报告通过对2021年不动产网拍市场环境、买方行为、拍卖形式等多个维度进行全方位、立体化研究，深入阐述了市场流动性、成交价格、区域市场活跃度、成交率、买方关注度等重要指标的变化，并对司法拍卖与破产拍卖的区别进行了对比分析。

围绕新冠肺炎疫情，报告指出了其对法拍市场的长短期影响。此外，报告也进行了专题研究，例如限购政策对住宅房产网拍市场产生负面影响，起拍定价、地区经济对成交率影响分析，宏观指标对变现指数的影响分析等等。

平安银行网络拍卖交易指数（下称“网拍指数”）是由平安银行-中科院特殊资产量化实验室编制与发布的国内银行业首个网络拍卖交易指数。在整合各大平台网络拍卖大数据、充分挖掘市场成交规律基础上，形成市场分析报告、指数查询微服务等系列应用工具，一方面协助特殊资产行业参与方判断资产价格变动趋势，另一方面同步提供估值定价参考、处置时机把握、风险价值监测等方面的应用建议。

平安银行紧跟数字化转型浪潮，积极探索特殊资产行业创新发展之路，与国内顶尖学府，中国科学院及中国科学院大学携手合作，成立平安银行-中科院特殊资产量化实验室，开展金融风险管理领域的研究合作，网拍指数正是研究成果之一。不难发现，始于2019年的平安银行网拍指数，已成为拍卖交易中的市场风向标与资产透视镜，经过持续的积累与沉淀，已成为拍卖交易中的市场风向标与资产透视镜，并不断推动中国金融风险管理的学术研究和应用实践水平的提高。

发布会上，围绕网拍指数，平安银行特殊资产估值专家深入解读了网拍市场热点现象，平安银行风险管理专家与特殊资产清收处置一线业务人员分享了指数工具的实战案例，中国科学院资深研究员则带来了网拍竞价策略领域的深度研究成果。

宏观“看趋势” 微观“识资产”

由于网拍指数体系涵盖四大类15子类，能够从成交量、成交率、起拍指数、变现指数等多维度刻画网拍交易市场的供需关系、交易活跃度、成交难易度、资产流动性、价格水平等趋势和特征。

以市场供求关系为例，报告指出，2021年全年不动产网拍市场规模持续扩张，下半年需求显著收紧。2021年全年挂拍不动产29.82万笔，较2020年上浮13.31%，全年共9个月挂拍资产数量超过去年同期。因2020年疫情影响，2021年3月挂拍资产量同比增加近400%。2021年全年不动产成交13.22万笔，较2020年上浮0.97%，但自6月起全年共7个月成交资产数量低于2020年同期，至2021年末月均成交资产已同比下降超过20%。资产成交受市场购买力影响，2021年不动产成交金额与货币增速（90日前）显著相关，相关系数为47%，购买力同比增速不足9%时，不动产网拍市场需求显著收缩。

“作为监测市场的工具，网拍指数可以提供整体市场走势分析，观察价值波动的周期性，预判未来走向，发挥宏观‘看趋势’的市场风向标作用。与此同时，作为探测价值的工具，网拍指数又能提供在某个时点下，不同地区、类型、位置的单项资产在价格、成交难易度、市场热度等方面的即时交易信息，发挥微观‘识资产’的透视镜作用”，平安银行网拍指数产品体系负责人、特殊资产估值专家张蓓指出。

不同的资产类型，市场活跃度自然不同。报告显示，住宅、厂房、土地资产的市场活跃度高。例如，住宅资产流动性好，成交价格稳定，评估价在七折与九折之间成交资产占比超过45%；厂房/土地资产成交速度快，成交价格两级化，评估价在七折以下与溢价成交资产占比均超过25%；商铺资产流动性差，成交率不足35%，评估价在七折以下成交资产占比接近40%。

关于不同类性拍品市场特征，“居住类拍品价值越低，其变现率往往越高；居住类拍品价值越低 ，其竞拍者人数较少，竞买次数较少，竞买时长较短。商业类拍品价值越低，其起拍折扣率和变现率往往越高；商业类拍品价值越低 ，会吸引更多的竞拍者，但其竞买次数较少，竞买时长较短。同价值区间的厂房类拍品变现率均超过1；厂房类拍品价值越低，其变现率往往越高；厂房类拍品价值越低 ，会吸引更多的竞拍者，竞买次数较多，竞买时长也较长。土地类拍品价值越低，其变现率往往越高；土地类拍品价值越低 ，会吸引更多的竞拍者，但其竞买次数较少，竞买时长也较短。”中国科学院数学与系统科学研究院资深研究员、特殊资产量化实验室学术指导与负责人杨晓光教授指出。

此外，报告也表明，网拍指数可以跟踪突发事件对拍卖市场的影响。由于新冠肺炎疫情影响实地看样，直接冲击网拍市场，报告预计2022年疫情影响将持续，购买力无法完全转化为成交量，网拍平台可以考虑VR看样，填补服务能力。以上海为例，不动产网拍市场成交量占全国成交量4%-5%，因疫情封城近50天期间内成交量下降近60%，或致全国不动产网拍市场成交量下降0.5%。此外，受购买力影响，M2增速对网拍市场购买力影响具有一定滞后性，预计2022年下半年不动产网拍市场购买力基础充足。

控风险 精细化管理持续升级

不可否认，网拍指数的数据价值正在逐步释放。平安银行总行风险管理专家王宇生博士指出，“基于法拍指数、成交率、法拍估值、变现率、流拍率、各轮次拍卖成交等情况，平安银行开发了违约损失率模型和房地产押品时空监测分析工具，且极大提升了银行的风险管理精细化水平”。

众所周知，违约损失率是银行风险管理的最基本参数，在业务准入、贷后差异化管理、资本计量、绩效管理、减值损失等层面都有很重要的应用。一笔业务违约后的损失准确预测离不开对押品变现难易程度、处置折扣情况、估值可靠性等三方面的正确评估，网拍指数正好解决了这些痛点，因为流拍率越高，变现越难，回收金额越低，违约损失率越高。

得益于网拍指数，通过不同房地产类型流拍情况、不同房地产挂牌情况、不同区域房地产市场差异情况开发了专门的LGD模型。“在房产类型差异方面，工业、土地的流拍率整体比较高，这类房地产处置难度远大于住宅和商铺；在评价工业、土地的违约损失率的时候，分析了历史上不同类型押品的流拍率与违约损失率的关系，对流拍率和违约损失率的关系进行了量化，从而对不同类型房地产抵押业务的违约损失率测算准确性大幅上升”，王宇生博士补充道。

另外，网拍指数在房地产押品时空二维监测分析工具的应用中也发挥了重要作用。例如，监测房地产押品在不同时间上估值变化，在不同空间上的估值差异，确保及时发现押品价值虚高的风险，助力业务人员审批决策、贷后管理。

由于测算资产变现率不能简单粗暴，网拍指数恰好可以提供符合大数据逻辑的变现指标，而且能直接套用在资产估值的应用中。在平安银行有丰富清收处置经验的一线人员俞敏超看来，“网拍指数作为系统性数据，除综合变现率外，它还可以告诉我们不同类型的资产在不同区域的市场活跃程度、交易习惯、个性偏好、价值预期等等，帮助分析资产客观的变现能力以及判断合理的价值区间和寻找合适的处置时机”。

作为本次发布会的亮点，平安银行特殊资产管理事业部在会前推出MGM模式的营销活动，即用户通过关注“平安特管”公众号、预约发布会直播间（通过“特资e”小程序直播）等形式通关，并分享好友助力，当好友助力人数达标后可以解锁相应礼物。截至发布会结束，上述活动已经吸引了诸多投资人对“平安特管”公众号和“特资e”小程序的广泛关注。

除了引流，MGM模式也让无数投资人拥有了移动端的全景式资产数据库。换句话说，平安特管投资人或平台（分享人）为其他客户提供智能化、线上化的信息分享通道，其他投资人（被分享人）在此基础上获得平安特管的产品和服务。

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责任编辑：kj005