当下买房，你会发现满眼都是TOD。

建地铁、修铁路都说自己在造TOD，地铁、高铁沿线的物业，方圆十里之内都可以宣称是TOD本主，TOD难道就是“地铁上盖”或是“轨道交通沿线”物业？真有这么简单？

这里小编先声明一下。

首先，家在某个车站附近，不代表临近TOD，不然广州的TOD就跟"沙县小吃"一样遍布大街小巷了。

其次，不同的TOD，也存在着明显的“鄙视链”，真的不是随便买的。

所以，我们选房子的时候，要学会一点——选优质TOD，并且学会辨别TOD的真伪。

01

如何挑选一个优质的TOD？

假如说TOD不止是地铁站，它代表的是什么？TOD概念最早源于上世纪90年代的美国，创始人彼得·卡尔索普就做出了定义：

“这是一种以公共交通，包括火车站、机场、地铁、轻轨等轨道交通及公交干线站点为中心，400-800米（约5-10分钟步行路程）为半径所建立的集办公、商业、文化、教育、居住为一体的城市综合体规划。”

文字可能不够具体，大家可以一键收藏这张图——

而这样的布局，在外国已早有规划并落地。它有点像巴黎的城市规划，以凯旋门为中心，道路呈放射性延伸，住宅与商业配套等就围绕这个核心而发散。

换句话说，TOD不是在打造“站点”，而是在造一座“微缩城市”。

在不同国家，这样的“微缩城市”已经有了很成功的例子，而且还体现了多元化的价值。

如果说美国是TOD开发模式的理念先行，日本则是实践先行。围绕东京新宿站延伸出的商业区，是日本TOD项目中最具有代表性的。它是世界上最繁忙的交通枢纽之一，巨大的网络交通网，日吞吐量达到340万人次，多达有200个出入口连通新宿周围各大建筑和地面区域。

日本伊势丹百货、小田急百货等15座著名商业体，与新宿站无缝接驳，新宿站是东京久负盛名的大型繁华商业区，同时带动新宿站周边地价，在短短五年内上涨了约37%。

东京涩谷车站，被称为“全世界最大的交叉路口”，其十字路口每分钟约有3000多人通过，每天约有250万人在这走走停停。

密集的人流，带来的是滚滚的财富。涩谷Hikarie，开业第一年就创下约2200万来访者，营业额超190亿日元，刷新了涩谷的纪录。香港环球贸易广场（简称香港ICC），坐落港铁九龙站上盖,集住宅、服务式公寓、写字楼、购物中心、停车场于一体的城市综合体，地铁、巴士中心、西九龙广深高铁枢纽站……名副其实的枢纽级TOD，近十年来，该片区物业涨势较其他非TOD物业鲜明，整体价格增幅更是达到了约50-70%。（数据来源：香港土地注册处及美联物业）

如此高质量的TOD，你会发现，它们有一个共同点：级别，级别，还是级别！

也是挑选优秀TOD的法则！初级，市区级别TOD，成为市区各区人口流动的较大交通要点，方便市内出行，比如琶洲南TOD、汉溪长隆TOD。中级，城际级别TOD，可以方便城际人员之间出行，兼顾城际间物流运输，目前白云城际（太和）TOD正是这样的例子。高级，国际级别TOD，本身就在城市群落的核心枢纽，能作为发展核心，提高周边片群落的人口、产业发展，甚至能推动片区乃至城市的创新。

很幸运，我们在广州就发现了这样一颗新星——

广州南站TOD。

02

TOD的顶配！TOD+CBD融合

2021年，《广州南站核心区城市规划》发布，要将广州南站打造为“世界性超大型TOD”！

广州市规划和自然资源局《广州南站核心区城市设计》

规划提出，将“天量客流”转化为“人才流、信息流、资本流、商务流”，实现从功能单一的交通站场，向“站城一体、业态融合的大湾区门户枢纽”转型。

具体来说，世界性TOD=高铁＋地铁＋产＋商＋城＋居＋人，各要素一体化，这是TOD的终极发展模式。

在此意义上，定位世界性TOD的广州南站，堪称TOD中的顶配。

广州南站，生来不凡，2004年即获批建设。经过十数年发展，广州南站成为广州“五主三辅”枢纽布局的“五主“之一、全国最繁忙的高铁站，没有之一。

这样一个超级交通枢纽，蜕变成超级TOD，只是时间问题。这还不够，广州十四五规划，首次明确将南站定位为全市四个枢纽型商圈之一。

过去所有的规划，广州南站只是一个单纯的大型综合交通枢纽，最多在周边建几栋写字楼，但这样的重磅定位，还是第一次。放眼全国，论TOD定位之高，含金量之重，广州南站绝对稳居第一梯队。

可以说，广州南站TOD，承包了广州TOD的所有想象力。而且，广州南站逐渐形成“顶配TOD+CBD”的雏形。

呼应珠江新城东西塔的南站双子塔、对标花城广场的南站中轴生态广场等都落地于此；被誉为南站版“花城汇”的地下空间项目，正处于装饰装修阶段，已做好竣工交付准备。谁曾想到，这个地下空间的开发进度居然超过了金融城与琶洲！足见ZF对其的重视程度。

这正是CBD的标配。

什么最能聚集人气？当然是商场。第一座大型商场的动工开业，往往是一个片区“燥起来”的重要信号。

这不，2021年12月，由新鸿基地产操刀、位于南站核心区的广州环球贸易广场（广州南站ICC），已经开工！

总建筑面积约86万㎡，投资逾200亿元，预计于2025年起分阶段落成。

要知道，现在广州南站目前云集了各大知名开发商，如越秀、广州城投、万科等，竞争激烈。而新鸿基又凭何能耐在一众竞争者中脱颖而出？① 从实力来看首先，我们来看看这个项目所处的地块。2021年4月26日，新鸿基以底价70.82亿元，楼面价11493元/㎡的价格，拿下了广州南站TOD项目地块，正式落子广州南站。

不难看出，新鸿基这个开发商，实力还是可以的。作为香港乃至全亚洲最大的开发商之一，经新鸿基打造的产品都经得起市场的考验。新鸿基总部在香港，开发TOD项目长达20多年，比如说早期的沙田新城市广场和近年的西九龙站TOD项目，其中前文提到位于西九龙上盖的香港ICC，则是全港最高的写字楼；还有同样位于西九龙TOD的豪宅代表——"天玺"成交价更是一度突破120万/㎡，这些项目都是新鸿基地产开发建造的代表作。另一方面，新鸿基之前在南沙庆盛枢纽拿下了两宗商业地，共计投资约60亿元，计划打造庆盛枢纽综合体项目，同样是采用TOD开发模式。

值得一提的是，新鸿基进军广州多年，商业代表如位于珠江新城的天汇广场igc、天河路的广州天环，都在CBD黄金位置上；住宅代表如天河北的峻林，二手房价已去到15万+。

而最早在1980年，就参与坐落于越秀的中国大酒店，这个大家都知道，是中国大陆第一家中外合资经营的酒店。由此不难看出，新鸿基对广州的布局已早早开始，而且所选的地段极具前瞻性。

② 从项目定位来看

说回新鸿基在南站打造的TOD，规划确实没得说。

首先，从大方向来看，背靠南站商务区规划，将与广州南站高铁站相连接，同时接驳铁路，以及广佛两地地铁多地线路。

根据规划，该项目分为商业和住宅两个部分。

采取“东商务、西交通”的总体布局，集合商、住、行于一身，顶级商场、甲级写字楼、五星级酒店、服务式公寓、高端住宅全业态发展。

对于购房者来说，最关注的就是其中的住宅配套部分，毕竟和居住息息相关。

据了解，新鸿基住宅部分将会有多功能、齐全的配套。业主下楼就能直接逛比天环、IGC还要大的商场，足不出区享受丰富生活。

而且从规划图中可以看到，广州南站ICC住宅部分距离南站地铁口约400米，加上南站已有2号线、7号线、22号线、佛山2号线四线换乘，未来业主可以通过风雨连廊、步行平台，在各个地块与广州南站之间实现无忧出行，相当方便。

另外值得一提是，项目的建筑设计团队很强，包括美国SOM、日本NIKKEN、美国SWA等等，都是高端项目、国际地标的设计大牛。

其中，美国SOM建筑设计事务所是世界顶级设计事务所之一。有人可能不太认识，这个设计事务所成立于1936年，代表作品如迪拜塔、东京晴空塔、鸟巢、水立方、广州珠江城大厦、北京保利国际广场等等都是它家的设计作品。

加上如今内地与港澳已全面恢复通关， 而且广州办理赴港澳签注已恢复“机签”，重点是无需预约，3分钟即可完成续签，随时到香港购物的时光终于回来了！现在想要去香港，从广州南站乘坐高铁出发，最快只需要大约47分钟，即可到达香港西九龙！前文提到的香港ICC，就在港铁九龙上盖，未来广州南站ICC到香港ICC仅仅是一趟高铁的距离，一集《新闻联播》的时间。

可以想象，香港ICC和广州南站ICC，这两座地标式城市TOD串联起来，两地的交通、文化、旅游、商务等等也会随之连通，真正实现粤港澳大湾区一小时生活圈，随时随地出发，别提多方便了。

而新鸿基作为港企代表，一直为粤港澳大湾区人们所熟知，拥有超50年优质项目开发经验。未来的广州南站ICC将是今时今日的香港ICC，同样延续着新鸿基一贯坚持的高规格、高水准。

广州南站ICC住宅部分日前已正式定名为——峻銮，预计上半年面市，目前已在其位于天河北的峻林项目开放城市会客厅，样板间已同步开放，小编已经迫不及待想看看真容了，感兴趣的朋友一同前往吧！

（来源：广佛楼市观察）

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