读懂物业，就看新说。

前段时间，重庆一小区的业主们通过业主大会投票的方式换掉了原物业，又主动邀请多家知名物企竞聘。

透过现象看本质，复地上城事件虽是个案，但未来类似的事件将成为新常态。事实上，在《民法典》等一系列法律条款逐步施行的当下，物业与业主之间的关系发生转变，主客易位，以往的法则已不再适用。对当下的物业而言，不注重业主的服务体验，将直接危及生存。

失控的钱：500多万公共收益成全体业主“大红包”

2019年6月6日，复地上城成立了业委会，意在讨回属于自己的公共收益。为此新成立的业委会聘请专业律师制定了维权方案。经过两番起诉，业主们终于追回了633万公共收益。随后又在10月16日举办的业主大会上就公共收益分配问题达成一致，以追回收益的80%（即506.4万元）为发放总额，按照业主房屋建筑面积发放到户。

事件当中633万的公共收益惹人眼球，但该部分收益归属复地上城业主是否合理？对此，北京浩云律师事务所合伙人于丽律师表示，我国法律条文对于小区公共收益部分已有定论。

《民法典》第282条：建设单位、物业服务企业或者其他管理人利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。

虽然关于此项收益权属早已明确，但时至当下仍有许多业主不清晰公共收益的归属问题，平白让属于自己的收益变成了物业的私房钱。

另一方面，就此次事件中业主对于收益分配方式，可以得出如下公式：单户业主分配金额=(公共收益总额*80%/小区业主总专有房屋建筑面积之和)×业主专有房屋建筑面积。

对此，于丽律师表示，此次分配符合法律规定。

《民法典》第283条：建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分面积所占比例确定。

此次事件对于广大物业公司而言同样具备警示意义。当下，有关公共收益归属已经写入法律条文，仍未将此部分收入归还业主的物业公司必须加快速度，否则同样可能要吃官司。

减去该项收入也让物业公司的营收受到一定影响。尤其是上市物企，在明年的财报里，这部分收入到底能不能并入收益当中会直接影响财报数据。面对这一情况应该如何处理，上市及准上市物企一定要提前考虑，免得临时抓瞎。

究竟按什么比例返还业主，多少业绩和毛利率会因此下滑都是值得关注的问题。如果业主依法讨回公共收益收入，已经披露财报数据如何处理……诸如此类衍生出来的各种新问题，是否有妥善的处理之道，也是上市物企未来必须做好的准备。

失控的权：品牌强势物业变“乙方”，降低身段“让利竞争上岗”

复地上城成立业委会的另一目的，就是把不作为的物业公司换掉。近年来，物业竞聘上岗的例子屡见不鲜，但复地上城更换物业事件更具典型性——并非由街道或者官方组织选聘，也并非是贴出公告请物业公司自行报名，而是主动出击，邀请物业公司参与。

为此，复地上城业主首先通过业委会小程序发起了候选物业选聘意见征集。最终，复地上城向龙湖智慧服务、万科物业、金科服务、碧桂园服务、东原仁知服务等5家物业公司发出选聘邀请。四家行业龙头，外加在重庆当地颇具口碑的东原仁知服务，这阵容堪称豪华。而参与选聘的物业对此事也颇为重视，均给出了诚意十足的管理方案。

龙湖智慧服务

投入215万对小区智慧物业、环境、安全、基础设施设备等进行改造升级。

万科物业

投入资金739.95万元，对小区进行升级改造，并且承诺签入合同，接受业委会监督和第三方审计。

金科服务

投入200万，对安全、保洁、车库、绿化、设施设备等进行整改。

碧桂园服务

免收第一个月物业费，投入240万元用于小区品质建设，服务期间不调整物业费收费标准，每季度向全体业主公示公共收益的收支情况。

最终，龙湖智慧服务凭借以往积累的好口碑获选。事实上，此次业主自行选聘物业公司背后，展现了如今物业与业主之间的真实状况——物业的“下岗豁免权”没了！

以往占据优势地位的物业已经转变为乙方公司，而反观业主，通过业委会这一组织实现了“人民当家作主”的小目标。主客易位，新变局之下，物业往后的日子更加难过了。

失控的地盘：服务满意度成物业生命线

物业与业主的服务合同一般只有三五年，如业主对服务品质不满意，无疑会对续约造成影响。甚至服务期内，也同样可能被业主投票更换。

对于被业主清退的物业公司，以后很难有机会失而复得，恢复服务原有的社区。

对于参与竞聘的几家物业公司，凭空获得了新增服务的机会，在不是自己公司房地产项目社区里获得了新增管理面积和收益，在接管、并购之外又多了一种业务拓展可能，品牌知名度和满意度高、服务品质过硬的物企会更受业主青睐。

对于那些自认为已稳若磐石的物企来说，如果不能持续保障现在服务社区的服务质量，也可能被业主根据法律规定依法清退，之前的“领地保险”已经失去，法律明确并让业主回归了“社区主人”的定位。

当前环境下，物业“一朝签约一劳永逸”已经成为过去时，面对已然失控的“地盘”，物业必须时刻提高警惕，以更加优质的服务换取业主的满意。服务满意度已经成为了物业公司的生命线。换言之，物业的现在与未来已经掌握在业主手中。想要在当前局面生存下去，好服务才是这张考卷的最终解。

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责任编辑：kj005