8月23日，招商蛇口发布了2021年上半年度报告。2021年上半年公司营收446.57亿元，同比增长83.62%。归属上市公司股东的净利润42.51亿元，同比增长365.32%；经营活动产生的现金流量净额27.74亿元，同比增加192.75%；总资产8296.64亿元，同比增加12.55%；基本每股收益达0.47元/股。

招商蛇口表示，净利润增长主要系房地产业务结转同比大幅增长；同时，以公司旗下万融大厦、万海大厦两处产业园物业作为底层资产的蛇口产园REITs（基金代码“180101”）作为首批基础设施公募REITs之一成功上市，贡献报告期净利润约14.58亿元。

战略发展协同优势凸显 业绩表现亮眼财务数据稳中向好

2021年上半年，招商蛇口以能力谋发展，提升全价值链操盘能力。继续推行一城一模板2.0升级迭代，以问题为导向着重解决各专业板块经营痛点，上半年开发业务板块主要业绩指标实现有质量的增长。

据中报数据显示：1-6月，招商蛇口累计实现签约销售面积770.22万平方米，同比增加54.88%；累计实现签约销售金额1,769.76亿元，同比增加59.85%。其中苏州、合肥、南京、上海、深圳、南通、大连、西安、东莞、烟台、绍兴等11个城市进入当地年度累计流量销售金额TOP10，城市深耕取得阶段性成效。

此外，报告期内公司还围绕区域聚焦、城市深耕，优先布局能级高的核心城市。1-6月，公司累计获取土地63宗，新增土地面积390.45万平方米，总计容建面883.56万平方米，权益面积560.32万平方米。新获取的项目中，85%的项目预期能够实现在年内开盘，对年度销售目标达成增添保障。公司各项业绩实现稳健增长，一步一个脚印播种，用匠心和汗水扎实耕耘属于自己的土地。

随着2020年8月“三条红线”政策出台，房地产高杠杆、高周转的扩展模式逐渐走向终结，拥有“央企”背景的招商蛇口现金流相对充足，“三条红线”监测指标财务、债务结构维持稳健。报告期内，截止2021年6月末，招商蛇口剔除预收账款后的资产负债率60.26%，未剔除预收账款的资产负债率69.45%，净负债率34.74%，现金短债比1.35（根据监管要求，在计算总资产、净资产等科目时，剔除了2020年8月后发行的计入所有者权益的永续债券）。整体看来，招商蛇口“三道红线”监测指标全部绿档，财务结构稳定，抗风险能力较强。

招商蛇口今年正式对外宣布了持有物业双百目标。报告期内，招商蛇口基本完成持有经营物业“专业化、垂直化”的组织架构变革，以“一业态一模板”为抓手提升集中商业、写字楼、公寓、酒店四大业态的操盘能力，逐步补齐持有业态经营短板，在持有物业发展与管理逻辑上形成管理闭环。从本次半年报中首次披露的主要运营的持有物业情况来看，招商蛇口近年来持续沉淀优质持有物业，在核心一二线城市拥有众多优质资产。

另外，集中商业作为招商蛇口十四五战略四大核心IP之一，其“一业态一模板”以提升EBITDA回报率为目标，重塑全产业链标准，全面提升资源获取、开发建设和运营管理能力。上半年，集中商业已成功新获取南京玄武、上海浦东曹路两个优质商业项目。截至报告期末，招商蛇口主要处于运营期的集中商业项目17个，布局在上海、深圳、南京、成都和重庆等12个城市。招商蛇口持续打造“壹栈”人才公寓、“壹间”精品公寓、“壹棠/CM+”服务式公寓等产品体系，截至6月底，招商蛇口长租公寓合计布局全国20城，约3.4万间。

园区业务是助力招商蛇口高质量综合发展的重要板块，目前已经布局覆盖国内海南自由贸易港、粤港澳大湾区、长三角等重要区域以及“一带一路”沿线国家。截至报告期末，公司产业新城项目总合作面积约468平方公里；运营管理的产业园区项目（网谷/意库/智慧城）布局15个城市，规划建面约475万平方米；园区内还具备创新孵化基地——招商创库，目前运营期项目5个，建筑面积1.46万平方米。

报告期内，秉承先行先试的改革精神，招商蛇口以原持有的万融、万海大厦为基础资产的博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金（基金简称“蛇口产园”，基金代码“SZ.180101”）在深圳证券交易所上市，成为国内首批9单基础设施REITs之一，开辟了产业园区“投、融、建、管、退”全生命周期发展模式与投融资机制，为新兴、创新产业的发展提供有力支撑。至此，公司形成了蛇口产园REITs（SZ.180101），协同联动招商局商业房托（HK.1503）覆盖产园、商业等多业态退出通道的双平台，将有效助力公司持有物业规模化发展。

招商蛇口：整合物业布局、招商积余谋划高质量发展新阶段  

随着存量房市场的到来，物业管理成为房企另一个战场。中国指数院预计，到2022年，全国基础物业管理市场规模约为1.2万亿元。招商积余作为招商蛇口旗下轻资产运营服务平台，以“国内领先的物业资产管理运营商”为战略定位，以“大物业+大资管”为核心主业。

报告期内，招商积余实现营业收入477,873万元，较上年同期增长23.56%；利润总额36,370万元，较上年同期增长33.50%；归属于上市公司股东的净利润24,805万元，较上年同期增长38.84%；报告期内，招商积余实现新签年度合同额13.59亿元，同比增长20.59%。截至2021年6月末，公司在管项目1,520个，管理面积1.99亿平方米。

业内人士表示：未来物业公司通过与集团公司进行资源整合和模式创新，可提供多元化的增值服务，逐渐成为房企利润的新蓝海。招商积余通过资产重组、业务整合，初步形成业务管理一体化，也将迈入“谋划高质量发展”的新阶段。

践行央企责任 全力推进综合发展模式 融入绿色新发展格局

招商蛇口致力于成为“美好生活承载者”，从城市功能升级、生产方式升级、生活方式升级多维度，为城市发展与产业升级提供综合解决方案，与城市共成长。在过去的五年，招商蛇口战略布局国内重点区域及“一带一路”重要节点，以“前港-中区-后城”综合发展模式向高质量发展转型：由港区带动园区，通过港、区、城的有机融合、协同发展形成了产城融合的生态圈。

值得一提的是，作为领先的城市和园区综合开发运营服务商，招商蛇口还是绿色人居的探路者和先行者。招商蛇口响应国家“碳中和”要求依托多年来在绿色人居领域的探索与实践，将“碳中和”融入企业日常管理与运营中，制定“碳中和”行动纲领，积极推进绿色、低碳、节能技术，运用数字化进行碳减排实践。

据了解，蛇口致力于做地产企业碳中和时代的新标兵，2021年招商蛇口邀请供应商代表共同签署《招商蛇口供应链绿色质造公约》，发起房地产行业第一份“碳中和”倡议，并建立招商蛇口供应商“碳中和”倡议成员库；同时，在全国各地面向业主开展环保品牌活动——“绿萝行动”，联合绿色公益组织飞蚂蚁“衣”起种树，在腾格里民勤沙漠地区共建一片666平方米的树林，为民勤县沙漠绿洲建设做一份贡献。

招商蛇口带着“美好生活承载者”的身份，从蛇口出发面向全国各大城市进行产业布局，助力各大城市更新，在粤港澳大湾区、长江经济带、京津冀一体化、雄安新区、海南自贸区等国家重大区域布局发展战略，通过整合各类资源优化，带动产业转型和城市升级。

良性内循促进协同发展 下半年业绩增长势头强劲

招商局集团149年的稳健经营，得益于企业自上而下对商业逻辑的不断求证与遵循，这在一定程度上也为招商蛇口多渠道、低成本地获取资源起到了良好的作用，促进公司不断实现跨越式发展。

值得一提的是，招商局开发蛇口时“敢为天下先”的创新精神是“招商蛇口”品牌的重要内涵。时代潮流浩浩荡荡，唯与时俱进者胜，唯改革创新者赢。推动招商蛇口战略落地的背后，创新是重要动力。报告期内，招商蛇口通过积极参与国家重大金融创新，树立标杆地位，提升市场影响力，助力粤港澳大湾区建设，通过基础设施公募REITs平台，促进基础设施良性循环。

招商蛇口表示：2021年下半年，公司将持续加强区域、城市与板块聚焦，围绕核心都市圈、重点城市群进行深耕细作；进一步推进战略落地，深化质效提升工作运作机制，以“一城一模板”、“一业态一模板”等专项工作的升级迭代为抓手，重点突破各业态能力短板，推动公司高质量发展；继续以提高产品和服务质量为基础，提升公司品牌形象；加快数字化高效落地，实现数字化赋能经营；坚持绩效优先，聚焦强调股东回报水平的提升；持续深化提质增效，向管理要效益。

据了解：截止2021年8月12日，6个月内共有14家机构对招商蛇口的2021年度业绩做出预测，预测2021年净利润145.54亿元，较去年同比增长18.78%。其中，9家机构“买入”，1家机构“推荐”，1家机构“跑赢行业”，1家机构“强推”，1家机构“增持”，1家机构“优于大市”。（本文来自金融界）

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