近日，自如资管与北京科技园建设（集团）股份有限公司（以下简称“北科建”）携手合作后的第一个项目，上海领雅自如寓正式开业，并顺利纳保成为受认定的保障性租赁住房项目。

据了解，领雅自如寓位于上海市杨浦区海尚世界智慧天地，从存量园区办公楼改造升级而来，面向新青年、新市民提供128间房源，一经开业就受到了广泛好评，其中备受市场关注的的边套大户型在开业当天即满租。

实际上，领雅自如寓的改造升级与顺利入市，正是时下住房租赁市场较为热门的“非改居”发展趋势的最佳代表。

（图：领雅自如寓开业仪式）

住房租赁需求不断扩大，存量资产赛道大有可为

“租房”，正在成为城市居住的主流居住方式，有数据显示，我国目前的租房人口已近2.6亿人，新市民群体中更有7成租房居住。

与此同时，住房租赁供给却面临区域分布不匹配、房源品质不匹配等情况，难以满足需求。因此，通过对城市核心地段的存量物业进行升级改造，将非居住型物业改成长租公寓、保障性租赁住房等——即“非改居”，成为了住房租赁市场乃至房地产市场新的发展焦点。

自如资管总经理孟月表示，“中国不动产市场已从增量时代迈入存量时代，一二线城市，大量核心地段的办公楼、商场物业及城市周边的产业园区亟待盘活”。在孟月看来，存量资产改造也是一种“价值再发现”，比如长租公寓，有些区域和供给是足够了，但有些区域可能是供给不足。投资运营商应根据一个片区内资产错配、服务错配的现状去寻求资产的投资机会。

北科建科睿资本负责人孙京炜同样认为“存量资产赛道大有发展”，其主要原因有三：第一，人口规模。人口是跟着产业走的，尤其是第三产业越发达的地区，人口就越聚集；第二，租赁市场规模。以上海为例，大约有30%～40%的人在租房子；第三，机构占有率。发达国家的长租公寓机构占有率较高，美国约为30%，日本将近80%。相比之下，国内机构对存量资产改造公寓出租的占有率不到3%，拓展空间巨大。

数智化精准匹配客群需求，满足新青年群体多元化居住场景

在存量资产改造“价值再发现”的过程中，规避片区内的资产错配与服务错配问题是盘活资产价值的重要一环。对此，领雅自如寓在筹备过程中，便已通过自如多年积累的租住大数据，对目标客群在租住空间舒适度、便利性、功能性等方面诉求进行分析，实现了对周边客群需求的精准匹配。

（图：领雅自如寓）

据项目设计师介绍，领雅自如寓为租客提供了45-73平米租住空间，并为年轻情侣、夫妻这一类的客户开创了多种适配新户型，让客户宜居更久居。同时，领雅自如寓充分考虑新青年群体多元化的居家场景，在空间配置上构建了合理生活动线，用细节设计让空间既满足睡眠、工作等私密空间，又可以邀请三五好友到家娱乐欢聚，兼顾隐私保护和社交需求。

不难看出，在领雅自如寓能够全面覆盖周边客群需求，一经开业就广受好评的背后，是自如资管数智化能力对于“非改居”项目的强劲赋能。自如资管会根据物业的特点，基于十年甚至更长的运营周期对物业进行产品定位，根据业主的需求，匹配联营的整栋增益模式或收购物业资产进行改造提升。

（图：领雅自如寓房源内景）

与此同时，自如资管的数智化平台能在第一时间将目标片区与周边长租业态对比，针对项目所在城市、商圈、周边市场情况、坪效经营等关键信息进行分析，综合判定项目的投资价值和投资风险。除此之外，数智化平台还可以清晰地判断商圈内的客群画像，从而设计出用户满意的业态、产品，并制定能打动租户的、合理的租金范围。基于对租赁服务业务数据的深入分析，自如资管数智化平台能够有效为提高“非改居”项目运营效率、降低投资风险赋能。

寻找优质伙伴强强联手，积极补足市场空缺

在领雅自如寓的开业现场，孟月表示，领雅自如寓顺利改造、入市、纳保，同样离不开作为国企的北科建所提供的不动产投资经验以及科技园区开发管理及运营经验，“长租公寓、保租房可以作为连接器，在存量市场寻找商业机会和客群，推动供需两端高效匹配。但要盘活这些资产，只有技术还不够。自如希望能够与有投资能力、产业整合能力的机构强强联手，一起去做真正有耐心的探索和尝试。 ”

北科建集团科睿资本负责人孙京炜表示，“自如与北科建具备良好的合作基础与广泛的合作空间，双方在租赁住房领域将产生更多创新的契合点，未来以北京上海等国内核心城市为主要合作区域，寻求更多优质项目落地生根。在今后的合作过程中，充分发挥双方的产业优势、品牌优势和运营优势，共同助力保障性租赁住房事业的发展，为城市新青年安居乐业做出贡献”。

面向未来，孟月透露，“根据居住需求和现有的市场供给看，如果市场存在缺口，我们就去补足市场空缺，这是我们增长的核心要素问题”。据了解，目前自如资管主要在北京、上海、广州、深圳等城市寻求新的项目投资机会，杭州、南京、苏州、武汉也会是未来重点布局城市。

有业内人士认为，从自如与北科建的携手发力不难看出，引入具有专业技术、运营实力的长租运营商，通过融合产品、数智化运营、创新金融工具的全链条拉通和赋能，是机构投资者、业主解决资产盘活问题的有效方式，也是为城市人才留居贡献力量，为新青年、新市民提供高品质的租住产品与服务的新时代路径。