前言：9月24日，在国新办发布会上，中国人民银行行长潘功胜宣布：将降低存量房贷利率。金融监管总局局长李云泽表示：指导银行保险机构积极配合化解房地产和地方政府债务风险。伴随房地产地方债以及中小金融机构三大风险逐步化解和缓释，金融风险正在稳步收敛。

中国房地产市场目前正处于调整阶段，投资与销售数据双降，市场表现‌为投资、销售与融资等关键指标持

续下滑，新开工面积和竣工面积双双下降，房企拿地谨慎，去库存压力大增，资金压力未减‌。政府采取了一系列措施以促进市场稳定，但市场企稳仍需时间与耐心。政策效果在需求端强于供给端，最有效政策是首付比例与利率下调、存量住房收购‌。

‌2023年，全国房地产开发投资同比下降9.6%，商品房销售面积下降8.5%，销售额下降6.5%。至2024年上半年，房地产政策持续调整优化，新房市场整体延续调整态势，但改善型需求支撑更加强劲，购房者置业愈发理性。品牌房企积极探索新的发展模式，拓展代建、住房租赁和商业轻资产运营等，以“产品+服务”夯实品牌根基。尽管面临挑战，但中国城镇化进程仍在持续推进，房地产发展新模式正在加快构建。政府将继续坚持因城施策，促进房地产市场逐步实现平稳健康发展‌。本文请到了斯坦福大学博士后研究员，原大成律师事务所高级合伙人，中国政法大学研究生院兼职教授刘忠和哈佛大学肯尼迪政治学院博士后研究员、知名投资人刘凯文先生，来谈一谈中国房地产市场的救市安排及相关策略。

刘忠教授：

监管部门在2020年下半年对房地产市场实施了一系列严格措施，包括对房地产开发企业负债的严格要求，银行房地产贷款集中度新政以及22城集中供地政策。自2021年7月恒大陷入困境后，整个房地产市场都出现了持续下滑的情况。同时，上海、深圳等地的二手房市场也受到政策的冲击，导致价格和成交量齐跌。这些因素导致了房地产行业的严重流动性危机，许多开发商纷纷出现暴雷违约的情况。尽管官方进行了维稳并提出支持政策，但市场下行的态势并未得到逆转。这种情况已经持续了两年半多的时间。

同时，中国经济面临着疫情冲击和外贸下滑等多重问题，陷入了较大困境。自2023年以来，物价数据显示中国经济陷入通货紧缩的困境，使得房地产救市变得更加困难。最近的一些事件凸显了房地产救市的紧迫性。碧桂园公司于2月28日公告称，有债权人向香港特别行政区高等法院提出对公司的清盘呈请，这一消息引发了市场的关注和担忧，特别是在恒大公司最近被香港法院发出清盘令之后。此外，有传言称郁亮带队去新华资管谈100亿借款展期，而万科公司出售了其优质资产七宝万科广场与万科泊寓的股权，这表明万科当前面临着较大的流动性压力。周一，与其他房企一样，万科也遭遇了股债双杀。近期房地产行业还有一个重大消息是，中指等机构数据显示，今年1-2月百强房企销售额同比下滑超50%，显示了当前房地产市场极寒的状态。

这些消息再次证实了我们之前的看法：房地产市场的下行趋势一旦开始，没有任何企业可以独善其身，无论是稳健的企业还是国有企业都无法幸免于这场流动性危机。当前房地产市场急需救助，虽然确实困难，但我们相信还是有希望的！关键在于找准问题所在，有针对性地采取措施，调整适当，有望扭转危局。正如扁鹊所说：病在肠胃，还有挽救的可能。因此，有必要深入探讨这场危机及其解决方案。

刘凯文谈房地产救市的必要性：

房地产救市的必要性主要体现在维护市场稳定、防止风险扩散以及促进经济平稳转型。房地产救市是出于对经济稳定、风险控制和行业转型的综合考虑。

•维护市场稳定：房地产市场面临保交房压力、金融风险和资产价格下跌的冲击，救市政策有助于提振市场信心，防止市场进一步恶化。

•防止风险扩散：房地产行业与金融系统、就业等紧密相连，救市可以防止房地产危机对整个经济体系造成更大威胁。

•促进经济平稳转型：救市政策在缓解短期财务压力的同时，也为房地产行业向更健康、更可持续的发展模式转型提供了时间和空间。

1、房地产下行对经济影响巨大

当前政府都已经认识到房地产对宏观经济的重要性了。当前的经济萎靡、地方债务危机、信托暴雷、通货紧缩、广泛的降薪裁员，无不与房地产有紧密联系，现在已经知道房地产贷款占银行贷款的40%、政府财政收入的50%与房地产有关、居民财富的60%是房产。其实，根据我们的测算，房地产影响到经济总量的比例超过40%，就是说如果把房地产这个产业及其产生的经济循环直接拿掉，那么经济总量的40%就直接没了。并且，房地产还通过二手房交易与以房产为抵押品的经营贷款影响社会总信贷与总需求。

2023年前11月的百强房企销售额相比2021年同期下降一半，全行业下降幅度与此类似，相对应的，相当于2021年的经济总量的20%因为房地产的萎缩而消失。由于时滞性，这些经济消失量将分布在2023年及随后的几年里，当然还要叠加2022年一整年与2021年下半年房地产销售下滑对经济总量的时滞影响，所以2023年的经济让大家感觉特别难。这些影响相当部分也会在今年年反应出来，如果今年房地产销售没有显著改善，那么今年的经济无疑会更难。而今年1-2月百强房企新房销售数据同比下滑超50%凸显了这一问题的严峻性。因此，救楼市现在已经是刻不容缓了。

2、当前房地产危机不救不可能转好

造成房地产当前这个危机局面的根本在于，三道红线与房贷集中度新政的挤兑效应让许家印的诈骗工具恒大在流动性压力下以龙头房企的名声却不堪一击地暴雷（包括另外几家经营不善的中型房企暴雷），从而把整个房地产行业拖下了水，造成房企流动性相关方对房企的集体挤兑，形成合成谬误与囚徒困境的恶性循环局面。

如果这个博弈格局不得到实质性改变，那么恶性循环局面就不能打破，没有国家信用入场兜底就没有底。而且，行业危机将由流动性危机转变为资不抵债的破产危机，直到行业回到一片废墟再从头再来。

这个没有底的意思就是，危机将逐步由恒大这样的诈骗型企业、经营不善企业扩展至风险意识不足企业、风险意识较好的优质民企、再到有国资背书的混合所有制企业、国有企业甚至央企。尽管看上去央国企都有足够的政府信用背书，但毕竟企业具有独立核算的基本财务要求，在整个市场，包括二手房市场，价格下跌的过程中央国企也不可能单独走出价格坚挺的行情，毕竟大家身处的是同一个市场，如果价格持续下跌终归会击穿央国企的资产负债表，使之进入资不抵债的局面。

3、房地产危机若不扭转，持续深化，会成为严重的金融危机

众多房企资不抵债的时候将是银行体系爆发金融危机的时候，银行坏账将会变得硬邦邦，难以化解，从而进一步破坏经济体流动性，并进一步破坏资产价值，形成进一步的恶性循环，这样的金融危机要想化解将会比美国2008年次贷危机更加困难（次贷危机因为有金融衍生品的暴雷及早触发风险并得到了政府的及时救市）。所以，如果不采取有效措施救市扭转局面，那么后果不堪设想。对于不兜底就没有底这个论断，早在两年前这场危机刚刚起步不久的时候就给出了警示两年多来的走势完全符合我们最初的论断，相信后续的走势也仍然会符合我们的论断——不兜底就没有底。

一定要破除所谓的“房价越跌越安全”、“跌透了风险就出清了”这样的错误观念。正确的观念是，在资产负债表衰退中，越跌风险越大，风险化解越困难，而且加大的风险会加剧下跌，持续加强，没有底部。风险要出清，只有止跌一途，而要止跌，只有通过国家信用强力兜底扭转市场博弈格局才行。

因此，房地产市场只有兜底救市才能够扭转，任由其演变、或仅仅是口头表态、甚或是由各部门各地方政府挤牙膏式政策支持都不足以救市。

房地产风险不仅仅是房地产企业的风险、购房者的风险、投资人的风险，也是国民经济的风险，更是金融风险，不仅会阻滞发展，也会影响安全。因此，救市不但必要而且要有力度采取针对性系统救市政策才行。

刘忠教授谈房地产救市的紧迫性：

房地产救市的紧迫性主要体现在市场稳定、金融风险防范以及经济平稳转型的需求上‌。

‌市场稳定需求‌：当前房地产市场面临严峻挑战，开发投资同比增速大幅下跌，商品房销售额同样大幅下滑，市场信心明显不足。四大一线城市的二手房价格指数显著下跌，对房地产市场的健康发展及相关产业链造成冲击。

‌金融风险防范‌：房地产市场与金融系统紧密相连，一旦市场崩盘，将对金融系统造成巨大冲击，可能引发系统性金融风险。

‌经济平稳转型需求‌：房地产市场是国民经济的重要支柱，其稳定健康发展对保持经济稳定增长具有重要意义。救市有助于促进经济平稳转型。

1、当前中国经济面临多元问题，除了房地产流动性危机带来的严重收缩外，还面临外贸严重下滑、外资撤离、投资低迷、地方债务危机、信托暴雷、通货紧缩、裁员失业严重、工业企业利润下滑等问题。其中，外贸的下滑难以在短时间内通过内部的努力带来逆转。而其他问题几乎都与房地产的下滑有关，房地产的下滑导致了经济总需求的急遽收缩导致投资回报下降且可预期性变差，并结合过度防疫等问题导致企业与资本对政策理性的担忧，这是外资撤离、内资投资低迷、消费低迷、预期疲弱的根本原因。

要解决这些问题必须重塑政策理性，疫情已经过去，当下能够体现政策理性重塑成果的就是有效化解房地产市场危机，体现出政策对该问题重要性的认识、对该问题复杂性本质的认识，如此才是政策理性重塑的有力证明，只有这一当前最大问题有效解决，才能够再次重塑市场的政策理性信心，并重新推动市场信心与预期的恢复。

房地产的下滑对地方财政的影响是巨大的，房地产销售额的下滑可以拆分为房地产销售面积的下滑与销售价格的下滑两部分，销售面积的下滑既对应房地产产业链的产值下滑也对应房地产用地的减少，而销售价格的下滑则对应土地价值更大程度的下滑，因为房价中真正更具弹性的就是土地价格，当房价上涨时，土地价格将会获得更高的涨幅（房价在一万的水平上上涨10%，那么土地价格就可以上涨20%以上），而当房价下降时，土地价格也将会面临更大幅度的下降。因此，房价下跌过程中，土地财政受影响的幅度是大于房价下跌幅度的。而且，过去这两年的事实证明，当民营房企面临流动性危机时，其拿地意愿几乎为零，土地市场几乎只靠央国企支撑，然而，很多国企平台拿地本质是财政左手倒右手，并不能带来有效的财政收入，仅仅是借助土地抵押增加了地方债而已，在当前地方债风险暴露的当下这种做法自然是压力巨大。而且，不仅土地款是地方财政收入的重要部分，房地产开发过程中的土地增值税、增值税及附加、企业所得税、契税等税收占总税收的比例也是很高的，并且受房价影响是巨大的，而且其中占比较大的土地增值税本身就是地方税。因此，地方财政相比中央财政对房地产的依赖程度要大得多，地方财政实际上对房地产的依赖度超过50%，在这场房地产行业危机中，地方财政自然受伤严重。

2、房地产是经济循环最重要的泵血机，房地产也是经济体信贷体系的锚，这个锚出问题，信贷体系就面临崩溃，经济泵血机宕机，经济体出现流动性枯竭，自然会陷入通货紧缩螺旋。

去年以来的物价指数数据不管是CPI还是PPI尤其是近几月的数据无不显示了经济面临严峻的通货紧缩的局面，其背后正是房地产这一泵血机宕机停摆、疫情期间私人部门资产负债表受损得不到补充修复的必然结果。

经济学界都知道，通货紧缩是比通货膨胀更难对付的局面，日本1990年代初由于资产泡沫破裂陷入资产负债表衰退，长达15年左右才开始有所逆转，为此出现了失去的三十年。期间，由于资产负债表衰退对社会总需求与企业投资的抑制，日本的科技创新也由此前的堪与美国相抗转向乏力，错过了PC浪潮、互联网浪潮、移动浪潮等几波科技浪潮，社会代价是高昂的。日本政府在2001年采取了市值计价的税收会计政策（本质为一种财政政策）后终于在2003年起到作用，止住了资产负债表衰退的局面，并开启修复之路（尽管中间又被次贷危机打断），根本上还是对症下药的效果。

但中国的具体情形又与日本当时的情形有所不同（各个国家历次出现资产负债表衰退与通货紧缩的具体情形都有所不同，但经济机制相似，所需对策也就有所区别，但根本上都需要对症下药、针对性施策。当前中国问题的关键在房地产行业的资产负债表衰退及其产业链企业的资产负债表衰退甚至资产负债表崩溃（大量房地产产业链企业破产倒闭），导致房企信用崩溃，并连带着房地产资产大类的信仰崩溃，因此，应对着力点也应在此。

由是观之，当前中国经济面临的多元问题，最可着力也最有影响力的就是房地产救市了。房地产市场恢复良性循环，则可显示政策理性能力的恢复，可有效化解（至少缓解）地方债务危机与信托危机、可再次恢复市场对内外资的吸引力、可再次支持信贷扩张打破通货紧缩螺旋，经济恢复健康发展。否则，要建立政策理性信心是不可能的。而且，当前的通货紧缩螺旋有加速加剧之势，如果不能够及时遏止，后果不堪设想。因此，房地产救市迫在眉睫。

刘凯文谈：能不能救？房地产救市的基础：

有的人错误地认为中国房地产都到头了，出现当前局面是应该的。我们认为这是没有经过认真思考的随意言论，实际大谬。

1、中国城镇化仅行至中途：中国房地产市场的发展仅仅才25年，正处于快速城镇化阶段，可以说是行至中途，未来还有很长一段高速发展期。目前中国城镇化率仅65%，距离国际上快速城镇化周期的末端75%还有相当距离，距离发达国家80%以上甚至90%的城镇化率更远，本不该就此停步或大幅放缓节奏，除非是真的陷入了中等收入陷阱。顺便我们讨论一个常见观点，有些人包括一些经济学家认为这次房地产出现这波下行是因为城镇化已经到了尾声，不是以前那种周期性的库存出清，应该说这个说法的后半部分是对的（不是周期性的库存出清），但前半部分（城镇化尾声）却是不对的。一是，前边论述的中国城镇化远没到尾声；二是，城镇化是一个长周期变化，它所引起的变化应该是渐变的，不应该是这种量价的断崖式下跌；三是，即使是日本这种城镇化已经到了绝对尾声的国家，其房价也可以出现快速上涨，正如近几年东京房价的表现一样，绝不像有些人以为的城镇化到了尾声房价就该下跌了，根本不是这个道理。中国这波房价下跌尤其是新房成交量下跌就是不审慎的政策与诈骗工具恒大暴雷导致的多米诺骨牌效应，就是一场流动性挤兑危机，并且演化到现在成了资产负债表衰退，跟经济下行互相加强了

2、中国城镇居住面积改善空间巨大：根据统计局数据，目前中国城镇人口人均居住建筑面积仅39㎡左右，距离欧美日等60㎡的人均居住面积还有很大的距离，考虑到我国城镇住房以楼房为主，公摊面积较多（平均占约20%），实际差距比以上数字显示出来的更大。我国城镇居民有改善居住条件的需求，而且，人口普查数据显示我国户均人口数在显著减少，这也意味着需要更多的住房套数来满足越来越多的户数居住需求。3、另外，目前我国城镇中仍然有大量的旧村居、棚户区，居住条件有待改造，有一些老旧不宜居的楼房也面临拆除重建的需求，因此，城市改造重建需求也会持续存在。我国在满足居民对美好生活居住需求的渴望上还有很长的路要走，中国房地产事业的发展还有很长的下半程要走。当然，中国房地产市场在2016年启动棚户区改造后经历了一个快速发展时期，每年的商品住宅新建面积已经登顶，但这不意味着新建商品住宅面积突然大幅下跌甚至腰斩是正常的，正常的方式是在登顶后维持几年的平台期随后慢慢下降，慢慢进入存量市场，而不可能也不应该突然说进入存量市场，没有增量市场了，这是不合理的，也是对经济冲击过大的。从以上角度看，中国房地产市场需求仍然远未得到满足。现实微观来看，仍有很多人有意买房，不管是中产或有钱群体的改善需求，或是尚未购房群体的置业需求，但是都由于三怕两降而延误：怕烂尾、怕再降价、怕收入不稳还不了房贷从而不敢买房，欲改善者手中房价下跌严重且交易困难不支撑改善换房、未购房者收入下降购买力下降更买不起房子了。因此，都受当前房地产市场这种局势影响而不敢或没有能力买房，却不是不愿买房。天然置业需求是有的，但购买力与购买意愿下降。需要扭转局面使愿买房者敢买房、更有钱买房。中国房地产市场的天然需求，是房地产救市的基础。在这里我们也对很多人持有的中国房地产泡沫论观点给以一个简短的回应：首先，中国的房价确实不低，房价收入比是比较高的，但这个高是一直以来都如此。数据可查，1987年中国城镇居民人均可支配收入约1000元人民币，而新建商品住宅平均售价408元/㎡，由此计算可得，城镇居民收入房价比为2.45㎡，而当年的城镇化率仅25%，也就是说当时最富有的25%的国民群体一年的可支配收入仅可购买2.45㎡商品房。那么，我们看看后来这个故事怎么演化的呢？下图给出了2005-2020年全国城镇居民人均可支配收入房价比数据，可见一直到2014年，这个数据都在持续提高，当年这个数字为4.86㎡，而城镇化率是55%，即超过一半的国民群体一年的可支配收入仅可购买4.86㎡商品房，这已经是1987年购买力的两倍，这是经济建设的成绩，当然，随着经济的发展人们对居住条件的要求也在提高，人均居住面积其实也是快速提升的。如果按照2005-2014年的趋势，2020年收入房价比数据有望超过6㎡，如果按照人均居住面积39㎡计算，需要6.5年的可支配收入卖房，而2020年的实际数据则对应8.9年，相比而言，由于1987年城市人均住宅面积仅12.74㎡，平均而言，城镇居民以5.2年的收入即可买房，其压力确实是小于当前的，这也是人们普遍感觉现在压力大的原因，本质上是收入的增长没有跟上美好生活愿望的增长。2015年这个数字也还在趋势线上（2014年房价仅微弱上涨，拉高了当年增幅），但这个趋势在2016年及之后中断了，这一方面是房价在这几年出现了较快上涨，还有一个原因是城镇居民人均可支配收入涨幅大幅放缓（其实房价在2007、2009、2013年有更高的涨幅，但居民收入涨幅更高，这使得收入房价比能够持续提升）。因此，从这个数据可看到两点：一、相比较而言，中国历史房价更高，如果说当前中国房价有泡沫那么只能说中国改开后房价就一直有泡沫，我们需要思考这个泡沫的根本原因是什么？其实首要的根本原因大家都能想到，那就是人口多，这个直接决定供求关系；其次是土地供给的政府垄断，这是中国房价高的一个根本原因；再次的根本原因是中国经济处于快速发展期，快速发展中的经济体通货膨胀一般也较高，房价中包含对未来租金的通胀预期，自然也会相对更高，也可以称为是成长溢价，类似成长股的溢价（计算租售比时亦可发现，同样的折现率下，通胀率越高，房价租金比越高，对于美国等其他国家的租金回报率高还要看到这些地区还要缴纳房产税、购买房屋保险，真实回报率并没有看上去那么高）。二、相比控制房价而言，促进居民收入的更快增长才是更应该关注的经济发展指标。居民收入增长放缓过快才是降低居民住房购买力的更重要的方面。我们认为政府基建投资的低经济乘数与财政支出在居民转移性收入增加方面的不作为是重大原因。我们建议将财政支出向给居民发钱大幅倾斜，从而利用给居民发钱的高经济乘数，在6年左右的时间里实现一个居民收入倍增计划，从而有效降低房价收入比，也可打开房价上涨空间。其次，中国一直以来的货币政策是相对稳健的。中国一直保持较高的购房首付比例与房贷利率，且限制企业的住房购买，抑制过度的住房市场投机。在2017-2021的很长时间里中国政府都在致力于控制宏观杠杆率。在2020年的疫情爆发之后中国政府的货币宽松是相对克制的，确实存在一些地区在疫情后信贷宽松的过程中由于疫情导致的不确定性巨大抑制了投资从而出现经营贷大面积流入楼市、股市的情况，但相比日本当年的国际热钱以及央行大幅降息放水规模还是小很多，并不足以制造严重泡沫。另外，对比2021年上海与东京的人均可支配收入与房价数据，可以发现上海房价收入比比东京房价收入比高约50%，鉴于随后两年多两地房价的走势，这一距离已经被拉平。而实际上，考虑到上海尚处在常住人口与经济水平的快速增长期，以及上海对全中国人口的辐射效应（上海人口仅占全国人口的2%）远超东京对日本人口的辐射效应（东京都人口占日本人口已超10%，东京都市圈人口占日本人口比例更是已接近30%），上海人口增长潜力与速度显然都要远超东京，享有50%的成长溢价是完全合理的，反倒是，这个成长溢价的快速缩小是不合理的。有需求作为基础，房地产就能救。日本在资产泡沫破裂后出现严重的资产负债表衰退，尚且能够通过恰当的政策刹住衰退的车，中国并没有日本式的严重资产泡沫，仅仅是一个市场认知与囚徒困境博弈格局问题，为何不能救？只要认清问题，推出恰当的有力度的政策措施，中国房地产一定能救，还能持续长期发展，继续担当经济循环的泵血机。

刘忠教授：目前的房地产救市政策为何效果不彰？

目前的房地产救市政策缺乏足够的针对性、系统性、全局性、以及重建市场信心的明确性，挤牙膏式的救市政策只会激发市场观望情绪，延误救市。

因流动性挤兑产生的房企信用问题是目前房地产市场最大的窟窿，但目前还没有有效、有力的政策堵住这个窟窿。此前很长一段时间，监管层一直强调保项目交付，但却没有意识到或不敢直面的问题关键是在于房企主体的信用供给能力出了问题，这是囚徒困境的格局给房地产企业与行业带来的最大伤害。此前的政策没有针对性的考虑，2022年5月份仅通过增信的方式支持少数优质房企的融资，但这一政策忽视了房地产行业流动性危机的全局性，不是增信少数房企所可以解决的。

当前政府已经意识到，必须保房地产企业的流动性，建立市场信心。但是，不管是此前的三支箭也好，还是目前由各商业银行在主管部门指导下的房企座谈也好、融资支持以及项目白名单也好，都存在市场透明成本过高、市场透明度不足、市场信号不明确的问题。前边这句话里我特意加了三个“市场”二字，就是要特别突出强调现在救市最需要的是向市场传递清晰信号，打消市场的风险担忧，解除市场的观望情绪。当然，要让市场不观望，政府的救市政策首先就不能表现出观望，而是要表现出决心坚定、义无反顾。总之，目前尝试堵房企信用窟窿，但力度不够、政策效果明确性不够，主要在于目前的政策执行的透明度成本过高，难以促进形成市场共识。目前的降首付、降利率、认房不认贷及地方的限购政策松动也都力度太小，呈现挤牙膏式的救市风格，与当前市场的严峻局势极不相称，也暴露了政府在救市上的观望态度。这样的救市措施自然无法让市场充分建立信心，而只会让市场主体将信将疑，只会强化市场的观望态度，也因此只会延误救市的时机。作为市场主体，谁也不想在一个市场下行而政府在逐步释放利好的过程中自己出手过早以至于享受不到足够好的政策与足够低的价格。这就导致当期买方变少，而在经营流动性压力加大、收入减少、房价下跌预期压力下卖盘却在增加，这就导致房价进一步下跌，市场预期与稳定性更差。本质上，政府挤牙膏式救市的观望态度暴露了政府在意图与市场博弈。这其实是最要不得的，政府要救市就是要与市场合作把本来市场自发形成的非合作博弈格局扭转为政府出面牵头的合作博弈格局，如果政府把自己摆在博弈的又一方里，试图与市场博弈，那么政府就是把自己放低了位置，也缺乏了该有的担当，自然结果就是不会得到市场主力的积极响应、救市效果不彰。市场主体不敢也不会与政府作对，但却一定会看政府有没有决心，还是政府在观望，政府观望，聪明的市场主体自然也跟着观望。在这个过程中反而消耗了政策资源与政策空间，而当挤牙膏挤到超过历史救市的牙膏量/政策量却不见历史救市的效果时，市场主体会得出结论：市场基本面实在是太差了，这对市场信心是极大的伤害，不利于市场信心的恢复，这会导致市场主体更加谨慎保守的市场策略，将会进一步增加救市难度，这对救市来说是极其不利的。当前房地产市场已经岌岌可危，如果市场主体还只能将信将疑并导致态度上仍然观望、动作上仍然犹豫不出手，结果自然还是拖死房企流动性。虽然相关部门在强力推动房地产项目层面的融资支持，然而市场对于这种政策的效果没有共识，对于房企信用没有确定性的风险解除，依然无法改变市场的观望情绪、从而根本改善销售端这一房企流动性的源头活水，如此，依然无法改变非合作博弈的格局。要变成合作博弈，必须带头大哥以身作则、率先垂范、作出表率，通过兜底打消各市场主体的顾虑，只有大家看到大哥将自身的身家性命都搭上了，才知道大哥真的是下决心了，这时候才能够形成一致预期，才能够形成合作博弈格局，走出囚徒困境。当前政策工具箱一直在储备却不完全打开的状态不但不能救市，反而是对市场的一种打击。有政策工具却老是储备着不推出，就给市场主体一种感觉：似乎政府还不觉得市场足够糟糕，这是很可怕的一件事，这将意味着市场还要经历更艰难的阶段，因此，买方不敢出手，卖方却会增加；又或者，政府在观望、在博弈，这会导致市场主体的观望策略，市场主体会等等看有没有更好的政策推出，这样就会导致市场交易萎缩，市场流动性恶化，尤其是流动性本就非常紧张的房企流动性进一步恶化，甚至进一步出险，导致市场对于风险的更多担忧，更不利于将来的交易。因此，政府宜研究清楚形势，制定出政策组合，然后一气推出，向市场传递救市决心与救市魄力，让主流市场主体明白市场形势扭转已无悬念、政策利好已经给足出尽、观望已无意义，从而推动有需求基础的交易能够畅通进行，从而实现房地产市场与经济的良性循环。政府的救市力度与决心本身就是市场预期管理重要部分。而且，要注意房地产救市与股市救市的不同。股市里讲，利好出尽可能意味着股价见顶，可能面临回调，那是因为股市交易的流动性是很快的，价格能够快速反应利好，而且股市利好一般与交易过程本身无关。但房地产交易流动性要慢得多，其价格的变化也慢得多，而且更重要的是，房地产市场的利好基本都是直接关于交易本身的，因此，不存在利好出尽即利空的问题，反倒是利好不出尽就等于利空，利好出尽才能让交易方享受到利好，否则就会让先行交易者踏空，利好的推迟推出等于是在鼓励观望、惩罚积极交易，因此是应该在房地产救市过程中极力避免的。救市政策利好一把给到本质上也是政策稳定性要求的一种体现，不断挤牙膏，不断推出新政策本身就说明政策不稳定，没有做到稳、准、狠。当前的政策缺乏系统性、协调性。当前房地产市场的企稳回升与房地产企业的主体流动性安全可以说是一回事了，而房地产企业流动性的根本还是在销售端，但短期的支撑在融资端。要系统性地改善房企流动性就需要在融资端信用兜底加持下，销售端源头活水流动起来，需要政策组合拳让市场建立多方面的信心：房企信用的信心，至少要3-4年内不担心房子烂尾、房价走势的信心，至少后续不会继续下跌、利好利空皆出尽的确认，不会错过近期后续的好政策，也不会短期遭遇严重利空的损失、收入预期的信心，后续不必过于担心自己遭遇降薪裁员、生意失败等等。

刘凯文：怎样才能有效救市？系统谋划房地产救市的政策组合

目前的房地产调控政策主要在房企的融资端发力，然而，当前房地产市场的问题已经由融资端问题扩展为销售端问题、由对房企的信心问题扩展为居民收入信心问题、由2021年下半年到2022年上半年的担心楼盘烂尾以及房价会下跌而不敢买的问题扩展为同时担心自己收入减少不能支付月供而不敢买的问题。当前的房地产救市政策其实在应对以上问题方面都针对性与力度不足，以致效果不佳。当前房地产市场已经是窟窿过多，如果只堵其中的一个或部分窟窿是堵不住的，因为只要有任何一种担忧，这些担忧之间的相互作用就会使得担忧蔓延到其他方面去。必须采取系统的、有针对性的、多管齐下的、协调的政策组合才能够扭转楼市的下行，达成预期的效果。

建立房企信用的信心：融资端以国家信用背书兜底保房企主体信用必须认识到以往保项目不保主体的保交楼政策是失败的，事实上只有保主体才能保项目，房企是房地产产业链核心资源的关键组织者，是房地产产业链的运营主体，具有系统重要性，如果说企业是中国实现现代化的主要力量，那么房地产企业就是其中具有系统重要性的一部分。因此，保主体才是房地产救市的关键。当然，保房企主体不意味着要牺牲其他市场主体的利益，相反，是为保障其他市场主体的利益，而且，也只有能够保障了其他市场主体的合法合理利益才能够保住房企主体信用，这是一体两面的。融资端需要明确停止房企三道红线与银行房贷集中度管理限制，并推出具有全局性的、政策执行清晰可预期的房企再融资支持政策，通过国家背书的方式提供房企的阶段性主体信用保障。中央政府应该成立一个明确的房地产市场稳定基金主体（当然也可以是金融稳定基金，未来可兼顾金融市场稳定，正如市场流传的所谓平准基金），代表具有全局性地位的国家信用，充当智猪博弈中的大猪角色，给占市场份额90%以上的明确的房企主体提供3-4年内（一个房地产开发周期）国内外债券的再融资兜底政策支持，保住此期间的房企主体信用，从而以国家信用躬身入局担当博弈论中智猪博弈里的大猪角色，从而将博弈格局从囚徒困境扭转为智猪博弈。这里要强调，必须看到市场是一个整体，就像水面一样，不可能民营房企的房价持续下跌的时候国营房企的房价还能上升或保持，同样不可能大量出险房企的房价持续下跌的时候少数优质房企的房价还能上升或保持。近期流传一个政府在推出一个包含50家房企的融资白名单的说法，我们建议一定要考察这50家房企的市场占有率能到什么水平，根据2019、2020年的数据，前50强品牌房企销售金额集中度基本都在57%左右，目前这个白名单里的50家房企的市场份额估计很难超过57%这个数字，这样的白名单对于扭转当前的市场下行来说还是一样的无济于事，你不可能在占有另外一半市场的房企还在降价的时候保持这50家房企的价格与销量不下滑。如果要有这样的白名单，其所包含的房企应该能够占有市场90%以上的份额才能够让这个政策起一点点作用。必须看到仅仅是融资支持，而没有销售端的源头活水，房企还是会走向流动性枯竭与资不抵债的深渊。也必须看到，市场是一个整体，一个恒大（以及早期暴雷的蓝光、新力、花样年等房企）能够把整个房地产行业拉下水，因为所有房企都在一个市场里生存，必须让占市场90%份额的房企没有违约与破产风险没有降价求生的必要、而让另外占市场10%份额以内的破产房企降价也没用，才有可能扭转市场下行局面。另外，传闻中说是由商业银行来分别牵头为房企提供融资支持，我们认为这种方式不太可取。当前形势需要有明确的带头大哥来统一协调地为全行业房企提供信用支持，各家商业银行都不具备全局性，也都有自身的利益考量，对其他同行也缺乏足够的号召力，不如专门的、代表国家信用与国家意志的、使命清晰且集中的稳定基金更具号召力与全局影响力。顺便提及，最近穆迪等评级机构将我国的主权信用评级展望调整为负面，这跟中国当前的房地产危机、地方债危机有很大的关系。实际上在一个智猪博弈中，如果大猪不理性地选择自己应该承担的责任，那么结果就是大猪小组利益都受损，如果长期重复这样的博弈，那么在小猪可能奄奄一息的同时，大猪也将变得瘦骨嶙峋。同样的，如果中央政府不在自身应该作为的时候积极作为扛起自己的责任，其结果必然是自身信用越来越弱，因此主权信用当用则用，不然，当用不用，只会弱化。如果还依然自我感觉良好、不积极作为扭转，照此趋势下去，主权信用评级必将由展望负面变成下调。

房价走势的信心：销售端要推出系列支持政策，包括需求支持政策、交易畅通政策、稳定预期政策、供给端支持政策

需求支持政策要能够创造与改善需求特别注意到目前市场处于停滞状态，需要通过一次需求的创造与释放重启市场循环，尤其是看到由于疫情以及这一波的经济下滑，居民部门存在较为严重的资产负债表受损，手里有钱的老百姓减少了（注意，这里说的不是老百姓手里没钱了，因为从存款数据看这两年居民存款反倒是在增加，但是一方面这种存款的增加是仅仅集中在少数群体的，二是这种存款的增加是因为投资吸引力下降导致的，并不是财富效应导致的，真正手里有钱的居民数量是在减少的），影响房地产市场的首付支付能力。同时，由于疤痕效应，居民对于未来的收入稳定性没有信心，对于购房后偿还贷款月供的能力没有信心。在这种情况下，住房的购买力受影响很大，面对当前房地产市场不断收缩的局面，需要创造出一些阶段性的需求和启动一些被抑制的需求，从而重启房地产市场循环。具体可从以下几点发力：1、显著地降息，5年期LPR一次性降息50bp以上，向市场传递明确的救市信号。不必过度担心与美联储政策的背离，在过去一年多的欧美等经济体持续加息的背景下，日本央行坚持低利率不变，不但没给自己带来麻烦，反而出现了经济的强劲复苏，可能使日本走出其失去的三十年里的资产负债表衰退局面。中国面对的经济问题与欧美截然不同，欧美通胀，中国通缩，货币政策必然应该反向，中国经济政策应以我为主，避免被错误的担心掣肘。现在关键的是市场信心，市场需要看到救市的决心。2、在认房不认贷等政策之外，进一步降低首付比例，例如首套房首付下降为10%、2套首付比例下降至20-30%区间、3套房首付下降至30-40%之间等。3、阶段性放开限购，例如明确1年窗口期，大力放开限购，仅明确根据市场情况可能会提前收紧等。4、阶段性适当鼓励有钱人群体的投资性需求，包括允许2套之外的购房需求、降低购房资格要求、取消新成交房产的限售政策，给出1-2年的政策窗口期，通过有钱群体的购房重启房地产市场交易循环，未来可根据情况再适当调整后续的相关政策。5、再次启动大范围、大规模城中村棚户区改造尤其是大比例货币化安置政策，在更大范围的市场上直接创造住房购买力与购买需求，重启房地产市场良性循环。可发行特别债券来支持这一政策的实施。这一政策对于政府来说有很好的回报率：1万亿的货币化棚改资金投入将有望撬动2万亿以上的房地产交易额（按照补偿资金全额投入购房并按照30%的首付比例估计，则撬动的房地产交易额可达3.3万亿，先保守按2万亿估计），考虑到房地产上下游产业链、相关后消费市场、以及所有相关从业者获得收入后消费所创造的增加值（GDP）总额在4.6万亿以上计算，所拉动GDP应为交易额本身的2.3倍左右），以宏观税负率约18%估算，因此而带来的税收增加将达到0.8万亿，已经接近1万亿的补偿资金投入，考虑到前边做的是保守估计，实际带来的税收增加可能已经覆盖补偿资金投入。而且，实际上补偿资金投入在土地出让中就已经收回了，因此，这对政府来说是非常划算的一种政策投入，为此发行债券也是值得的。我们认为尽快再次启动大范围、大规模棚改货币化安置是能够显著改善房地产需求促进市场循环重启少有的有力政策，应当予以重点考虑。6、政府下场收购住房，但一定要使用一定的杠杆，否则就是在降低财政资金的杠杆效应与乘数效应。改善二手房交易市场必须看到二手房市场与新房市场一样是连通的，是一个整体，新房市场价格下跌会带动二手房房价下跌，二手房价格下跌也一样会带动新房价格下跌。因此，必须在二手房市场的企稳回升上同样发力。二手房市场的需求与新房市场是相通的，要让二手房市场企稳回升，除了同样的促进支持需求之外，还要适当降低供给的冲动、促进与支持需求、改善交易畅通。1、在降低供给冲动方面，一方面不随意轻易放松存量房的限售政策（可待房价走势企稳或开始反弹后再行放开），另一方面明确不推出会冲击市场的过激的房产税政策，这会造成过高的市场抛压。2、在促进与支持需求方面，除认房不认贷、降低首套与二套房的首付比例、降低贷款利率政策要大力度实施外，还要取消贷款的三价就低原则，允许买家按照实际交易价格贷款。3、在改善交易畅通方面，除了此前推出的带押过户等政策外，还要立即优化重整房产交易中的税收政策。

交易畅通政策方面当前在新房市场与二手房市场存在不同的阻碍交易畅通的问题，需要分别加以解决：1、新房市场当前影响交易畅通的一个主要问题是购房者对楼盘烂尾的担忧与买卖双方之间存在的风险信息不对称问题。由于购房者作为个人缺乏充足的社会资源获取风险信息，属于新建商品房交易中的弱势一方，法律应该更加偏向其利益与权益维护，而不应该将超过其资源能力的风控责任强加于购房者。为此，可以效仿有些国家的政策，对于楼盘烂尾，购房者有权与房地产企业与银行解除购房合同与贷款合同，要求房地产企业归还购房者已付购房款，银行则向房企讨要剩余未偿还房贷。当然，这个政策或法律的推出应该坚持新的合同按照新法规，原有的合同按照原有法规的原则。一方面，通过这种方式降低购房者担忧，畅通后市交易；另一方面，对于存量问题避免对房企造成新的短期的流动性冲击。当然，在法律框架下，依然以维护购房者这一弱势群体利益为主要原则。只有如此，才能够让未来的市场行为更趋理性、市场交易成本更低。2、重整不合理的二手房交易税费政策设置目前的房产交易税收政策对二手房交易有很大的抑制作用。例如，按照交易价格的固定比例征收增值税与个人所得税，在当前房价下行的过程中，卖方交易价格可能是显著低于其当初的买入价格的，本不存在增值也不存在个人所得，但却依然要征收较高的增值税与个人所得税，这些税在房价上涨过程中本可以起到一定的抑制房价过快上涨的作用，但在当前房价下跌的市场形势下，本就成交低迷，应该采取措施促进成交，以平抑房产交易低迷对经济的影响，但现在的税收政策仍在抑制交易量，也在打压房价，是极不利于房地产交易市场的稳定、恢复与经济循环的。相关部门应该抓紧研究、尽快推出适应市场形势、符合增值税与个人所得税本质的征税政策与法规，提升税收政策在调节经济上的有效性。

利好利空皆出尽的确认：稳定预期同时，政府需对影响市场预期的市场关切给以明确回应，以稳定市场预期，这包括：明确房住不炒应允许房价的合理涨幅、房地产税的征收问题。1、明确房住不炒应允许房价的合理涨幅，且放开限价。明确新房市场的非市场化限价政策带来的新房市场与二手房市场的价格倒挂价差是导致炒房的主要原因，为实施房住不炒方针，应放开新房市场限价。同时，放开二手房市场的指导价政策与信贷的三价就低原则政策，这些政策抑制了正常的居住需求的满足。承认住房作为一种不动产所天然具有的资产属性、金融属性，承认健康的、可持续发展的、有利于居住需求获得可持续满足的住房市场应保持价格的合理涨幅。明确房住不炒的方针绝不是要追求房价的不可上涨，而仅仅是要抑制短期套利行为，尤其是因限价政策导致的炒房套利行为。明确房价下跌或维持不变必然导致成交量下跌、经济低迷与衰退、甚至房地产项目烂尾风险的上升，从而严重影响居住需求的健康满足，导致的结果只会是不住不炒。试图维持房价不变不符合房住不炒的方针原则，房住不炒的前两个字要实现必须恢复房地产业的健康发展，没有房地产业的健康发展就没有住房需求的持续满足。为实现交易量的止跌回升，必须推动房价的适当上涨，以扭转市场观望情绪。2、推出明确而温和的房地产税征收计划。建议取消试点机制（如果试点，则仅为摸清征税前提条件的建立方式，如果条件已经具备，则不再试点），在免征政策（如人均免征面积60平米）的基础上，明确税率将由低起点（如1‰）经过长周期（以10年计）渐增（每年增幅不超过2‰）至目标区间（如0.8-2%，目标税率越高则承诺渐增周期越长，例如长达20年，当然，房地产税率在未来也是市场调控的有效手段）。或者如有些人建议的，干脆向市场明确十年内不征收房产税。如此给予市场明确预期以及长周期的调整空间，从而避免市场的剧烈波动。3、明确房地产新模式的含义，新模式喊了很久了，但一直都讳莫如深，这不利于稳定市场预期，需要尽快明确。从目前的探索与国际的实践来看，无非是保障房的问题，应该明确保障房的具体模式，并且与商品房在租售并举上形成明确的对应关系，也应该明确租赁性保障房的持有问题的解决方式，尤其是应该明确支持通过Reits来解决租赁性保障房的投资持有问题，允许各类资本进入租赁性保障房的投资，并且支持通过Reits的方式实现证券化，以为新模式建立完整的可持续的商业闭环，成为政府提供的公共品与市场化供给品共生的局面。4、政策力度要充分，利好政策宜一把给到、一把出尽。不要总想着储备政策工具箱，有政策工具却老是储备着不推出，就给市场主体一种感觉：政府在观望、在博弈，这会导致市场主体的观望策略，市场主体会等等看有没有更好的政策推出，这样就会导致市场交易萎缩，市场流动性恶化，尤其是流动性本就非常紧张的房企流动性进一步恶化，甚至出险，导致市场对于风险的更多担忧，更不利于将来的交易。因此，政府宜研究清楚形势，制定出政策组合，然后一气推出，向市场传递救市决心与救市魄力，让主流市场主体明白市场形势扭转已无悬念、政策利好已经给足出尽、观望已无意义，从而推动有需求基础的交易能够畅通进行，从而实现房地产市场与经济的良性循环。政府的就是力度与决心本身就是市场预期管理重要部分。而且，要注意房地产救市与股市救市的不同，股市里讲利好出尽可能意味着股价见顶，可能面临回调，那是因为股市交易的流动性是很快的，价格能够快速反应利好，而且股市利好与交易过程本身无关。但房地产交易流动性要慢得多，其价格的变化也慢得多，而且更重要的是，房地产市场的利好基本都是直接关于交易的，因此，不存在利好出尽即利空的问题，反倒是利好不出尽就等于利空，利好出尽才能让交易方享受到利好，否则就会让先行交易的人踏空，利好的推迟推出等于是在鼓励观望、惩罚积极交易，因此是应该在房地产救市过程中极力避免的。

建立收入预期的信心：通过居民收入支持政策改善收入预期信心由于疫情打击、房地产下行以及疫后经济不景气的影响，居民面临降薪、裁员、收入预期不稳，私人部门资产负债表受损，经济整体陷入资产负债表衰退与通货紧缩螺旋，存款新增超过贷款新增，外贸与外资增长乏力，社会总需求萎缩，集体性的紧缩策略下，居民收入预期更加悲观，这种情况下，居民担心购房后的月供支付能力，购房意愿下降，市场观望情绪加剧，不利于房地产市场的企稳回升。此时，有必要采取政府扩大负债给居民发钱的政策，以扩大总需求、帮助居民修复资产负债表、改善经济与收入预期、打破资产负债表衰退与通货紧缩螺旋，并借助给居民发钱的政策所具有的的较高经济乘数，促进经济增速重回高速增长区间，并打开房价上涨空间。可以将以往历年占GDP总量16%的政府基建投资额的一半（按2023年数据为10万亿）转向给居民发补贴，并且鉴于2022-2023年信贷体系从经济体中流出总需求约8万亿（存贷款新增差额），外贸与外资等初级总需求的增长都有所下滑，我们建议政府通过负债的方式从银行体系借出8-10万亿用于居民补贴。如此，2024年度可以有约19万亿的补贴总额度。具体的补贴方式可以有四种，分别是：普惠式居民补贴（包括中央政府发国民生活补贴、城市发市民生活补贴）、生育补贴、农民养老补贴、房贷贴息，分别补贴规模约11.7万亿、5万亿、1.5万亿、0.8万亿。有望实现当年居民收入增长50%、GDP增长13%以上，6年实现居民收入倍增、9年实现经济总量翻番，并有效降低宏观杠杆率、打开房价上涨空间、促进走出资产负债表衰退与通货紧缩、改善经济结构、促进经济可持续增长。这里重点谈谈房贷贴息政策的建议细节与政策预期效果，建议为避免提前还房贷，除降存量房贷利率外，还可以采取个税的减税贴息政策。我们建议财政直接对居民给以房贷贴息的信贷支持政策，按照房贷2%给以贴息，也就是说，不管居民的应纳税额是多少，只要居民还在偿还房贷，也不管居民房贷利率是多少，直接按照每月期初居民房贷负担余额的2%给以贴息，可以直接在个税APP中申报，提供银行房贷还款信息凭证，财政直接将贴息转入居民账户。根据央行数据，2023年末，全国个人住房贷款余额38.17万亿，如果给房贷贴息2%，成本仅仅不足0.76万亿。根据前述分析，这能够减少2022年1.2万亿的提前还款（还能增加新房购买及相应住房贷款，因为相当于降息2%），加上贴息额，增加居民购买力约2万亿，根据居民消费的5倍多的经济乘数，可以带来后续10多万亿GDP增量，财政收入增加2.5万亿，是贴息支出0.76万亿的3倍多，随后在经济循环中还能给居民带来增收4.5万亿，有非常好的杠杆效应。这种贴息政策在增加住房贷款的过程中还能给银行增加收入和利润。2021-2023年住房贷款少增9.5万亿，按照4%房贷利率计算意味着银行利息少增0.38万亿，另外还有房地产开发贷三年累计少增约4万亿（相比2018-2020年），按照平均5-6%的开发贷利率计算银行利息少增0.2-0.24万亿。如果通过房贷降息与房贷贴息避免这些房贷少增，那么银行将增加0.6万亿的利息收入。当然，影响还会溢出房地产行业，对银行收入的影响将超过这里的估计，可能超过0.76万亿的贴息额（当然，如果住房贷款避免了9.5万亿的少增，也将意味着贴息额需增加0.19万亿，达到将近1万亿，但不必担心，9.5万亿的住房贷款作为为经济体注入的初级总需求，按照房地产经济的结构关系与居民消费的经济乘数效应计算可以发现，所带来的GDP增加和财政收入增加累计额分别达到约42万亿、9.5万亿，而根据本文前述的计算，1万亿的贴息额所增加的居民消费经乘数效应带来的财政收入增加额又达到1.28万亿。因此，房贷贴息绝对是一项赚翻的财政政策。财政贴息政策的具体贴息率也可以根据房地产与经济的运行情况进行适时调整，既可以是统一贴息率，亦可按照居民房贷利率的一定比例贴息，是较为灵活的政策，并且可以与利率政策组合使用，达到不同的政策目标。这样的政策不考虑、不研究、不推出是有多么可惜！通过居民补贴政策与房地产救市组合政策强力促进经济恢复，可以重建市场信心，显著增强经济活力，即可让人们不必过于担心自己后续会遭遇降薪裁员、生意失败而导致无力偿还房贷，改善居民收入预期，也就可以进一步促进房地产交易。

供给端支持政策

推出有利于加快房地产项目开发的系列政策。随着需求的恢复，需要供给端跟上，才能够在实现市场交易量恢复的同时避免出现因需求恢复而供给跟不上造成房价过快上涨的局面。相关政策包括：预售资金的灵活监管政策、宽松的土地款付款政策、阶段性放松预售政策、改善土地征收与变性政策、加快土地与新房供应等，以支持供给端配合需求端的复苏。但要注意，在需求端复苏之前，供给端的发力将收效甚微。

改善监管在救市的同时我们建议政府改善监管，从长期市场健康发展角度，提升监管措施的透明度、可靠性，降低社会交易成本。具体的可利用现代信息技术显著提升房产交易与监管透明度。利用现代信息化数字化工具实现便利、透明、有效的监管。例如，房管局等部门应该在新建商品房的预售网签、验收交楼方面提供一个透明的网络平台工具，既能够便捷地维护购房者利益，又能够为财务审计（代表股东）管理提供透明可靠的凭证与便利，规避类似恒大利用交易过程的信息不透明制造一房多卖、利用交楼过程中的信息不透明制造假交楼（大股东借此做高上市公司利润通过高额分红掏空上市公司，损害投资人利益）等乱象。

加强政策协调机制，提升政策协调效率鉴于房地产市场运行与经济金融系统互动的复杂性以及所涉及监管部门的多元性，中央政府宜建立由总理级领导人领衔的房地产经济研究与政策协调机制，以提升相关政策的协调性、系统性，从而实现有效救市。这样的协调机制的建立本身就表明了中央政府的一种态度，能够显著提振市场信心。

小编总结：期待系统协调有针对性有力有效的房地产救市政策推动中国房地产市场与经济恢复良性循环

必须看到，房地产是信用创造与信贷扩张的关键，房地产市场不行，私人部门的信贷就不行，社会总需求就不行，预期就低迷，经济就起不来，消费与投资都会低迷，而经济起不来，居民收入与信心就不行，又进一步影响房地产市场。我们2022年年初以2021年的经济数据测算，房地产市场对中国经济的影响程度高达40%，是妥妥的支柱产业，也是经济体最大的泵血机。

而且，由于房地产销售下滑对经济的影响具有时滞效应，去年感受到的经济困难既有去年房地产销售不振本身的影响，也有2021年下半年与前年房地产销售下行的持续影响，而且，这些影响还有相当的程度会延续到今年、明年。如果今年房地产销售不显著好转，那么将会再叠加今年房地产销售不振的影响，将会导致经济更加困难。因此，提振房地产销售已经刻不容缓。因此，楼市要救，经济也要救，还必须要将救地产与救经济结合起来，协同发力，直面问题，实事求是，摆明态度，释放决心，提供托底，才能重建信心。所以，楼市还有没有办法救？答案是有的。只是由于错过早期四两拨千斤的杠杆解时机已经将问题拖得比较严重，救起来确实有难度。但难归难，终究是有办法的，只要看清楚、下决心，一定是能够救起来的。我们期待本文能对行政主管部门的房地产救市政策制定提供一个系统参考，期待当局推出系统协调有针对性有力有效的房地产救市政策，期待中国房地产市场与经济恢复良性循环。