文章来源微信公众号：明源地产研究院

自去年7月“保交楼”首次被写入中央政治局会议文件以来，交付能力就成了衡量房企实力与信誉的硬指标。

经过这几年洗礼后的同行们也都内化了一个道理：有多少项目不重要，能把房子都按时交付了才叫本事。

虽然这两年在交付上做得比较突出的，主要还是国央企。但明源君注意到，武汉最近有一个港企开发的总价千万+豪宅盘实现了百分百交付，它就是由宸嘉发展开发的武汉嘉佰道。

实际上武汉嘉佰道的开发商宸嘉发展，前两年就引起了明源君的注意。

不过在这几年“交付即维权”的常态下，一家新晋港企面对一群最挑剔的豪宅业主，竟然能做到完美交付，宸嘉似乎已经证明了自己。

明源君带着好奇，仔细研究了一下宸嘉发展，发现这家港资新贵很不简单，绝不是什么普通的地产新兵，它至少已经具备了3个关键能力：

一是超强的产品开发兑现能力，二是不断迭代的产品解题能力，三是作为港企特有的中长线战略发展眼光。

这三者结合起来放在一家仅成立近3年的房企身上，着实惊人。宸嘉究竟怎么做到的？今天，明源君就来尝试揭开这匹神秘港企的面纱。

千万豪宅百分百兑现

这家港企有点“卷”

众所周知，这几年楼盘交付越来越难，验收即投诉、交付即维权的情况非常普遍。

之所以出现这种趋势，一方面是客户对房企的信任感下降了，另一方面是这几年许多楼盘的品质确实在缩水，货不对版、粗制滥造的情况数都数不过来…

所以在保交楼时代，比起销售业绩，明源君更关注项目的交付成果，这最能反映出一家房企有没有真材实料。

而武汉嘉佰道的交付，完全突破了明源君的预期，甚至可以说是这几年我看到过的交付做得最牛的项目之一。凭什么这么说？我们仔细来看。

对于多数楼盘来说，效果图呈现的是一个上限，几乎所有项目的努力，都是为了尽量还原效果图。但宸嘉的交付水平却让明源君忍不住想说…

叫你还原，没叫你超越啊！

我们可以先看这张立面对比，左边是效果图，右边是实景。不仅仅是一模一样，实景立面看上去甚至比效果图的通透感更强。

接下来再看看下面这几张图，它们并不是效果图，而是武汉嘉佰道交付时的公区实景照片。

和许多项目不同，武汉嘉佰道在交付期间很“傲娇”地没有做任何装饰性的包装。但明源君看到实景后觉得，这样的交付呈现完整度、饱满度和精细度，包装根本是多余的，展现项目本应有的样子就足够惊艳了。

明源君研究了武汉嘉佰道的施工交付过程，发现在出色的交付背后是宸嘉在用120分的标准来做产品打磨。

一般的楼盘交付，能做到接近效果图的程度就不错了，但宸嘉却还主动在效果图的基础上，做了各种各样的细节升级。

比如这面大堂景墙的石材，选用的是价值百万的巴西奢石碧波紫薇，在原效果图中并没有其他的装饰。

但在施工工程中宸嘉为了进一步突出奢石的纹理美感，在原设计上加入了金属嵌条装饰，强化了景墙的层次起伏，呈现出超越效果图的立体感。

又比如在车库的打造上，宸嘉是完全按照展示区的标准来做的，不仅兑现了地下豪装大堂、司机休息室等承诺，还主动把手动开关的大堂门升级成了电动门。

就连地面材质、减速带的设计，都下了大量的功夫去选型。

武汉嘉佰道的地下车库地面，采用的是进口油性聚氨酯地坪，比常见的环氧地坪更耐磨也更静音，可以消除地面与轮胎摩擦发生噪音的不佳体验。

宸嘉还调研了豪宅客群座驾对于颠簸感的不同感受，最终采用了更高端、工艺更复杂的减速钉作为地库的减速带。

只是为了让业主归家的细节体验能够提升哪怕那么一点点，宸嘉也愿意为此不计成本地投入，对项目最终的呈现标准堪称苛刻。

在明源君看来，宸嘉做交付的的目标似乎不仅仅是兑现，而是抱着超越预期的野心，把所有细节做到了120分。

这份精益求精使得武汉嘉佰道的交付，成了对竞品的一次降维打击，展现出了强悍的产品兑现能力和优越的品控水平，还有最宝贵的交付诚意。

因为无论一个楼盘规划得多好、卖得多好，但项目到底做得用不用心，交付的时候都可以看得清清楚楚。

早几年不少同行质疑，宸嘉拿了这么多项目，到底有没有本事吃得下？对此，宸嘉曾经发声表示，要做出武汉最好的项目。

如今武汉嘉佰道的交付结果，就是最好的证明。宸嘉吹的“牛逼”已经完全兑现了，而且有能力一直兑现下去。

接下来宸嘉在成都和长沙等地的项目，也将陆续面临交付。宸嘉将会怎样延续它的表现？值得期待。

完美交付的背后，是卓越的产品功底

以及不断迭代的项目解题能力

完满交付的前提，是经过市场检验、让客户买单的产品力。宸嘉在这方面的造诣，也深得不像一家新成立的房企。

他们做的产品有多受欢迎呢？明源君用几组数据简单概括一下。

前面提到的武汉嘉佰道，连续两年蝉联武汉单盘销冠；更可怕的是它还刷新了区域成交单价，均价去到了5.5万元/平米。这种总价超千万的豪宅盘能实现量价双高，相当罕见。

长沙嘉臣道项目也站在了长沙2023年1-8月180㎡+高端住宅销冠的位置，据内部消息透露，这个盘已经超额完成了销售目标，半年吸金超过20亿。

成都嘉佰道也表现亮眼，以6.5万元/平米的单价刷新了成都主城区的成交均价天花板，以近2.7万元的单价差成为了断层第一。

▲图源：成都房段子

目前看来，宸嘉只要进入一个城市开发了项目，就一定会成为豪宅市场的霸榜王。在高价入市的前提下还能不断取得热销，不是没有理由的。

据了解，宸嘉管理层人均从业超过20年+，管理水平的起点非常高，这也是为什么宸嘉每一个入市的项目都能保持极高的水准。

更可怕的是，虽然宸嘉只成立了近3年，却已经具备了极强的产品迭代意识，进化速度惊人。

在早期的第一阶段，宸嘉就已经发挥出了超强的设计功底，且在死磕品控标准丝毫不作让步的基础上，追求产品品质、客户需求和项目特性的有机结合。

他们的工作细到什么程度呢？还是拿成都嘉佰道举例，其部品设计样板前前后后封了100多块，奢石选品挑了20多种石材来试配……

仅仅是会所酒吧区的铜砖墙面，就经过了多次打样、比样，一块一块手工雕琢、逐块验收、预拼装，才呈现出了做旧金砖的厚重质感。

更夸张的是在精装选型上，包括空调、新风、五金、厨电、卫浴洁具等几乎所有的大小部品，宸嘉全部都做了品牌与款式横评。

拿五金举例，宸嘉筛选出了8个中高端品牌来做横评，设计了近20项测评维度，细到了包括镀层材质、开关耐用次数、出水效果、阀芯材质等等诸多小项，结合目标客户的偏好特征与生活方式，来做精细化的选型。

这么精细的部品横评，宸嘉在一个项目上要做十几套，设计、工程、成本和营销部门全部要一起参与横评，精细程度简直匪夷所思。

如果我是业主，我真心相信这开发商能帮我选到最好用、最匹配的东西。

此外，宸嘉还有一个业内少见的优点，就是始终带着对客户的尊重去做产品。这一点体现在他们对产品的调优意识上。

在做长沙嘉臣道二期的时候，宸嘉没有立刻开始做设计，而是第一时间访谈了30多户一期的业主，收集了大量关于客户真实生活场景和使用痛点的一手资料，从客户视角出发去审视二期的产品。

这些年不少房企陷入了经验主义的循环，一个项目做完后没有沉淀和反思，下一个项目还是照惯性去做，离客户和市场越来越远。

但在宸嘉这里，对市场的洞察和对自我的迭代从未停止，他们坚持把用户反馈直接作为下一批产品的打造纲领，力图给客户最细致妥帖的生活场景解决方案。

如今，宸嘉的理念已经进化到了全新的第二阶段，即注重结合城市人文与客户需求，塑造具有时代引领性的生活方式，去为客户的未来生活做最优解题。

这话看上去有点虚，其实结合项目来看就明白了。

宸嘉近期在武汉开发中的大型综合体项目宸嘉100，总建面约有60万方，应该算是宸嘉成立后做的第一个大型城市综合体项目。

如何协调各业态之间的有机关系、协同项目与周边城区的融合互动，一直是这类项目的难点。但宸嘉把这次挑战化为了契机，又完成了一次产品理念的进化。

宸嘉100的总体打造原则，就是要和城市界面实现最大限度的融合与互动，既要刷新武汉滨江区域的挺拔面貌，也要引领包括业主与市民在内的整片城区的全新生活方式。

为了实现这些目标，宸嘉100的项目定位打磨了整整半年的时间，甚至为了实现更紧密的城市共融，在规划上主动做了不少取舍。

比如在塔楼高度方面，宸嘉没有一味地去追求所谓的地标高度，而是根据滨江天际线现状，主动降低了国华金融中心的高度，让沿江建筑的整体轮廓更加和谐。

又比如人文内核的塑造上，宸嘉巧妙融合了商业街区与文化旧址，把具有124年历史的原京汉铁路江岸站旧址通廊，塑造成了一条人文休闲带，串联起了约6.4万方的商业街区——嘉佰汇，营造兼具商业活力与文化底蕴的新型城市citywalk。

而且嘉佰汇的规划也打破了传统封闭式mall的形态，采用了开放式的点状街区商业街，大幅提升了整片街区的开放性和游逛乐趣。

此外嘉佰汇还嵌入了多个广场与开放式空间，可以容纳大量人群集散、休闲，也可举办各类城市活动。

▲武汉嘉佰汇规划概念图

从注重串联与融合的规划手法当中，我们能窥见宸嘉当前的产品观，是在提倡一种开放的、接纳的、精神富足的生活方式。相信宸嘉100未来会成为武汉滨江区域标志性的市民聚合中心，不断激发城市的人文活力。

除了规划方面，宸嘉做的项目还有一个特征，就是鲜明的艺术标签。

近年的地产市场，改善型客群正在成为主力，豪宅客群的表现也十分活跃。对于这类客户的审美与精神追求，宸嘉有深刻的洞察和把握。用艺术标签来表达项目的生活价值主张，是宸嘉一直坚持在做的事。

成都嘉佰道就是一个典型，从地库到大堂到会所再到园林，各处都布置了当代艺术品，其中不少还是大师真迹。比如雕塑大师向京的作品真迹，就直接放置在了园林里。

更豪横的是，宸嘉直接把艺术馆搬进了项目内部，在成都、武汉和长沙的项目上，都落位了“嘉艺术”展厅。

这些展厅每 3~5 个月就会更新一次展览主题和展品，曾展出多位大师的作品，包括草间弥生、何多苓等。

通过艺文内核的完整塑造，宸嘉的项目相较于其他竞品，总会透着一股清冽出尘的气质。行走其中能感受到饱满的诗意和松弛感，这是在喧闹城市中独一份的文艺栖居体验。

能在一家初创房企身上看到强烈的进化自驱力，这一点是很宝贵的。这也说明宸嘉的强势表现并非昙花一现，其背后有深厚的产品功底与时代洞察在作支撑，而且已经表现出了引领市场的潜力。

港资房企的战略特点优势渐显

提前锁定未来数年的高速发展期

虽然目前宸嘉已经入市的项目还不算多，但扩张势头不容小觑，成立近3年就已经储备了货值超千亿规模的土储，还曾冲入2022年新增货值榜top30。

更关键的是，宸嘉绝不是在盲目扩张。相反地，其显现出了港资房企特有的风控严苛、投资克制、行稳致远的特点，注重中长线的战略布局。这从宸嘉在投拓上的两个特征，就能看得出来。

一是在增储模式上宸嘉一直是以收购、旧改为主，具有极强的业界资源链接能力、优质标的捕捉能力与谈判能力；

二是项目布局高度聚焦于高能级城市，对地段极其挑剔，非常重视项目的抗风险能力。而且专注于拿高端住宅和综合体项目，对优质资产具有很强的识别能力。

这样的战略布局，使得宸嘉在逆市下确立了2大发展优势：

一是大量优质项目的储备，保证了未来的开发利润空间，而且一定程度上也锁定了出货的顺畅性。在行业最先回暖的高能级城市中，宸嘉的布局策略可以率先吃到红利。

二是近年来改善需求快速增长，且近期政策利好率先惠及的也都是改善型需求。所以布局高端、改善型项目是很有前瞻性的投资策略。

结合目前已入世、已交付项目的成绩来看，宸嘉已经证明了自身的项目运作能力。可以预见，接下来宸嘉将会跑出一波新的加速度。

结 语

面对表现强势的新晋房企，总会有人报以质疑态度。但站在现在来看，无论是在投拓、项目开发、销售还是交付阶段，宸嘉一次又一次证明了自己。

起初它吹的“牛逼”统统都实现了，就问你服不服？

从突出的产品设计力到极致品控，再到如今的生活方式提案者，宸嘉的成长速度令人惊叹。它对行业、客户和项目本身，都具备很强的解题能力。出色的产品力和极强的交付实力，可能才是宸嘉真正的竞争力所在。

据悉，11月3日宸嘉发展就会迎来它的3岁生日。此时又恰逢房地产行业暖意初显的时间点，站在一个新的起点和转折路口上，明源君认为宸嘉的野心和能力还远远不止于此，它必定做好了大展拳脚的准备。

随着宸嘉其他项目的陆续面世，它的未来值得行业关注。明源君也期待看到宸嘉出色表现的延续，看到它为行业带来更多的惊喜。

宸嘉发展背后的高管天团，了解客户亦了解产品。尤其宸嘉发展董事长兼总裁崔帅，设计科班出身，有极为专业的审美眼光。在他的引领下，每个作品都极具设计美感和高品质感，每一个出品都是城市顶流。

免责声明：市场有风险，选择需谨慎！此文仅供参考，不作买卖依据。

责任编辑：kj005