祥源控股集团创立于1992年，是一家以文化旅游投资运营为主导的大型企业集团，并于2019年蝉联“中国旅游集团20强”。自2008年涉足文旅产业以来，祥源坚持生态优先、绿色发展，以“旅游目的地建造者”为企业使命，逐步形成了文旅、地产、建设三大产业集群。目前，已在安徽黄山、齐云山、湖南凤凰古城、黄龙洞、昭山、浙江杭州等地投资运营旅游目的地20余处。

一、鲜少涉足纯住宅，运营生活为本心

祥源控股的项目中，纯住宅项目数量极少，绝大多数项目均植入了相应内容和文化主题及产业。在祥源的地产事业群中共有五大产业项目，包括旧城改造、城市综合体、景城一体化、城市文旅融合示范、产业地产，形成了安置房建设、市政基础设施投资建设、商业配套投资与运营、物业综合服务于一体的区域经济体。旧城改造项目体量超175万平米，通过改造，促进城市存量土地的价值升级和资源的高效配置和利用，进而提升城市总体面貌，进而带动城市整体价值的提升；城市综合体项目总量超500万平米，此类项目多位于城市核心区域，通过商业项目的开发建设运营，满足消费者衣食住用行的消费升级需求，同时改善城市面貌，带动城市综合内核实力提升，促进城市的迭代进化升级；景城一体化项目总量超1000万平米，融合城市特色文化和土地特色，因地制宜，通过建筑实现文化的传承和创新，打造符合当地居民生活习惯和民俗的集聚地，增强居民归属感和生活幸福感；城市文旅融合示范项目总量超100万平米，此类项目或植入文旅内核，填补市场空白，或就地取材，与自然文旅景观融合，旨在为消费者打造栖息或短暂休息的最佳居所；产业地产项目体量共计超125万平米，带入自身产业内容，吸引上下游相关产业进入，最终形成产业集群，在促进产业结构升级的同时，促进一方城市经济实力的增强。图表：祥源控股五大产业项目

资料来源：亿翰智库

纵观各类产业项目可以发现，祥源控股的各类项目中，纯住宅项目鲜见，各类产业项目中住宅部分仅仅作为项目的辅助部分，或者说配套，住宅开发的项目收益均用于文旅产业投资，而且所有项目均在为消费者构建特定的生活场景、旅游场景，主旨都在于“服务生活”。

无论是融入当地特色，平衡历史文化传承与创新，复原历史文化主题，还是就地取材，充分利用现存文旅资源，探索创新，或是填补市场空白，创新式开拓文化主题，抑或是植入相应产业及内容，都致力于形成特定文化内核，提升消费者的居住体验感与生活的满足感和幸福感。

二、以文旅为内核，强化生活运营和引领

众所周知，无论是综合体项目、城市文旅融合示范项目，还是景城一体化项目、产业地产项目，其周期都较一般的住宅项目长，这些类型项目的操作更需要运营的逻辑，而非住宅开发的逻辑，期间也需耗费大量的人力、物力，然而祥源控股并没有采用标准化的操作方式，而是各项目均具有不同主题，根据土地特点，融合城市特征，以运营生活的逻辑进行项目的打造，保持项目的差异化特性和竞争力，如粮仓主题的阜阳文旅城、鲜花主题的合肥祥源花世界、动漫主题的杭州湾漫城等等。同时，祥源自身也相应构建了各品系内容，如花卉公司，动漫产业等等，因此在项目主题内容植入时能够一定程度上减少外部依赖，更具有主观能动性和选择权。

1、阜阳文旅城——融城市特色，思考文化传承与创新

阜阳文旅城项目含地产开发、文化旅游景区建设与运营管理、基础设施建设等，项目总规划面积约9.3平方公里，总建设子项目近300个，总投资超400亿，文化、旅游、商业总投资达80亿元以上，其中核心景区投资32亿元以上，主要打造欧苏文化体验区、民俗风情商业区、生态农业休闲区、动植物观赏区、酒店会议集聚区、主题运动休闲区、欢乐水岸乐园、科技体验乐园、文化旅游展示中心及大型旅游集散服务中心等。阜阳素来有中原粮仓之称，盛产各类农作物及经济作物，农业文明、农耕文化是阜阳地域文化的重要组成部分。文旅城的粮仓主题博物馆成功融合了阜阳城市特色，因地制宜，中国粮仓博物馆旅游景区占地面积约2万平方米，建筑面积8000平方米，馆内设置序厅、神州仓禀、天下粮仓等展区。阜阳文旅城成功融合了城市当地特色，以历史人文为入口，以地产开发为配套，为消费者提供栖居之所的同时，更为其提供了历史文化和风俗的观赏地。图表：阜阳文旅城

2、祥源花世界——花卉主题，错位发展

祥源花世界项目位于合肥西南城区肥西县产城融合示范区内，按照“国家5A级旅游景区，国家级花卉产业示范基地”标准打造，以花卉为主题，综合开发，错位发展，致力成为集生态旅游、农业观光、休闲度假、都市娱乐于一体的现代服务产业集群，能够极大促进文旅产业转型升级，推动合肥的经济可持续发展。

未来将建成“两园双城”为格局的综合性旅游地。“两园”是指“花世界”和“花博园”，“花世界”是以花卉为主题，以谭冲湖为生态核心打造的乐园（即祥源花世界景区“花博园”为未来举办花博会预留用地。两城指的是“花卉产业新城”以及“人居新城”，“花卉产业新城”是以花卉种植、研发、应用到最后的销售为一体的特色产业新城；“人居新城”是以九馆一中心为核心打造现代人居新城。

祥源花世界景区总占地面积约4000亩，总投资近27亿，以潭冲水库为生态核心，花海为基底一湖八园的景观格局，其中八园：分别是梦之花园、祥源探险乐园、欧式精品园、520花海、艺术家村、中式园、星球花园、花世界小镇。景区设置了“轨、路、空”三种立体游玩动线。为合肥市民打造了一个具备多次往返休闲和特色旅游的都市休闲旅游目的地，不断满足人们对于美好生活的向往。项目周边交通拥有三纵两横两轨的立体交通体系，交通便利叠加景区特色吸引众多游客追捧，辐射半径可至长三角区域，给更多的人群以美好生活的体验。景区已于2019年半园开放，2021年全园开放。

3、杭州湾漫城——补足产业短板，树动漫文化标杆

杭州湾漫城项目整体规划建筑面积约120万平米，产业涵盖高层、洋房、公寓、商务办公、邻里中心等业态，配备动漫产业支撑，南区打造集动漫产业研发、动漫企业孵化多位一体的缤纷动漫综合体，北区打造集动漫体验、动漫主体乐园为核心的都市动漫小镇。祥源企业自身拥有动漫产业和内容，所以在杭州漫湾城项目上融入了动漫元素，增加了记忆感，除了自主植入动漫产业外，同时还同步引入动漫上下游产业群，将以动漫“场景化”，⽤⽂创街区，动漫⼩镇等线下形式，配套⼀系列线上服务，打造“⼆次元”全新场景，致力于补足杭州湾产业群短板，打造产业集群，培育核心产业支撑，树立动漫文化标杆，促进产业结构升级和质量换档，进而带动城市整体经济实力的增强。

文旅产业的打造侧重点在于文化的传承和创新，以旅为手段促进文化价值的实现和传递，服务于消费者内心深处文化精神需求，提升居民幸福感和满足感。祥源控股文旅产业发展核心逻辑在于找准城市文旅产业空白点，自身培育相应产业和内容，或嵌入自身产业，或借力区域（城市）产业优势，带动上下游产业协同发展，构建产业集群，走出差异化文旅产业运营之路，树立特定产业标杆，最终致力于形成产业发展及经济增长支撑力。祥源控股的发展逻辑也成为企业的核心竞争力，为企业提供了一条差异化发展之路。

祥源控股在产品运营上并未采用整体标准化的操作方式，因此保证了项目特色的独立性和项目主题的差异化。在规模发展的初期阶段，模块标准化或能给企业提供更多的差异化空间，但随着规模的不断增长，如何走出一条差异化的高效率之路也应是企业需重点思考的问题，适时的由开放型走向标准化也将是一定规模后的必然之选。

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