引言：

2021年以来，随着租赁住房上升到国家战略高度，国内密集出台各项利好政策，长租公寓行业加速进入专业化资管时代，“投融建管退“的闭环型重资产的资管模式正成为行业主流。 近期，方隅公寓管理的3个项目——苏州天荟方隅公寓、泉州商城方隅公寓、泉州世界城方隅公寓实现资产退出，协助业主成功取得预期投资收益，正式跑通了“投融建管退”资产管理全生命周期，实现了完美闭环。为何能够取得如此显著的效果？这与方隅公寓的城市锁定和项目选址密不可分。

一、城市锁定，深耕一线及准一线城市

近年来，方隅业务聚焦一线及准一线城市，深耕高潜力区域，以提高“人居质量”为创新出发点，持续开拓步伐。截至目前，方隅公寓已成功进驻北京、上海、杭州、苏州等18座城市，在管项目42个，管理房源超32,000间。优异的数据表现，背后是方隅对于城市锁定具有严格的标准与精准的判断。

首先在政策端：方隅会优先考虑有政策倾斜支持的城市 。以上海为例， 近年来，上海市政府聚焦住房租赁企业存在的资金周期长、压力大等痛点、难点问题，从政策扶持及红利上给予企业信心。在信贷支持方面，对重资产住房租赁企业建设租赁住房的租赁信贷最高达30年，缓解企业长期重资产的压力。对于积极参与上海市租赁住房建设、先期开工建设、示范效应明显的企业等，加大支持力度，连续3年给予中央财政专项资金补贴。因此，利好政策下，方隅在上海先后落地了上海杨思方隅公寓、上海浦江方隅公寓等多个项目。

其次在市场端：方隅会考虑经济发达、人口总量大、外来人口占比高、且购房门槛较高的一线及准一线城市。以北京为例，2021年北京GDP总量达到了4.03万亿元，位列全国第二。而据第七次人口普查数据显示，目前，北京常住人口数量为2188.6万人， 其中约三分之一都需要租房居住，约需租赁住房315万套（间）。虽然“十四五”期间，北京市人口整体增长趋稳，但北京每年依旧有超过794.8万人次的人口流入。基于此，方隅将于明年在寸金寸土的北京城落地首个重资产项目—北京天峰方隅公寓，敬请期待！

最后，在受众人群方面：方隅会根据城市的总规划来确定办公人群、高端产业聚集效应明显的地段。作为方隅公寓总部所在地—上海，就是一个典型的案例。从分布来看，上海高档写字楼最强势的集群区域当属陆家嘴，除了陆家嘴外， 浦东、闵行、张江，五大新城、等地段的办公人群，高端产业也十分集中。这说明，上海的高端产业与超级地段，均已呈现出多中心布局的态势。从未来发展来看，上海即将构建上海大都市圈，以上海为中心，链接无锡、常州等在内的8个市县，形成“1+8”的城市群格局。在这样的总规划下，方隅在上海多个地段，针对不同的产业集群的特点打造了多套租赁公寓，以满足中高端人群的住房需求。

从上文可见，方隅的业务拓展有个典型特征——始终聚焦具备较高价值、高成长力的一线及准一线城市，多方面综合考虑，多维度并举选择，并在合适的时机适时进入。这种城市锁定的战略打法与项目选址是异曲同工的。

二、项目落地，多维度的区位选择

方隅投资部负责人赵崇杰先生表示： 租赁公寓市场是传统租赁市场的一个细分和升级，方隅公寓一般从人群、产业、配套、资产升值空间4个维度进行项目选址。

1、人群维度，不同的租住体验

方隅会针对住客基本需求上的差异进行细分，以推出相应的产品给租户带去不同的租住体验。例如上海虹桥区的商务白领，他们最大的租房需求就是能够实现职住平衡，即下班就到家，基于此，方隅将上海会展方隅国际公寓落子虹桥区商务区，以减少通勤时间满足租客的住房需求。这与杭州自由职业者的租房需求截然相反。杭州是电商之都，网红的诞生地，受直播、短视频带货等职业因素的影响，他们更注重的是项目产品的舒适度和周边配套综合性。针对这一特点，方隅在杭州的项目上也做了调整，配备了高级单间、高级一居室等多种户型，同时选址于商业繁荣地段，以满足住客精致的租住体验。

2、产业维度，实现职住平衡

产业园区或商务区附近能带来大量收入水平较高的地缘性租客，带动较大的租房需求，所以大型科技产业园区、成片写字楼/办公楼/商务区附近地段是租赁公寓理想的选址之一。这在杭州未来科技城方隅公寓上的体现尤为明显。作为城西科创大走廊核心区、余杭区建设杭州城市新中心的主阵地，未来科技城已拥有阿里巴巴、中移杭研、vivo全球AI总部、字节跳动华东中心、OPPO全球移动终端研发总部等大型科技企业，它们构成的产业生态基础将为未来科技城方隅公寓带来大量的租客。同时，租客前往杭州的“硅谷”中心，只需要步行或是骑行就能到达，轻松实现职住平衡。

杭州未来科技城方隅公寓

3、配套维度，享受生活便利

完善的生活、交通配套可以带来更高溢价，所以临近大型商业综合体，娱乐、医疗、教育、地铁站/大型公交站等配套设施完善的区域也是租赁公寓优先选择的区位。以上海杨思方隅公寓、北京天峰方隅公寓为例。杨思方隅公寓位于上海内中环都心，项目周边路网发达，能直接链接内环、中环和外环。同时，作为“金色中环”五大潜力区之一，它以浦东建设“国际消费中心”为契机，建设“上海生活消费新高地”，无论是从位置还是未来的配套维度来看，妥妥是浦东金色中环下一个爆点。

上海杨思方隅公寓效果图

而北京天峰方隅公寓则在选址上挑选了周边商业资源发达的片区。据了解，该项目处于门头沟区核心商圈，周边有中骏世界城、奥莱中心等大型购物、娱乐中心，同时毗邻S1轨道交通桥户营站、龙湖天街写字楼、创新大厦等办公场所以及绿海森林公园、中天公园等风景区，不管是周末出行游玩，还是日常上班出差都十分便利。

北京天峰方隅公寓效果图

4、升值空间维度，前景广阔

租赁公寓是否有升值空间和很多方面有关，如区域规划发展等。上海浦江方隅公寓就是一个典型的案例。上海浦江方隅公寓位于浦江镇，毗邻前滩与市中心，在《闵行区浦江地区2035总体规划》中明确其发展目标为“中心城周边科技文化引领的综合性城镇”，未来将围绕北、中、南三大区域进行建设，北部地区打造成为优质产业和产业链集聚高地，中部地区发展文化产业和休闲旅游业，南部地区发展绿色品牌、生态建设、乡村振兴。可见，随着浦江地区的规划和发展，将带来大量的企业和人才入驻，住房租赁的需求将大大提高，前景广阔。

在这样有投资逻辑、规范化的城市锁定+项目选址下，方隅公寓取得了显著的效果，分析深层次的原因，主要原因得益于方隅公寓前瞻性投资眼光、一支高质量、高素质的人才团队以及开发运营一体化投资模式。

三、谋定后动，方隅公寓的投资密码

1、前瞻性投资眼光，铺牌未来的发展

方隅投资部负责人的赵崇杰先生告诉迈点 ，在中国，方隅从早期就把租赁公寓看成“另类”地产资产类别看待，投资逻辑需要要有长线经营的思维。在执行上，投资团队会从区政府到镇政府 / 街道层面的城市规划进行细节研究，配合当地租赁市场细分调查，以小见大，从而判断区域发展以及目标租赁公寓未来的发展趋势。在赵崇杰先生看来，租赁公寓与物流、写字楼、购物中心等商业地产是”并驾齐驱”的，未来租赁公寓市场的交易将会更趋于活跃，前景可期。因此，方隅大力发展重资产，用经营性房地产的投资思维逻辑去铺牌方隅租赁公寓未来的发展。

2、一支高质量、高素质的人才团队

方隅公寓汇聚了一支专业技能先进、服务意识强的优秀团队，团队成员来自国内外知名公寓企业的高级经营管理人才和专业精英，对房地产开发、房屋托管、家居设计、装修施工、房屋租赁、租后管理维护及资产增值等一站式服务有着独特的优势和经验，可有效降低项目的试错成本，保证项目顺利运营，从而为方隅未来的发展赋能。

3、开发运营一体化的投资模式

正是基于前瞻性投资眼光和高素质的人才队伍，方隅在做项目决策、平衡投资的时，既能兼顾投资开发成本、坪效，又能考虑运营的后续效果。方隅公寓的每一个项目从前期筹备之时开始，都会有专业的开发团队前往实地进行充分调研，根据各地产业结构、租户特点、商务需求、周边配套、未来规划等特点形成一个精准的判断，相当于一个“运营前置”的过程，确保租户入住后能在方隅公寓获得最好的需求满足与租住体验。

同时，运营团队会在开发团队的基础上，用运营的思维去进行项目分析：深入了解客户，沟通实际需求、换位思考的同时将产品信息、行业市场动态作为指向标，以运营思维，谋篇布局。另外，订制运营优化计划，以逻辑化、效益化执行好项目的每一个环节，是促成方隅公寓项目出彩的关键。这样的投资模式也带来可喜的成果，目前，方隅所运营的项目均取得优异的成绩，品牌影响力也在不断扩大。

四、结语

从政策、市场、受众、产业、配套、升值空间等全维度出发形成的投资闭环，实现了方隅综合实力的进阶，证明了其领先资管平台的实力。未来，将有越来越多的企业、品牌涌入这条赛道上，相信方隅的差异化资管发展路径，能为“后浪”提供启示与借鉴。

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