官方通报归纳为以下几点：

▪ 征税对象为居住用和非居住用等各类房地产，农村住宅不征收

▪ 试点地区有制定部分具体实施细则的话语权

▪ 试点期为5年，试点6个月内第一次反馈结果

▪ 先试点后立法，条件成熟后，及时立法

喊了多年的房地产税，这次真的来了。

房地产税范围广泛，之前中国主要针对建设、流通环节收税，这次试点，是第一次大规模开始在持有环节对房屋所有权人征税。

毫无疑问，房地产税的推出将是中国税收史上的里程碑式事件。（因房地产税改革涉及多个税种，下文提及的房地产税如无特殊说明则单指持有税）

现在房地产税的具体细则还没有出来，大家最关心的问题总结起来主要指向三点：一是怎么收，二是收多少，三是对房价有何影响。

今天，就把这些问题一个一个拆解出来给大家分析一下。

01 关于房地产税怎么收的N种猜想

▪ 征税对象

2011年上海和重庆试点的房地产税，是针对购房人新买的房产和豪宅，税基面很窄，预计这次试点，存量房将正式成为房地产税的征收对象。

▪ 免征额

根据中国国情，设立免征额度是应有之意，所以对于首套房刚需群体，房地产税基本没有影响。唯一的悬念是首套免征还是按人均面积免征。

▪ 计税额

是按照评估价还是成交价收。这个大概率会采取指导价计税，有利于更好地统一税收动作，减少工作量。其次指导价可以根据市场变化动态调整，更有利于发挥税收的调节作用。

▪ 关于累进税率

是一刀切普征还是对多套住房者多收税，目前来看设立免征额后的普征可能性更大，即使有累进税率，大概率也会比较温和，但对于拥有多套房产的人来说，也会是一个不小的负担。

▪ 关于抵扣额度

对于特殊人群，根据家庭成员人数、抚养负担、生育状况、特殊群体等，给予抵扣面积或税收优惠，这在个税上已经有所体现，预计房地产税上也会跟进。

▪ 因城施策

房地产税会不会不同城市执行不同的政策，这个是目前悬念比较大的一个点。针对不同级别的城市设置不同征收细则和税率，更容易发挥调节作用。

▪ 试点城市

试点城市预计很快就会公布，在这边我们就不过多猜测了，如果感兴趣，可以关注公众号，回复“试点城市预测”获取。

02你的房子，每年要交多少房地产税

一个基本判断：中国的房地产税的实际税率大概率不会超过1%。

主要基于两点：

一是税收负担能力

我们以北京为例，市价500万的房子，每年按1%实际税率征收，每年的房地产税就是5万元，平均到每个月就是4000多，而500万的房子，在北京的月租金大概在7000元，这样的收益/税负比，显然是过高的，超出一般家庭的承受能力，结合国家减税降负的大环境，也不会制定如此高的税率。

二是依据过往经验

首先可以参考的是之前重庆和上海的试点税率，上海市起始税率是成交价70%的0.4%，重庆起始税率是成交价的0.5%。

其次参考其他国家的房地产税率，我们以日本和美国为例。

日本的房产持有税分为两部分，固定资产税与都市规划税。固定资产税标准税率为1.4％，都市规划税上限为0.3％，合计最高税率为1.7%，按评估价征收，一般是实际价格的50%-70%，再加上各种名目繁多的减免，大部分日本人房地产税的年度实际税率大多在0.5-0.8%之间。

美国的房地产税，不同州甚至不同的郡县房地产税率不同。大多数州的税率在0.5-1.5%之间，2019年美国房地产税平均税率为1.05%。

03 对房价的影响

大家最关心的无疑是对房价的影响。

官方文件中，有这样一句表述：积极稳妥推进房地产税立法与改革，促进房地产市场平稳健康发展。

也就是说，从房地产税推出的目的来说，不是让房价大跌，而是促进房地产平稳发展。

房地产税的远期目标是填补土地出让金减少带来的财政亏空，但目前来看，2020年，全国土地出让金8.4万亿，土地财政收入依然强劲，并没有特别强的急迫性。

所以，房地产税的征收不会太激进。

短期看，房地产税的推出必然会影响市场情绪，甚至部分多房业主会选择卖房以降低持有成本，但从长期来看，那些期待房地产税征收后房价暴跌甚至腰斩的想法，是不切实际的。

首先，房地产税推进速度没有大家想象中的快。房地产税目前还在试点的初期准备阶段，国家给了5年的试点时间，预计首批试点城市不会太多，试点完成后，要实现普征，还有立法方面的工作需要推进，所以从试点到实现普征，中间会有几年时间的过渡期，市场焦虑情绪会在这段时间消化。

其次，从已经征收房地产税的国家经验来看，没有一个国家因为征收房地产税而导致房价暴跌。房地产税是一种调节手段，不是影响房价的关键因素，房价根本上还是要和人口、土地、金融挂钩，最终由市场供需关系决定。

最后，由于我们国家是首次推出房地产税，所以预计制定政策时会充分考量市场反应，将房地产税实施对市场造成的波动降到最低。

一句话总结：短期可能会影响到市场情绪，从而对房价产生波动影响，但长期最终回归其本身价值。

房价的涨跌不是由房地产税决定的，房地产税的推出，是对“房住不炒”政策的进一步深化。

对于自住购房群体来说，是值得期待而不是恐惧的事。

免责声明：市场有风险，选择需谨慎！此文仅供参考，不作买卖依据。

责任编辑：kj005