尊敬的客户朋友们，大家好！

伴随2016年8月2日最高人民法院出台《关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》，我国的司法拍卖网络化已执行第7年，曾经老百姓对司法拍卖的陌生，今天已经变得越来越熟悉；

7年磨一剑，砥砺自生辉。“瀚海法拍网”也同步网络司法拍卖的环境和广大客户认可的陪伴，规范经营了7年，在北京市的法拍房服务机构中建立起优异的品牌效应，得到了客户的一致好评和赞誉，成绩遥遥领先。

7年来“瀚海”的知名度逐渐提升，成为北京市司法拍卖辅助机构的领航者，同时，一些山寨机构开始冒充“瀚海”，损害客户利益。为了让客户都更了解法拍房情况、维护客户自身合法权益、在选择法拍房服务的过程中辨别真伪，瀚海法拍特做此期关于法拍房伊始的科普，希望让客户能更好的规避风险、捍卫财富安全。

一、法拍房的介绍和分析

法拍房，就是法院拍卖的房产，主要来源于商业贷款、民间借贷、司法没收和无主财产产生的房屋拍卖。法拍房相对二手房，具有几个方面的优点：

1、房价低。起拍价通常为房屋评估价7折左右，一拍流拍后继续降价20%，因此，法拍房具有低价优势。

2、税费低。通常购买法拍房只需要缴纳1.5%或3%的契税，无需缴纳二手房的营业税、个人所得税、印花税等，减少购房成本。

3、可以正常银行按揭贷款，且贷款总额高。很多人以为法拍房要一次性付全款，实际上法拍房和二手房一样，可以通过银行按揭购买，并且按实际成交价格计算按揭基数，比二手房可贷款额度更大，减少首付压力。

4、房源位置好。不少一手购买的债务人，在买房之初都是优先选择了位置，法拍房市场有不少二手房市场鲜见的好房源。如北京法拍房市场通常有核心地段优质法拍房。

当然，既然有优点也会存在一些不足，如法拍的房源的公开性，取决于司法拍卖的挂牌，房子的选择只能等待合适时机，房子的选择来说具有一定的偶然性；另外法拍房的背景情况相对复杂，且在交易过程中，会常见一些关于房屋属性、欠费不明、产权过户、腾退交付的风险，这就需要参与拍卖人做好心理预期和充足准备。

二、为什么法拍房要考虑选择专业的机构办理

这几年随着经济波动，越来越多的法拍房走向广大老百姓的视野。法拍房有着以上诸多优势，成为大众购房优选通道；但法拍房也具有自身的一些特性，因为法拍房多数形成于债务纠纷、贪腐罚没等，所以背景相对复杂，若不进行风险控制，一旦踩雷，就是百分百的损失！

相较于二手房，每套法拍房都是独一无二的个例和案情，这需要买房人精确、详尽的掌握法拍房源的背景调查、案件情况、产权纠纷以及房屋的占用、腾退、交付等诸多复杂情况。而司法辅拍机构发挥了非常重要的作用，能让拍房者“0”风险拍房、没有后顾之忧，也能让拍房者在买房中省钱、获得很好的购房体验和足够的安全保障。

法拍房，找辅助机构找的就是安全！选择机构，一定要认真辨别规范性和实力，才能对风险有真正的把控！

三、如何判断法拍辅助机构的真实性和可靠性

◆ 看背景

2016年8月2日，最高人民法院出台《关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》，2016年10月31日，瀚海法拍应运而生，正式注册并启动对法拍房客户的服务运营工作，专注法拍领域发展；

“瀚海”同步的深耕北京法拍房服务领域7年整，累计电话咨询和服务客户近15万人、累计协助客户成交法拍房超过100亿，瀚海官方网站和APP的年访问用户超过500万；7年来坚定服务使命，从未改变！

避坑贴士：客户可从“企查查、启信宝、北京工商局”等网站查阅机构的注册时间和变更情况；市面上不少小作坊公司，为了骗取客户的信任，投机取巧的购买长期限制的不明营业执照，然后通过多次的公司名称和股东变更，试图偷梁换柱、偷换概念的误导客户，宣称公司行业历史悠久，让老百姓上当受骗；所以在看待企业的注册时间、变更情况等情况，能了解企业的真实性，避免被忽悠和造成损失。

◆ 看规模

瀚海公司的在职员工超过200人，其中对接客户的专业法拍经理120名，中后台、法务、权证部的服务员工超过80人，所有瀚海员工均在入职“瀚海”的当月，即签订正式的《北京市劳动合同》、统一缴纳“北京市五险一金”，均按合法合规的保障员工权益，瀚海的规范运营和管理，才能对客户服务有专业长远的服务保障。

避坑贴士：客户可通过“企查查、启信宝、北京社保局”等网站，查看法拍机构的“缴纳社保的在职员工”数量，便可了解其宣称的规模真实性；未给员工缴纳社保的企业，首先属于违反《劳动法》行为，且如果员工在工作承诺和服务上出现任何问题和纠纷，类似机构都会推脱责任甩锅说是合作临时工，其被产生的欺骗造成的损失都和机构无关；“法拍房”的标的大、背景复杂，客户如选择辅助机构委托办理，一定要严格的判断机构的专业性和严谨性才有保障。不少机构宣称多大规模、多久历史的失实宣传情况非常普遍。

◆ 看规范

北京市每个月新增的法拍房超过800套，如果每套房产做好尽职调查，就需要足够和专业的法拍经理做好工作，“瀚海”现有120名法拍经理，每一套新增的司法拍卖房产都要求在48小时内，责任到人的进行详细的房屋风险尽调，然后交由公司的法务部进行二次以上的法务背调和审核；公司制定严格的管理标准来保障房屋尽调的精确，也是为了充分的保障客户买房的权益；

不难理解，法拍公司的员工规模数量不够，基本很难真实的对房屋进行了解，更难说有能力风险尽调分析等工作，尤其是北京市800套法拍房分布极广、为全北京16个不同区县，小的法拍机构只能在并不了解、并不做尽调的情况下给客户夸大承诺，最后不能兑现处理、埋下隐患。

避坑贴士：客户选择法拍机构时，一定要甄别真实的员工数量和规模，是否进了“小作坊”，如果法拍机构只有一二十人的小作坊，那么北京市每个月800套以上的公开拍卖房源量根本不能对每套房屋进行真实了解、更没有能力进行风险评估，那么对客户来说只能胡说糊弄信息、拍胸脯的做各项承诺、让客户签约，对于买法拍房的客户来说，就存在极大的拍房风险。

◆  看信誉

瀚海法拍是北京市海淀区颁发的“青年文明号”企业，中国拍卖协会的理事单位（中拍协AA拍卖资质）、北京拍卖协会的理事单位（北拍协AAAA级信用资质），瀚海法拍的所有技术均为公司原创研发，并获得科技部、财政部、国家税务总局三大部委共同认定的“高新技术企业”荣誉，在全国的拍卖领域为首家；

同时，瀚海在成立之初的2018年，便建立了“党支部”、“团支部”，积极参与区政府和街道的各项活动；

并且，瀚海法拍已与各大银行（包括工商银行、华夏银行、兴业银行、建设银行等13家银行）、律师事务所（包括盈科、中闻、君合、通商等6家）、与中关村担保、中国人寿保险公司，以及北京的知名房产经纪（包括麦田房产、中原地产等100余家经纪公司）等，深度合作的单位近200家，瀚海还成为了国有4大AMC及13家地方持牌AMC机构的不良资产服务商；

2022年瀚海法拍携手阿里，成为“阿里拍卖的战略合作伙伴”，携手搜房成为“搜房网法拍房指定服务伙伴”（为接受客户对真实性的监督，瀚海均可对外开放合作协议）。

避坑贴士：网上很多山寨的《信用认证》《3.15可信赖产品企业》《重合同认证》《质量服务认证》《诚信经营证书》《杰出实干企业家认证》等等，在“某宝”的标价为50-1000元，即可定制想要的任何名称的“荣誉证书和牌匾”，同时一些所谓信用评价的颁发单位，如：中国质量发展协会等，早被民政局向社会明令公告“取缔非法民间组织”，客户在选择法拍机构时，一定要认真鉴别其获得的“证书或牌匾”的是否山寨和非法、其颁发机构是否为政府等公信单位，如果授予单位本身都没有公信力非法民间组织，宣传的证书样式和授予单位基本一致，十有八九就是成套够买的“山寨证”，市面不少法拍服务机构为了骗取客户信任，购买成套“证书和牌匾”，老百姓一定要谨慎考虑，避免骗取信任而产生巨大的经济损失。

广大客户一定鉴别各法拍企业对外宣传的真实性，都属于“作假宣传”，均可在“市场监督局”12315进行投诉，避免老百姓被各不实宣传误导而上当受骗。

◆  看专业

瀚海公司的总经理曹辉先生，管理学博士学历，国家经济师，研究司法拍卖和不良资产处置多年，带领瀚海七年兢业的发展，在司法拍卖处置的政策理论研究中，每年发表文章至国家重点期刊，如：

（1）房地产企业互联网融资方案实证研究，发表于北大核心期刊《商业经济研究》2017年11期；

（2）金融资产公司资产证券化研究，发表于省重点期刊《工程经济》2018年2期；

（3）非金融企业不良资产业务模式研究，发表于国家重点期刊《现代信息经济》2018年10月；

（4）法院网络拍卖过程中常见法律问题解析，发表于国家重点期刊《现代信息经济》2019年7期；

（5）互联网金融不良资产处置问题研究，发表于国家核心期刊《时代金融》2020年6期；

（6）关于司法拍卖中不动产交付问题的研究，发表于国家重点期刊《法制与经济》2021年11期；

（7）商业银行不良资产界定及处置方式的研究，发表于国家核心期刊《时代金融》2022年4期；

（8）商业银行房贷风险及防范策略研究，发表于国家核心期刊《时代金融》2023年4期；

……

专业决定风险的可控，司法拍卖行业不同于一般房地产交易服务业，需要具备专业知识体系，才能做好法拍房服务的风控工作；作为一家公司的发展，与高层在专业领域的深耕研究息息相关；

瀚海公司秉承“规范专业、严谨细致”的经营理念，从总经理开始以身作则、全员上行下效、恪尽职守，自2016年11月开始，瀚海全员保持每周一次的工作总结传统，保障客户安全满意的拍房工作。

避坑贴士：司法拍卖行业的是结合拍卖、法律、地产及金融四个方面专业服务的领域，市面不少机构因为房屋中介、贷款中介及其他非专业领域经营困难便转到司法拍卖服务，非专业经营和不负责的承诺，极容易给参拍的客户造成经济损失，了解不同法拍机构的真实专业能力，避免风险。

◆  看成交

瀚海自2016年成立7年以来，真实的客户委托成交法拍房超过1000套、总额标的超过100亿，每套法拍房都有客户满意的评价，每个案例都可以向客户进行真实展现，深受客户对瀚海工作认可和好评、锦旗不断；

自2016年8月高院实行网络拍卖政策开始，“瀚海法拍网”便立志做好客户辅助拍卖的服务工作、法院辅助工作及各资产处置方的尽调工作，推动司法拍卖房产和银行不良资产的规范、高效流通，服务社会。

避坑贴士：不少法拍机构为了让客户信任，夸大公司人员规模、夸大成交经验、夸大员工从业时间、作假员工履历、宣传各类子虚乌有的不实信息，都是为了试图欺骗客户获取信任；广大的老百姓如有在接触法拍机构的过程中遇到其公司和员工夸大承诺、不实宣传的任何质疑和不满，可直接致电12345市长热线进行投诉处理，避免更多的人上当受骗，“市场监督管理局”会走访核实情况，投诉后一旦属实的部分还会有政府鼓励奖励，共同维护更真实、更健康的营商环境。

※特别声明※

瀚海法拍网的官方网站为：www.fapai.cn（法拍.中国），其他冒以fapai添加前后缀（如fapaizhongguo、fapai365、fapai888、fapaichina、zgfapai 、***fapai.com等等）的域名，均为希望给客户混淆视听、让客户造成误导误解的“非瀚海”网站。

瀚海法拍的官网、APP、公众号等所公示的每一篇文章、每一份报告、每一张图片，均为瀚海原创，并同步到商标局和版权登记中心备案，2021年7月起，瀚海已启动全方位知识产权保护的诉讼工作，抵制山寨、蹭热度的不良法拍机构，对法拍客户造成财产和信用的欺骗伤害，同时也欢迎广大法拍客户如有发现不正当竞争、窃取和抄袭与瀚海类似的山寨宣传提供线索yangdongmei@fapai.cn，瀚海均予以第一线索人200元的奖励。

法拍有风险、机构要选对！

祝愿所有法拍客户都能安心、顺利的买到自己心仪的房子。

免责声明：市场有风险，选择需谨慎！此文仅供参考，不作买卖依据。

责任编辑：kj005