国内基金管理公司和机构针对不动产股权投资领域的更多合作互动。未来在中国城市更新、持有类物业投资管理和资本国际化运作方面会有更广泛的发展空间。

稳盛投资的“转型之道”

在稳盛投资看来，房地产私募基金正在迎来一个新的机遇期，从传统重住宅开发，轻资产管理的模式，正在向持续运营能力提升上转型。

住宅开发类投资业务，包括股权投资、小股操盘、或者投资代建等模式，对稳盛投资来说，是既往较为成熟的投资业务模式，对此类业务仍然会保持稳健的发展，维持一个合理的业务增长量。同时，稳盛投资正在加大城市更新，尤其是在产业园等方向的投资。无论是投向产业基金，还是做产业的直投，这些内容都更加契合其集团公司金地集团的整体投资策略，同时也符合国家产业兴国、科技兴国的政策导向。

2021年，稳盛投资与金地商置产业公司共同投资的位于广州科学城核心区域的产业园项目，总建筑面积约15万平米，迎合区域市场发展和公司策略，项目以生物医药、电子信息、人工智能等为主要产业定位进行持有运营，符合当前经济发展趋势和区域产业布局导向。

此外，在社区商业领域，基于区域细分市场社区周边居民对日常消费、文化娱乐、兴趣培养以及综合服务的强需求，稳盛判断在这一领域是有一定的上升空间和价值赋能潜力的。

为此，稳盛投资在上海投资的“金地·喜悦荟Oopcity”经过17个月的升级改造，从曾经破旧窄小的空间，如今变成了一座浪漫梦幻的“云朵工厂”、一方趣味生活的“亲子乐天地”和一处便民服务的引力场。“金地·喜悦荟Oopcity”现在已开业一周年，已经成为一个以儿童教育和休闲娱乐为服务主题的社区型购物中心，给该地区的社区业主带来了非常大的便利和全新的服务体验。

“金地·喜悦荟Oopcity”

改造前｜实景图

改造后｜实景图

改造前｜实景图

改造后｜实景图

改造后｜鸟瞰图

通过十来年的人才储备培养，和在产业园、社区商业领域的运营管理、资产管理能力的提升。稳盛投资协同金地集团产业公司在专业条线的经营优势，正在形成稳盛投资特有的管理模式与投资逻辑。

从投资逻辑来看，一方面，由于稳盛在资金整合能力上有比较强的实力，所以在项目前期开展阶段以收购为主。另一方面，通过协同金地集团产业公司在产业园区、商业、商办、公寓等专业条线的运营能力，对建筑物本身进行改造提升，并通过资产运营综合赋能，挖掘并提升资产价值。

未来项目退出阶段，类REITs和CMBS等资产证券化金融产品的设立发行是稳盛投资以往采用过的较为成熟的模式，同时借鉴现在基础设施REITs的经验，未来在产业园区领域也希望能够尝试REITs的退出方式。

公募REITs助推存量资产投资

公募REITs的推出，将引导各类资金涌入基础设施领域，盘活存量资产，对实体稳杠杆的战略布局有重大意义。对资本市场而言，投资品种的扩容与投资渠道的丰富，也为资金方带来了多元化的机遇与竞争。

首批公募REITs成功发行对于国内市场可谓是久旱逢甘露，这是非常重要的一步，标志着真正能够把资本市场的资金导入到底层资产。通过发挥资本市场的配置能力，把资金导入到核心的底层资产，从而帮助市场降低杠杆，缓解高负债的压力。

目前已经发行的基础设施REITs中所涵盖到的产业园、物流等也是稳盛投资关注的底层资产业态，将为其日后的业务发展提供案例参考和借鉴意义。由于资本市场的透明性，资本交易的规范性，首批公募REITs的成功发行会对整个资本市场，甚至投资市场起到非常深远的引导作用。

未来对于持有类资产的估值，将会由资本市场对它的定价，来反推出这个资产当前的收益价值，从而对这个资产进行定价。首批公募REITs上市半年多以来，底层资产运行平稳，二级市场表现良好，不论在资产质量方面，还是认购情况方面，都取得了不俗的成绩，随着近期第二批产品的发行上市，公募REITs市场持续升温，未来公募REITs的整体规模都将持续扩大，为资本市场打开新的发展格局。

为打通传统的房地产私募基金和资产证券化产品模式，稳盛投资在REITs领域也做了一些探索和尝试。稳盛投资目前主要会做一些早期的PE投资。项目需要一定的经营过程，才能达到稳定运营，实现持续的资金回报。因此稳盛投资的重点现在放在第一步，即通过PE投资获取项目，再通过高效的运营能力，帮助项目进行改造提升和价值增值，实现稳定经营和稳定的现金流。

“稳盛投资会持续关注所投项目底层资产的经营情况，未来在适当的时机会考虑和REITs的结合，在资本市场实现退出，在政策允许情形下打通公募的市场，变成公众可以购买的一个稳定收益的产品，这是未来我们希望在公募REITs赛道上的运作策略和方向。”稳盛投资总裁许亚峰表示。

在行业发展的新阶段下，稳盛投资也在向最具价值的国际房地产金融服务商的目标迈进，创新多元化的投资策略、稳健高质量的发展战略、专业精细化的运营管理能力，都将是稳盛投资可持续发展的动力。

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