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TOD遍地,这个算是做到了顶配!

TOD遍地,这个算是做到了顶配!
2023-03-17 12:26:01 来源:百家号

当下买房,你会发现满眼都是TOD。

建地铁、修铁路都说自己在造TOD,地铁、高铁沿线的物业,方圆十里之内都可以宣称是TOD本主,TOD难道就是“地铁上盖”或是“轨道交通沿线”物业?真有这么简单?

这里小编先声明一下。

首先,家在某个车站附,不代表临TOD,不然广州的TOD就跟"沙县小吃"一样遍布大街小巷了。

其次,不同的TOD,也存在着明显的“鄙视链”,真的不是随便买的。

所以,我们选房子的时候,要学会一点——选优质TOD,并且学会辨别TOD的真伪。

01

如何挑选一个优质的TOD?

假如说TOD不止是地铁站,它代表的是什么?TOD概念最早源于上世纪90年代的美国,创始人彼得·卡尔索普就做出了定义:

“这是一种以公共交通,包括火车站、机场、地铁、轻轨等轨道交通及公交干线站点为中心,400-800米(约5-10分钟步行路程)为半径所建立的集办公、商业、文化、教育、居住为一体的城市综合体规划。”

文字可能不够具体,大家可以一键收藏这张图——

而这样的布局,在外国已早有规划并落地。它有点像巴黎的城市规划,以凯旋门为中心,道路呈放射延伸,住宅与商业配套等就围绕这个核心而发散。

换句话说,TOD不是在打造“站点”,而是在造一座“缩城市”。

在不同国家,这样的“缩城市”已经有了很成功的例子,而且还体现了多元化的价值。

如果说美国是TOD开发模式的理念先行,日本则是实践先行。围绕东京新宿站延伸出的商业区,是日本TOD项目中最具有代表的。它是世界上最繁忙的交通枢纽之一,巨大的网络交通网,日吞吐量达到340万人次,多达有200个出入口连通新宿周围各大建筑和地面区域。

日本伊势丹百货、小田急百货等15座著名商业体,与新宿站无缝接驳,新宿站是东京久负盛名的大型繁华商业区,同时带动新宿站周边地价,在短短五年内上涨了约37%。

东京涩谷车站,被称为“全世界最大的交叉路口”,其十字路口每分钟约有3000多人通过,每天约有250万人在这走走停停。

密集的人流,带来的是滚滚的财富。涩谷Hikarie,开业第一年就创下约2200万来访者,营业额超190亿日元,刷新了涩谷的纪录。香港环球贸易广场(简称香港ICC),坐落港铁九龙站上盖,集住宅、服务式公寓、写字楼、购物中心、停车场于一体的城市综合体,地铁、巴士中心、西九龙广深高铁枢纽站……名副其实的枢纽级TOD,十年来,该片区物业涨势较其他非TOD物业鲜明,整体价格增幅更是达到了约50-70%。(数据来源:香港土地注册处及美联物业)

如此高质量的TOD,你会发现,它们有一个共同点:级别,级别,还是级别!

也是挑选优秀TOD的法则!初级,市区级别TOD,成为市区各区人口流动的较大交通要点,方便市内出行,比如琶洲南TOD、汉溪长隆TOD。中级,城际级别TOD,可以方便城际人员之间出行,兼顾城际间物流运输,目前白云城际(太和)TOD正是这样的例子。高级,国际级别TOD,本身就在城市群落的核心枢纽,能作为发展核心,提高周边片群落的人口、产业发展,甚至能推动片区乃至城市的创新。

很幸运,我们在广州就发现了这样一颗新星——

广州南站TOD。

02

TOD的顶配!TOD+CBD融合

2021年,《广州南站核心区城市规划》发布,要将广州南站打造为“世界超大型TOD”!

广州市规划和自然资源局《广州南站核心区城市设计》

规划提出,将“天量客流”转化为“人才流、信息流、资本流、商务流”,实现从功能单一的交通站场,向“站城一体、业态融合的大湾区门户枢纽”转型。

具体来说,世界TOD=高铁+地铁+产+商+城+居+人,各要素一体化,这是TOD的终极发展模式。

在此意义上,定位世界TOD的广州南站,堪称TOD中的顶配。

广州南站生来不凡,2004年即获批建设。经过十数年发展,广州南站成为广州“五主三辅”枢纽布局的“五主“之一、全国最繁忙的高铁站,没有之一。

这样一个超级交通枢纽,蜕变成超级TOD,只是时间问题。这还不够,广州十四五规划,首次明确将南站定位为全市四个枢纽型商圈之一。

过去所有的规划,广州南站只是一个单纯的大型综合交通枢纽,最多在周边建几栋写字楼,但这样的重磅定位,还是第一次。放眼全国,论TOD定位之高,含金量之重,广州南站绝对稳居第一梯队。

可以说,广州南站TOD,承包了广州TOD的所有想象力。而且,广州南站逐渐形成“顶配TOD+CBD”雏形。

呼应珠江新城东西塔的南站双子塔、对标花城广场的南站中轴生态广场等都落地于此;被誉为南站版“花城汇”的地下空间项目,正处于装饰装修阶段,已做好竣工交付准备。谁曾想到,这个地下空间的开发进度居然超过了金融城与琶洲!足见ZF对其的重视程度。

这正是CBD的标配。

什么最能聚集人气?当然是商场。第一座大型商场的动工开业,往往是一个片区“燥起来”的重要信号。

这不,2021年12月,由新鸿基地产操、位于南站核心区的广州环球贸易广场(广州南站ICC),已经开工!

建筑面积约86万㎡,投资逾200亿元,预计于2025年起分阶段落成。

要知道,现在广州南站目前云集了各大知名开发商,如越秀、广州城投、万科等,竞争激烈。而新鸿基又凭何能耐在一众竞争者中脱颖而出?① 从实力来看首先,我们来看看这个项目所处的地块。2021年4月26日,新鸿基以底价70.82亿元,楼面价11493元/㎡的价格,拿下了广州南站TOD项目地块,正式落子广州南站。

不难看出,新鸿基这个开发商,实力还是可以的。作为香港乃至全亚洲最大的开发商之一,经新鸿基打造的产品都经得起市场的考验。新鸿基部在香港,开发TOD项目长达20多年,比如说早期的沙田新城市广场和年的西九龙站TOD项目,其中前文提到位于西九龙上盖的香港ICC,则是全港最高的写字楼;还有同样位于西九龙TOD的豪宅代表——"天玺"成交价更是一度突破120万/㎡,这些项目都是新鸿基地产开发建造的代表作。另一方面,新鸿基之前在南沙庆盛枢纽拿下了两宗商业地,共计投资约60亿元,计划打造庆盛枢纽综合体项目,同样是采用TOD开发模式。

值得一提的是,新鸿基进军广州多年,商业代表如位于珠江新城的天汇广场igc、天河路的广州天环,都在CBD黄金位置上;住宅代表如天河北的峻林,二手房价已去到15万+。

而最早在1980年,就参与坐落于越秀的中国大酒店,这个大家都知道,是中国大陆第一家中外合资经营的酒店。由此不难看出,新鸿基对广州的布局已早早开始,而且所选的地段极具前瞻

② 从项目定位来看

说回新鸿基在南站打造的TOD,规划确实没得说。

首先,从大方向来看,背靠南站商务区规划,将与广州南站高铁站相连接,同时接驳铁路,以及广两地地铁多地线路。

根据规划,该项目分为商业和住宅两个部分。

采取“东商务、西交通”的体布局,集合商、住、行于一身,顶级商场、甲级写字楼、五星级酒店、服务式公寓、高端住宅全业态发展。

对于购房者来说,最关注的就是其中的住宅配套部分,毕竟和居住息息相关。

据了解,新鸿基住宅部分将会有多功能、齐全的配套。业主下楼就能直接逛比天环、IGC还要大的商场,足不出区享受丰富生活。

而且从规划图中可以看到,广州南站ICC住宅部分距离南站地铁口约400米,加上南站已有2号线、7号线、22号线、山2号线四线换乘,未来业主可以通过风雨连廊、步行,在各个地块与广州南站之间实现无忧出行,相当方便。

另外值得一提是,项目的建筑设计团队很强,包括美国SOM、日本NIKKEN、美国SWA等等,都是高端项目、国际地标的设计大牛。

其中,美国SOM建筑设计事务所是世界顶级设计事务所之一。有人可能不太认识,这个设计事务所成立于1936年,代表作品如迪拜塔、东京晴空塔、鸟巢、水立方、广州珠江城大厦、北京保利国际广场等等都是它家的设计作品。

加上如今内地与港澳已全面恢复通关, 而且广州办理赴港澳签注已恢复“机签”,重点是无需预约,3分钟即可完成续签,随时到香港购物的时光终于回来了!现在想要去香港,从广州南站乘坐高铁出发,最快只需要大约47分钟,即可到达香港西九龙!前文提到的香港ICC,就在港铁九龙上盖,未来广州南站ICC到香港ICC仅仅是一趟高铁的距离,一集《新闻联播》的时间。

可以想象,香港ICC和广州南站ICC,这两座地标式城市TOD串联起来,两地的交通、文化、旅游、商务等等也会随之连通,真正实现粤港澳大湾区一小时生活圈,随时随地出发,别提多方便了。

而新鸿基作为港企代表,一直为粤港澳大湾区人们所熟知,拥有超50年优质项目开发经验。未来的广州南站ICC将是今时今日的香港ICC,同样延续着新鸿基一贯坚持的高规格、高水准。

广州南站ICC住宅部分日前已正式定名为——峻銮,预计上半年面市,目前已在其位于天河北的峻林项目开放城市会客厅,样板间已同步开放,小编已经迫不及待想看看真容了,感兴趣的朋友一同前往吧!

(来源:广楼市观察)

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责任编辑:kj005

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