近年来，随着国家层面对房地产市场发展方向逐步清晰化、规范化引导，租购并举制度成为整个房地产市场发展新的指导思想，这也让住房租赁成为市场广泛关注的焦点领域。伴随着城镇化进程加速、城镇居民家庭结构调整以及购房成本的攀升，中国住房租赁需求展示出强劲的基本面，在提供广阔市场前景的同时，也为住房租赁运营模式和运营能力提出了更高的要求。

基于此，中国住房租赁行业轻资产模式的领导者百瑞纪集团联合权威媒体克而瑞租售发布了首部《中国住房租赁行业轻资产运营白皮书》（以下简称《白皮书》），通过立足宏观政策背景和市场背景，结合中国住房租赁行业格局结构及市场需求变化，深刻剖析中国住房租赁市场发展现状，深入对比轻资产、中资产、重资产三种主流市场商业模式，以案例视角对轻资产运营模式进行角色洞察，科学研判保障性租赁住房对轻资产运营的机遇与挑战，以及轻资产模式的发展前景，为轻资产运营企业规模化发展提供科学参考和运营建议。

百瑞纪集团宝贵的实践经验与克而瑞强大的行业数据系统及研究深度，使得《白皮书》更具权威性和指导性，帮助行业参与者更好把握新机遇，实现协同互补、健康发展的目标，助力行业发展。

一、多种有利因素叠加，中国住房租赁需求强劲

对于住房租赁市场的发展趋势，《白皮书》认为，由于多种有利因素叠加，中国住房租赁需求强劲，特别是集中式公寓相较于分散式公寓管理效率更高、收费更加透明，品质和服务也更好。因此，集中式公寓需求将有明显增加，未来机构化运营也存在较大发展空间。对于国家而言，需要更好地监管住房租赁市场，只有提高机构化率才能更好地规范住房租赁市场发展，这使得住房租赁市场对有着高效运营能力的企业的需求大大增加；同时轻资产模式由于具备连锁化的经营管理能力，可快速扩大市场规模，这种优势让不少运营商转变为轻资产模式“轻装上阵”，这也将更有利于引领住房租赁市场规范发展。

相比美国和日本等市场发展成熟国家，我国的住房租赁市场起步较晚，整体呈现出租赁需求旺盛，政策体系不断完善，市场向规范发展，金融端、土地端等支持力度加码，专业化市场主体不断增加的趋势。随着利好政策密集出台，特别是2021年以来，中国住房租赁市场在土地供应、财政税收、资本市场等各方面得到进一步政策支持，为长期积累管理经验和社区运营技术的市场专业化租赁机构/企业提供了众多合作机会。中国住房租赁企业的盈利模式与资产管理模式将得到进一步突破，住房租赁市场将进一步向机构化、规范化、专业化发展。

对于国家而言，需要更好地监管住房租赁市场，只有提高机构化率才能更好地规范住房租赁市场发展。目前，中国 TOP10集中式长租公寓管理规模约82.4万间，远低于美国、日本专业机构运营管理房间规模。因此，未来对于住房租赁市场来说，机构化的运营机构还存在较大的发展空间。

相较于分散式公寓市场的不稳定，集中式长租公寓则呈现稳健的增长。截至2022年二季度，TOP30集中式公寓累计开业规模达88万间，同比增长25.2%，环比增长2.5%，

对比国内外轻资产发展路径，国外住房租赁市场租赁需求旺盛、政策支持力度大，市场秩序规范，且通过运营能力和成本控制实现高租金收益，加之，高效的融资渠道助力住房租赁市场的可持续发展。

国内住房租赁市场政策体系不断完善，市场向规范发展，金融端、土地端等支持力度加码，专业化市场主体不断增加。随着国家保租房的大规模筹建、个人房源和二房东房源的入市，都将为市场化住房租赁企业尤其是专业化运营商提供了轻资本模式发展的蓝海空间。

二、轻资产运营模式高门槛，对运营能力提出更高要求

《白皮书》认为，轻资产模式利用自己成熟的品牌价值、运营体系、产品标准和供应支持系统等，通过委托管理赋能给投资人，让投资人以最小的成本，获得成熟品牌和运营能力的最大价值。但与此同时，相对于重资产和中资产，轻资产更需坚守长期主义精神，更需提升自身的品牌价值、管理能力以及资源聚合能力。因此，轻资产模式管理输出门槛较高，对“品牌力、产品力、连锁运营管理能力以及获客能力”的要求均比较高。

面向未来，随着市场竞争加剧，轻资产运营是市场竞争加剧后分工专业化输出的必然选择，轻资产运营模式的运营商迎来新的发展机遇，也将是未来优质房企系公寓运营商品牌竞争力强化提升后的发展方向。

1. 轻资产的定义

目前，从长租公寓企业的商业模式来看，包含重、中、轻三种模式。按照目前官方发布的定义，轻资产模式是介于重和轻之间的中资产模式，存在资金等风险隐患。

而对于行业而言，《白皮书》总结了另一种轻资产的定义。并在书中对轻、中、重三种不同模式围绕其资金投入、盈利点、优劣势等进行分析，发现真正的轻资产模式是指通过品牌价值和管理体系输出获得管理收益，一般是公寓在后期运营体系成熟，品牌树立后，代替中资产包租模式拓展规模。可以看到，轻资产运营的本质是持续、显性化的价值输出。

2. 伪轻资产与轻资产的比较

从《白皮书》中可以看到，目前市场上轻资产运营的合作模式有管理直营、委托管理和模块化输出。而市场上轻资产模式的参与者，早期以酒店、窝趣为代表，中期以魔方、泊寓为代表，如今越来越多的租赁企业看到了轻资产模式的优势，开始布局轻资产的模式。

当然，目前市场上也同时存在“伪轻资产”模式，这种模式的资金需求较低，进入门槛也不高，主要以输出运营管理经验的租赁企业为主，虽然整体规模较大，但是利润却很低，盈利来源主要依靠管理费用，来源单一。在一些伪轻资产运营的长租公寓中，以长租公寓的运营方与投资方签下对赌协议，承诺如果在委托运营管理后一定时间内达不到相应出租率和月租收入，就退还部分管理费用以及金钱补偿等，但这种对赌的模式注定无法融入长期经营。

而真正的轻资产运营企业则更需要锻造自己的核心竞争力，如：运营能力，市场占有率等，塑造良好的品牌形象和影响力，使得品牌成为承诺，成为保险，从而取得市场的信任。总体来看，轻资产模式门槛相对较高，但一旦突破规模、品牌以及运营能力的壁垒，后期经营起来，总体风险较小，营收和利润的增长预期较好。

3. 轻资产运营的必要条件

《白皮书》总结了轻资产运营的四个必要条件，分别是品牌力、产品力、连锁运营管理能力以及获客能力。

其中品牌力是轻资产运营的基石，通过创造出独特的品牌体验感，让顾客对品牌产生认同，同时对品牌形成偏好。良好的品牌形象同样也是达成合作意向的敲门砖，而品牌力的形成需要轻资产企业坚持输出稳定的规范化管理，并最终确保项目通过持续的精细化运营能力获得良好的收益，为租客、投资方、轻资产企业发展构建良性循环。

而产品力，则是投入产出的保障。从租客角度来说，好的租住产品可以带来良好的居住体验，解决租客的居住痛点，从而提升租客的满意度；对于投资人来讲，拥有多条产品线和高品质房源，可以覆盖不同场景的居住需求，有利于降低项目空置率，提升项目的续租率，从而带来更好的收益。

运营管理能力和获客能力也至关重要，轻资产要想做好，就需要建设标准化的运营体系和良好的管理能力，包括提升出租率、续约率、会员占比、客户满意度、拉新等营销体系，以及拥有良好的收益管理、完善的人才管理和培训能力等，提高管理效率，对整个体系的推动是最重要的。以窝趣为例，托管加盟方式有三种：在营托管、委托管理以及管理直营。通过托管前后收益对比数据，我们发现窝趣可以大大提高门店的运营效率和租金收益。

最后，获客能力是变现的基础，获客能力的提升要注重在渠道和转化两端发力。渠道端通过各种方法获得租客流量，比如各种中间渠道及OTA，线下客源的推广、自有渠道建设以及管理，包括一些大客户以及企业客户，以及会员营销等，来实现一定数量潜在租客看房；转化端，通过良好的带客看房体验、营销活动以及其他优惠措施，提高租客的带看转化率，从而提升出租率。

4. 行业中轻资产典型企业

通过对目前轻资产运营的长租公寓企业市场表现情况进行分析，目前在第一梯队中仅有两家，窝趣、乐乎开创了住房租赁企业的轻资产托管运营模式，在7年的时间中迅速扩大了管理房源规模，轻资产房源管理规模远超其他长租公寓企业。在第二梯队中，以魔方、泊寓、城家和瓴寓等头部租赁企业为主，头部租赁企业在资管分离的趋势下，选择开始进入轻资产运营的赛道，输出品牌运营管理能力。

《白皮书》以在租赁住房轻资产领域深耕7年的百瑞纪集团为例，描绘了一个成熟、可靠、良性的轻资产运营企业的“画像”。百瑞纪集团注重品牌、产品、服务的提升，不断做好租客和资产持有者的服务，提升租客满意度和资产价值，实现合作共赢。在体系的构建上，百瑞纪集团设计了一套一站式公寓运营管理体系⸺全链条运营体系，把控项目运营的每个节点，确保每个项目收益的最大化；在获客渠道上，多渠道触达消费者，降低获客成本；在规模上，做大规模，降低边际成本，体现更高生态价值。此外，窝趣是行业少有的国家级高新技术企业，以科技助力公寓运营降本增效。

三、依托保障性租赁住房，轻资产运营模式机遇与挑战并存

政策性红利，对于任何行业任何领域都是必须把握的机遇。住房租赁行业也同样面临巨大的政策性红利，这就是保障性租赁住房。

随着国家对租赁住房标准化统筹的脚步加快，运营的链接价值逐步凸显，市场对轻资产运营需求也越来越多，但同时轻资产模式也面临融资受限、无法享受资产升值红利、运营能力要求高等挑战。未来，“资产 + 运营商”的新模式将成为主流，基金与机构化运营商合作也将成为必然，REITs 长期稳定增长盈利亦可通过资管分离强强联合，轻资产运营企业规模化发展迎来新的机遇。

1. 轻资产高度适配保障性租赁住房，创造出巨大发展机遇

《白皮书》认为，随着2022年11月8日我国首个住房租赁基金在北京正式设立，这种依靠住房租赁基金的方式，成为探索形成新的可持续发展模式的一次有益尝试。资金也在以各种方式涌入长租市场。在国家层面，存量房源以及资金支持都能比较快速到位的背景下，轻资产运营管理能力成为是否能真正盘活存量，提供有效租赁住房供应的通关法宝。存量物业以及资本都具备的情况下，轻资产运营模式与保障性租赁住房具备极高的适配性，轻资产运营模式成为各地保障性租赁住房完成的关键。

同时，必须注意到的是，保障性租赁住房的发展离不开一个优质的运营主体，行业中也不乏轻资产运营商与各地政府及国企合作成功的案例。对各地缺乏运营经验的保租房资产方来说，与轻资产运营商合作是提高保租房运营效能的不二选择。

2. 轻资产为同质化严重的园区发展突破瓶颈

同时，《白皮书》也指出，伴随着存量市场的扩展，产业园区行业竞争愈发激烈。越来越多的园区敏锐地发现单单依靠自身很难在同质化严重的行业市场占有一席之地。这种情况下，窝趣开始以其自身深耕多年的运营服务经验为依托，用专业力量帮助园区盘活存量资产，其运营逻辑深度贴合租住生活场景，在提升物业品质的同时，助力不动产资产保值增值，发挥物业更大的商业价值。

3. 轻资产运营的风险与挑战

轻资产的核心优势是以运营为核心的价值体系，但同时也面临以下市场挑战：无法享受资产升值红利；对运营能力要求高，并且需持续积累；专业运营人才招聘难。轻资产运营企业应做好产品、服务、用户运营、用户体验的精细化，并且深入到维度中做到分级迭代，将每一项维度形成延伸，然后触及到用户内心最为深处的需求体系中，同时，轻资产运营企业应加大人才队伍、管理流程和品牌等软实力的建设力度。总体而言，轻资产运营企业“轻”的是资产形态，“重”的是团队、管理、科技和品牌等软实力，唯有此，方能在市场上立于不败之地。

4. 轻资产运营模式的创新探讨

随着市场对轻资产运营需求也越来越多，《白皮书》针对轻资产运营模式的创新发展也进行了探讨。《白皮书》认为，租房公募 REITs 稳步发展，资管分离将会成为趋势，未来，“资产 + 运营商”的新模式将成为主流；轻资产运营商存在角色转变，从公寓运营商到多元业态的整合者，如：租赁社区综合运营商或公寓运营商 + 社区商业运营商 + 联合办公运营商；随着租赁群体基的扩大，客户需求多样性的增加，轻资产运营商聚焦细分赛道，塑造核心优势。

随着国家对租赁住房标准化统筹的脚步加快，运营的链接价值逐步凸显，《白皮书》的最后，采访了多位不同行业背景的从业者，针对轻资产运营模式，给出他们的宝贵思考，欢迎大家留言进行讨论。

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